SCI à l’IS et SCPI : faut-il payer un impôt au Québec sans dividende en 2026 ?

Oui, un résident fiscal du Québec peut être imposé au Canada sur les revenus locatifs d’une SCI française à l’IS, même sans distribution, si celle-ci relève du régime des sociétés étrangères affiliées contrôlées. Les distributions de SCPI suivent un traitement distinct. La qualification de chaque structure, les impôts étrangers et les déductions doivent être examinés : la réponse dépend de la situation individuelle.

Les montants sont illustratifs. Le cadre présenté concerne l’année d’imposition 2026 au Canada et au Québec ; le seuil français expressément indiqué pour les revenus 2025 ne doit pas être transposé à une autre année.

La résidence au Québec entraîne une imposition des revenus mondiaux

Un résident fiscal du Canada et du Québec doit en principe déclarer ses revenus mondiaux aux deux administrations. Conserver un placement en France ou laisser les fonds sur un compte européen ne suffit pas à écarter cette obligation.

Prenons un profil courant : une personne installée au Québec détient des participations immobilières en France. Les questions à résoudre sont la nature juridique des sociétés, le contrôle exercé, les revenus distribués ou accumulés et l’identité de celui qui paie l’impôt étranger. Il ne suffit pas de comparer deux taux d’imposition.

L’analyse de référence utilise, pour 2026, les taux marginaux combinés québécois suivants : 47,46 % entre 132 245 $ CA et 181 440 $ CA, 49,97 % jusqu’à 258 482 $ CA, puis 53,31 %. Elle mentionne également un taux d’environ 45,7 % dans la tranche immédiatement inférieure. Les exemples ci-dessous retiennent 48 %, sans en faire un taux applicable à tous.

À l’arrivée au Canada, certains biens sont réputés acquis à leur juste valeur marchande. Cette valeur peut devenir le prix de revient canadien utilisé lors d’une vente ou d’un départ. Les évaluations à l’arrivée sont donc aussi importantes que les justificatifs du prix d’achat historique.

Pourquoi l’option française pour l’IS ne règle pas la qualification canadienne

Le Canada examine les caractéristiques juridiques de l’entité étrangère : personnalité morale, patrimoine, pouvoirs du gérant, droits des associés et responsabilité à l’égard des dettes.

L’interprétation québécoise 20-051962-001 et la décision canadienne 2022-0929431R3, citées dans l’analyse, traitent de la qualification de SCPI françaises comme sociétés. Elles ne constituent pas, à elles seules, une décision sur toutes les SCI.

Pour une SCI, l’analyse retient comme hypothèse probable une qualification de société, mais demande une confirmation sur la base des statuts et du fonctionnement réel. Cette réserve est essentielle : l’option pour l’IS en France ne permet pas de conclure automatiquement au traitement canadien.

Une société non résidente peut être une société étrangère affiliée lorsque les seuils de participation pertinents sont atteints : notamment 1 % pour le contribuable et 10 % en tenant compte des personnes liées, selon les définitions applicables. La qualification de société étrangère affiliée contrôlée exige ensuite une analyse du contrôle.

Si la SCI est plutôt qualifiée de société de personnes, le régime change. Une imposition annuelle des revenus peut néanmoins subsister ; les déclarations et le traitement de l’IS français doivent alors être réexaminés.

Le REATB peut être imposable avant toute distribution

Le revenu étranger accumulé tiré de biens, ou REATB, vise notamment certains revenus passifs d’une société étrangère affiliée contrôlée. La quote-part correspondante peut être incluse chaque année dans le revenu du résident canadien, même si aucun dividende n’est versé.

Les loyers entrent généralement dans cette analyse. La source évoque une exception liée à une activité employant plus de cinq personnes à temps plein ; son application suppose de satisfaire les conditions du régime et ne doit pas être présumée pour une petite structure patrimoniale.

Le point décisif est que le REATB n’est pas le résultat fiscal français. Il faut établir un calcul canadien tenant compte notamment :

• des loyers et charges admissibles ;

• des intérêts des emprunts ;

• de l’amortissement fiscal canadien éventuellement disponible ;

• des pertes antérieures déterminées selon les règles canadiennes.

Un déficit reportable en France ne constitue donc pas automatiquement une perte utilisable au Canada. Une SCI peut ne payer aucun IS français tout en présentant un revenu imposable canadien.

Pour l’année d’immigration, la clôture de l’exercice de la société peut également avoir une incidence : il ne faut pas appliquer spontanément un prorata au revenu de la société sans examiner les règles propres au REATB.

Amortissement et impôt français : deux mécanismes différents

L’analyse évoque la déduction pour amortissement des bâtiments de catégorie 1, au taux dégressif de 4 %. Cette déduction est facultative. La base amortissable, les règles de première année et les restrictions applicables doivent être établies avant de chiffrer l’économie.

Le calcul arithmétique « coût du bâtiment × 4 % » ne suffit pas à garantir une déduction effective de ce montant. L’amortissement ne doit pas être présenté comme une exonération définitive : une récupération peut intervenir lors d’une vente. La restriction empêchant de créer ou d’accroître une perte locative doit aussi être examinée.

L’impôt étranger admissible relève d’un autre mécanisme. L’analyse présente, au fédéral, une déduction fondée sur un facteur de 1,9 pour un particulier. Il s’agit d’une réduction de l’inclusion de revenu, et non d’un crédit direct égal à l’IS français. Le traitement québécois doit être vérifié séparément.

Voici une illustration volontairement simplifiée, avec un bénéfice français et un REATB supposés identiques :

Ce résultat, proche de 49 %, explique pourquoi une société opaque en France ne crée pas nécessairement un report d’impôt au Québec. Avec un IS supposé de 25 %, la même mécanique simplifiée produit une charge proche de 50 %. Ce n’est pas une liquidation fiscale : les calculs réels doivent notamment être effectués en dollars canadiens et distinguer fédéral et Québec.

Si des déficits français absorbent le bénéfice et ramènent l’IS à zéro, aucune déduction ne peut être présumée au titre d’un impôt français qui n’a pas été payé.

Les dividendes futurs ne permettent pas de présumer une neutralité totale

Le régime comporte des mécanismes destinés à éviter de réimposer au Canada certains revenus déjà inclus au titre du REATB. Ils nécessitent un suivi des inclusions, des déductions et du prix de base des participations.

Lorsque le REATB a été nul, par exemple après amortissement admissible, il ne faut pas considérer les dividendes futurs comme ayant déjà été imposés.

Du côté français, l’analyse mentionne une retenue interne de 12,8 % pour une personne physique et un plafond conventionnel de 15 %. L’utilisation éventuelle de cette retenue au Canada doit être examinée avec les limites du crédit d’impôt étranger et le traitement du dividende. Une imputation intégrale ne doit pas être promise automatiquement.

SCPI : distinguer les impôts personnels de ceux payés par la structure

Dans l’hypothèse retenue par l’analyse, une participation minoritaire dans une SCPI qualifiée de société donne lieu à des distributions imposables comme dividendes étrangers au Canada, sans majoration ni crédit d’impôt réservé aux dividendes canadiens. Elles sont incluses à 100 % dans le revenu imposable.

Une petite participation qui ne remplit pas les critères de société étrangère affiliée ne relève pas pour autant du REATB. Cela ne la dispense ni de l’imposition de ses distributions ni des déclarations de biens étrangers applicables.

Pour les immeubles situés en France, un non-résident peut rester imposable en France sur sa quote-part de revenus fonciers. La source rappelle, pour les revenus 2025, un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 €, puis 30 %, ainsi que des prélèvements sociaux de 17,2 % dans l’hypothèse étudiée d’un résident du Canada. Le traitement effectif dépend de la situation et des règles applicables à l’année concernée.

L’analyse évoque, pour certains impôts étrangers personnels portant sur un revenu traité au Canada comme revenu de biens non immobiliers, une limite de 15 % et une déduction possible de l’excédent. Ce mécanisme doit être confirmé selon la qualification du revenu et de l’impôt ; il ne constitue pas un remboursement automatique de toute fiscalité française.

Lorsque des immeubles sont situés dans d’autres pays européens, l’impôt peut être payé par la SCPI ou ses filiales. Un impôt supporté par la société n’est pas automatiquement créditable chez son associé canadien. Une double imposition économique peut donc subsister.

La source illustre ce phénomène par une imposition locale d’environ 15 à 25 %, suivie d’une imposition canadienne du revenu distribué à un taux indicatif de 48 %. Un rendement initial de 6 % peut alors se rapprocher de 2,5 à 3 % après ces couches fiscales, selon les hypothèses retenues.

Intérêts d’emprunt et obligations en difficulté : ce qui peut être déduit

Des intérêts d’emprunt engagés pour acquérir un placement produisant un revenu imposable peuvent être déductibles au Canada, sous réserve des conditions et de la traçabilité de l’utilisation des fonds. Au Québec, l’analyse rappelle une limitation des frais de placement aux revenus de placement, avec un mécanisme de report de l’excédent.

Les intérêts d’obligations étrangères doivent également être examinés dans le revenu mondial du résident canadien. La page française citée dans la source présente le régime des intérêts perçus par les non-résidents ; une absence d’impôt français n’entraîne pas une exonération canadienne.

Pour une créance devenue irrécouvrable, un choix de disposition réputée peut permettre de constater une perte en capital. Un retard de remboursement ne suffit pas : la situation doit être établie et documentée.

L’analyse retient une inclusion des gains en capital à 50 %, après l’abandon annoncé le 21 mars 2025 du projet d’augmentation. Les pertes en capital ne se déduisent pas simplement des salaires ou intérêts : elles s’imputent sur les gains en capital admissibles, avec report possible sur les trois années précédentes ou les années futures.

T1134, T1135 : des obligations même en l’absence d’impôt important

Le T1134 concerne les sociétés étrangères affiliées, sous réserve des exceptions. L’analyse rappelle un délai de dix mois après la fin de l’année et une dispense pour l’année où un particulier devient résident.

Pour une année terminée le 31 décembre 2025, ce calcul conduit au 31 octobre 2026. Il s’agit du repère calendaire donné dans la source : la date effective de dépôt doit tenir compte des règles administratives applicables aux jours non ouvrables.

Le T1135 concerne les biens étrangers déterminés lorsque leur coût total dépasse 100 000 $ CA à un moment de l’année. Il suit l’échéance de la déclaration de revenus ; une dispense peut s’appliquer l’année d’arrivée. Les participations relevant du régime des sociétés étrangères affiliées doivent être distinguées des placements soumis au T1135.

Les pénalités exposées dans l’analyse comprennent :

• une pénalité de base de 25 $ CA par jour, avec, pour le T1134, un minimum de 100 $ CA et un maximum de 2 500 $ CA ;

• un maximum de base de 2 500 $ CA pour le T1135 ;

• en présence d’omission volontaire ou de faute lourde, des pénalités pouvant atteindre 500 $ CA par mois, jusqu’à 12 000 $ CA ;

• dans certaines situations de retard prolongé au-delà de 24 mois, une pénalité de 5 % calculée sur la base prévue par les règles applicables.

Ces sanctions ne s’additionnent pas mécaniquement : leurs conditions, assiettes et interactions doivent être vérifiées. Une faute lourde portant sur le revenu peut aussi entraîner une pénalité fédérale de 50 % de l’impôt éludé.

L’article 152 de la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit notamment une prolongation de trois ans de la période normale de nouvelle cotisation de trois ans lorsque les conditions liées à un revenu étranger omis et au T1135 sont réunies. Des règles plus sévères peuvent intervenir en cas de fausse déclaration.

Les obligations québécoises doivent être examinées séparément, tant pour les revenus que pour les renseignements relatifs aux biens étrangers. Le dépôt des formulaires fédéraux ne suffit pas à conclure que toutes les formalités provinciales sont remplies.

Régulariser : deux programmes de divulgation volontaire

Une régularisation doit couvrir l’ensemble des omissions concernées. Laisser de côté un placement en difficulté peut compromettre l’acceptation du dossier. Les échanges automatiques d’informations rendent également risqué le report indéfini de la démarche.

Au fédéral, la circulaire IC00-1R7, applicable depuis le 1er octobre 2025, prévoit normalement, pour une demande acceptée :

• non sollicitée : allègement de 100 % des pénalités et de 75 % des intérêts applicables ;

• sollicitée : allègement pouvant atteindre 100 % des pénalités et allègement de 25 % des intérêts.

La démarche utilise le RC199. L’impôt reste dû et un paiement ou une demande d’entente de paiement est nécessaire. L’admissibilité et l’étendue de l’allègement ne sont pas garanties.

Au Québec, le LM-15 constitue une démarche distincte. Depuis le 18 décembre 2025, une demande non sollicitée acceptée permet d’éviter les pénalités et poursuites relatives aux faits divulgués ; les droits restent dus. Les intérêts sont exigés sur les six années civiles précédentes, à 100 % pour les années non prescrites et 50 % pour les années prescrites. Pour une demande sollicitée, l’allègement des pénalités peut atteindre 100 % et la période d’intérêts s’étend à dix ans. Le programme est généralement utilisable une seule fois.

L’absence de courrier reçu ne garantit pas le classement « non sollicité » : des renseignements provenant de tiers peuvent intervenir. Il faut distinguer une communication administrative, une demande sollicitée et une vérification ou enquête déjà commencée.

La préparation comprend les comptes des sociétés, relevés de distributions, impôts étrangers, intérêts, valeurs à l’arrivée et conversions monétaires. Une estimation fondée sur un taux d’intérêt de retard de 8 %, évoqué dans la source pour certains trimestres, ne remplace pas le calcul aux taux prescrits de chaque période. Pour les revenus 2026, l’analyse situe la préparation de la déclaration annuelle au printemps, en avril 2027, sous réserve de l’échéance propre au contribuable.

Ce qui reste à examiner en France

Une SCI à l’IS conserve ses obligations françaises, notamment la liasse 2065. L’analyse rappelle le taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25 %, sous réserve de toutes les conditions d’éligibilité. Elle mentionne notamment un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ; ces éléments ne dispensent pas de vérifier les autres conditions.

Pour une SCPI détenant des immeubles français, des déclarations 2042 et 2044 peuvent être nécessaires au titre des revenus fonciers du non-résident. Une régularisation française est distincte de la procédure canadienne.

La convention France–Canada répartit des droits d’imposition et prévoit des mécanismes d’élimination de la double imposition. Elle ne garantit pas l’effacement de toute double imposition économique résultant d’une différence de qualification des entités ou d’un impôt payé par une autre personne.

Créer une nouvelle SCI ou quitter le Canada : des opérations à analyser avant d’agir

Loger des SCPI dans une nouvelle SCI à l’IS ne garantit pas un report au Canada. Si la nouvelle société est une société étrangère affiliée contrôlée et que ses revenus relèvent du REATB, l’inclusion annuelle peut subsister. L’opération peut aussi entraîner des coûts comptables, des déclarations supplémentaires et une cession imposable lors de l’apport.

Le départ du Canada soulève une autre question : certains placements peuvent faire l’objet d’une disposition réputée à leur valeur marchande. Le prix de base canadien et les pertes en capital disponibles deviennent alors déterminants.

L’analyse mentionne le T1244 pour demander un report du paiement de l’impôt de départ, avec une garantie susceptible d’être requise lorsque l’impôt fédéral dépasse 16 500 $ CA, ou 13 777,50 $ CA pour un résident du Québec. Elle rappelle aussi une exception, sous conditions, pour certains biens détenus à l’arrivée lorsque la résidence canadienne n’a pas dépassé 60 mois au cours des dix années précédant le départ.

Le pays d’installation suivant ne reconnaît pas nécessairement la valeur de sortie canadienne comme nouveau prix de revient. L’éventuelle imposition française au départ initial doit également être vérifiée. Ces interactions justifient une analyse avant la restructuration ou le déménagement.

Questions fréquentes

Le Canada peut-il imposer ma SCI si je ne reçois aucun dividende ?

Oui, lorsque la qualification de la SCI et les conditions du régime du REATB conduisent à une inclusion annuelle. L’absence de distribution ne suffit pas à empêcher cette imposition.

Un déficit français permet-il de ne rien déclarer au Québec ?

Non. Le résultat doit être recalculé selon les règles canadiennes, et les obligations déclaratives peuvent subsister même lorsque l’impôt est nul.

L’IS français est-il intégralement remboursé par le Canada ?

Non. Le mécanisme présenté dans l’analyse est une déduction liée à l’impôt étranger admissible, notamment avec un facteur fédéral de 1,9 pour un particulier ; son effet dépend des calculs applicables.

L’impôt payé par une SCPI européenne donne-t-il automatiquement un crédit ?

Non. Il faut distinguer l’impôt payé personnellement par l’associé de celui supporté par la SCPI ou ses filiales, puis appliquer les limites pertinentes.

Combien coûte une régularisation de placements étrangers ?

Le montant dépend des revenus omis, des déductions, des impôts étrangers utilisables, des intérêts et des pénalités. Une divulgation acceptée peut réduire certaines sanctions, mais elle n’efface pas l’impôt dû.

Une nouvelle SCI à l’IS permet-elle de différer l’impôt jusqu’au retour en Europe ?

Pas nécessairement : les règles canadiennes visant les revenus passifs peuvent continuer à s’appliquer. L’apport des placements et le futur départ du Canada peuvent eux-mêmes avoir des conséquences fiscales.

Sources

Références officielles et décisions présentes dans l’analyse d’origine :

• Revenu Québec — Acquisition réputée des nouveaux résidents.

• Revenu Québec — Interprétation 20-051962-001, qualification d’une SCPI.

• ARC — Décision 2022-0929431R3 relative à une SCPI, reproduite par Tax Interpretations.

• Loi de l’impôt sur le revenu — Article 95.

• Convention fiscale France–Canada — Texte consolidé.

• DGFiP — Intérêts perçus par un non-résident.

• Loi de l’impôt sur le revenu — Article 152.

• ARC — Norme commune de déclaration, partie XIX de la Loi de l’impôt sur le revenu.

• ARC — Circulaire IC00-1R7, Programme des divulgations volontaires.

• Revenu Québec — Changements au programme de divulgation volontaire du 18 décembre 2025.

• ARC — Dispositions de biens pour les émigrants du Canada.

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, seuils et pratiques peuvent changer chaque année. Le traitement correct dépend notamment de la résidence fiscale, des statuts des entités, des participations, des impôts effectivement acquittés et des années concernées.

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