Chèque habitat en Wallonie : une nue-propriété héritée à l’étranger fait-elle perdre l’avantage pour les exercices 2024 et 2025 ?

Une nue-propriété héritée fait-elle perdre le chèque habitat ? Non en principe, mais l’achat d’un second logement peut réduire l’avantage de moitié.

Non, une habitation dont vous êtes nu-propriétaire par héritage ne doit en principe pas être prise en compte pour apprécier le caractère unique de l’habitation, y compris lors du contrôle annuel. En revanche, l’achat d’une seconde habitation en pleine propriété peut entraîner une réduction de moitié du chèque habitat pour l’année concernée. Le résultat dépend toujours de la situation individuelle.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et concernent l’exercice d’imposition 2024 (revenus 2023) et l’exercice d’imposition 2025 (revenus 2024).

Le cadre légal : l’habitation unique est contrôlée à deux moments

Le chèque habitat wallon est notamment régi par les articles 145/46ter et 145/46quater du CIR 92, introduits par le décret wallon du 20 juillet 2016.

La notion d’habitation unique intervient à deux moments différents.

D’abord, au moment de la conclusion de l’emprunt. L’article 145/46quater, § 1er exige que l’habitation financée soit l’habitation unique du contribuable au 31 décembre de l’année de conclusion du contrat et qu’elle soit occupée personnellement à cette date.

Pour ce premier contrôle, il n’est toutefois pas tenu compte des autres habitations dont le contribuable est, par héritage ou donation, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier.

Ensuite, le caractère unique est également contrôlé pendant les années suivantes. L’article 145/46ter, § 3 prévoit que, durant les neuf périodes imposables qui suivent la première période pendant laquelle les conditions ont été réunies, la réduction est ramenée à la moitié à partir de la période imposable pendant laquelle le contribuable devient notamment plein propriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier d’une deuxième habitation.

La situation est appréciée au 31 décembre de la période imposable.

Là encore, le texte écarte les habitations dont le contribuable est devenu, par héritage ou donation, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier.

Une nue-propriété reçue par héritage n’est pas une deuxième habitation à retenir

Prenons le cas illustratif d’un contribuable ayant souscrit seul un emprunt hypothécaire en 2020 pour son habitation en Wallonie.

Plusieurs années auparavant, il avait reçu par succession une quote-part minoritaire en nue-propriété d’un bien immobilier situé à l’étranger, tandis qu’un autre membre de la famille conservait l’usufruit et percevait les revenus du bien.

Cette nue-propriété héritée ne doit pas être prise en compte pour déterminer si l’habitation financée est unique.

Deux éléments renforcent cette conclusion :

  • l’exclusion des biens reçus par héritage ou donation est expressément prévue par les textes ;

  • dans l’exemple, le droit de nue-propriété existait déjà avant l’emprunt : le contribuable n’est donc pas devenu titulaire de ce droit pendant les neuf périodes imposables suivant la première année du chèque habitat.

Le fait que le bien soit situé à l’étranger plutôt qu’en Belgique ne modifie pas cette règle : les dispositions citées ne distinguent pas selon le pays de situation du bien.

La taille de la quote-part héritée n’est pas non plus le critère décisif. Ce qui importe ici est l’origine successorale du droit et sa nature juridique.

L’achat d’une nouvelle habitation en 2024 change en revanche le résultat

La situation devient différente lorsqu’un contribuable achète une nouvelle habitation en pleine propriété avant d’avoir vendu l’ancienne.

Dans le cas illustratif, une nouvelle habitation est acquise à l’automne 2024, sans nouvel emprunt, tandis que l’ancienne habitation financée par le prêt de 2020 n’est vendue que l’année suivante.

Au 31 décembre 2024, le contribuable détient donc deux habitations en pleine propriété.

La nouvelle habitation a été acquise par achat et non par héritage ou donation. L’exception prévue pour les droits immobiliers reçus gratuitement ne s’applique donc pas.

La circulaire 2026/C/18 commente d’ailleurs une situation comparable : lorsqu’un contribuable continue à occuper son ancienne habitation pendant des travaux dans la nouvelle, l’ancienne habitation peut rester son habitation propre, mais elle n’est plus son habitation unique. Le chèque habitat est alors réduit de moitié pour l’année concernée.

La tolérance relative à une habitation mise en vente et effectivement vendue l’année suivante concerne la condition d’accès au moment de la conclusion de l’emprunt. L’analyse source indique qu’elle ne s’applique pas de la même manière au contrôle annuel.

Exercice d’imposition 2024 : la nue-propriété héritée ne suffit pas à réduire le chèque habitat

Pour l’exercice d’imposition 2024, revenus 2023, supposons que la seule autre situation immobilière du contribuable au 31 décembre 2023 soit la nue-propriété reçue par héritage avant l’emprunt.

Cette nue-propriété doit être écartée de l’appréciation du caractère unique.

L’habitation financée peut donc encore être considérée comme l’habitation unique au 31 décembre 2023.

Dans ce scénario, la réponse « oui » au code 3322 reste cohérente avec les règles décrites dans l’analyse.

Exercice d’imposition 2025 : l’acquisition de 2024 peut entraîner une réduction de moitié

Pour l’exercice d’imposition 2025, revenus 2024, le raisonnement sur la nue-propriété héritée reste identique : elle n’est toujours pas la cause de la perte du caractère unique.

Mais l’achat d’une nouvelle habitation en pleine propriété avant le 31 décembre 2024 change le résultat.

Au 31 décembre 2024, l’ancienne habitation n’est plus l’unique habitation du contribuable. Dans ce cas, la réponse « non » au code 3323 devient matériellement correcte pour cette année.

La conséquence décrite dans l’analyse n’est pas la suppression automatique de tout le chèque habitat, mais une réduction de moitié de l’avantage pour l’année concernée.

Il est donc essentiel de distinguer :

  • le motif juridique invoqué par l’administration ;

  • le résultat fiscal qui peut malgré tout être correct en raison d’un autre élément du dossier.

Le code 3323 ne signifie pas nécessairement la perte totale du chèque habitat

La question annuelle liée aux codes 3322 et 3323 sert à déterminer si l’habitation était toujours unique au 31 décembre.

Selon l’analyse source :

  • code 3322 : l’habitation était toujours unique ;

  • code 3323 : elle ne l’était plus.

Une réponse « non » ne signifie pas automatiquement que le contribuable perd tout droit au chèque habitat. Dans la situation examinée, elle entraîne une réduction de moitié pendant l’année concernée, sous réserve des autres conditions d’octroi.

C’est une distinction importante lorsqu’un avis de rectification semble vouloir aller plus loin qu’une simple réduction.

Comment le montant du chèque habitat est-il calculé ?

Le montant payé à la banque au titre des intérêts et du remboursement en capital n’est pas lui-même le montant de l’avantage fiscal.

Par exemple, des dépenses hypothécaires d’environ 6 800 € ne donnent pas une réduction d’impôt de 6 800 €.

L’analyse rappelle que le chèque habitat est une réduction d’impôt forfaitaire plafonnée à 1 520 € par contribuable et par an lorsque le revenu imposable ne dépasse pas un premier seuil indexé, puis dégressive au-delà à raison de 1,275 % de l’excédent jusqu’à devenir nulle au-dessus d’un second seuil.

L’analyse source ne fournit pas les seuils exacts applicables aux exercices d’imposition 2024 et 2025. Elle précise qu’ils sont légèrement inférieurs à ceux de l’exercice d’imposition 2026, qui s’élèvent à 27 353 € et 105 503 €.

Un supplément de 125 € par enfant à charge peut s’ajouter le cas échéant.

La réduction ne peut jamais dépasser les dépenses réellement payées. La partie qui ne peut pas être imputée sur l’impôt peut être convertie en crédit d’impôt remboursable.

Dans un cas où le plafond de 1 520 € est atteint, une réduction de moitié représente donc au maximum 760 € pour l’année concernée.

Faut-il déclarer un bien étranger lorsque l’on n’en détient que la nue-propriété ?

Il s’agit d’une question distincte du chèque habitat, mais elle peut expliquer pourquoi un bien étranger apparaît dans le dossier fiscal.

Selon l’analyse et la FAQ du SPF Finances citée dans ses sources, les revenus immobiliers sont imposables dans le chef du propriétaire, du possesseur, de l’emphytéote, du superficiaire ou de l’usufruitier, et non dans le chef du nu-propriétaire.

En cas de démembrement de propriété, l’analyse indique également que la déclaration d’un bien étranger en vue de l’attribution d’un revenu cadastral incombe à l’usufruitier et qu’il n’existe pas d’obligation correspondante pour le nu-propriétaire.

Si un revenu cadastral étranger a néanmoins été attribué à un nu-propriétaire, la situation mérite donc d’être vérifiée sur la base des actes établissant la nue-propriété et l’usufruit.

Que se passe-t-il pour les dépenses payées après un déménagement ?

L’analyse aborde également le cas où l’ancienne habitation est vendue l’année suivant l’achat de la nouvelle.

Selon la position administrative citée, les intérêts et amortissements payés tant que l’ancienne habitation reste l’habitation propre peuvent encore entrer dans le régime, avec la réduction de moitié si une seconde habitation est déjà détenue.

En revanche, les dépenses payées après que l’ancienne habitation a cessé d’être l’habitation propre — y compris un remboursement anticipé du solde du prêt lors de la vente — ne donnent plus droit au chèque habitat selon cette position.

Le moment exact du déménagement peut donc devenir déterminant.

Avis de rectification : quel délai pour répondre ?

Lorsqu’un contribuable reçoit un avis de rectification, il dispose en principe d’un mois pour faire valoir ses observations par écrit.

Selon les règles de procédure citées dans l’analyse, ce délai court à compter du troisième jour ouvrable qui suit l’envoi de l’avis.

Si l’avis est notifié électroniquement, l’analyse indique que la date de mise à disposition dans MyMinfin est déterminante pour le calcul du délai.

Il est important de conserver une preuve de la date d’envoi de la réponse et de son contenu. La réponse peut notamment être transmise via MyMinfin ou par le canal indiqué sur l’avis.

L’absence de réponse dans le délai peut conduire à une taxation d’office, avec des conséquences défavorables sur la charge de la preuve.

Après l’établissement de l’impôt, une réclamation contre l’avertissement-extrait de rôle peut être introduite dans un délai d’un an à compter du troisième jour ouvrable suivant son envoi.

En cas de rejet de la réclamation, un recours devant le tribunal de première instance reste ouvert dans les trois mois de la décision.

Qu’en est-il d’un éventuel accroissement d’impôt ?

L’analyse attire également l’attention sur la modification de l’article 444 CIR 92 par la loi-programme du 18 juillet 2025.

Selon la circulaire 2025/C/49 citée, l’administration doit renoncer à l’accroissement pour une première infraction commise de bonne foi, cette bonne foi étant présumée sauf notamment en cas de taxation d’office.

Lorsqu’un contribuable a spontanément déclaré un bien qu’il n’était peut-être pas tenu de déclarer, cet élément peut être pertinent dans l’examen de sa bonne foi.

La qualification exacte dépend toutefois du dossier et de la procédure suivie.

Questions fréquentes

Une nue-propriété héritée à l’étranger fait-elle perdre le chèque habitat ?

En principe, non. Les articles 145/46quater et 145/46ter du CIR 92 prévoient une exclusion pour les habitations dont le contribuable est nu-propriétaire par héritage ou donation.

Est-ce différent si je ne possède qu’une petite quote-part du bien hérité ?

La taille de la quote-part n’est pas le critère décisif dans le raisonnement exposé. L’élément central est le fait que la nue-propriété résulte d’un héritage ou d’une donation.

Que se passe-t-il si j’achète une nouvelle maison avant d’avoir vendu l’ancienne ?

Si les deux habitations sont encore détenues en pleine propriété au 31 décembre de l’année, l’ancienne habitation peut ne plus être considérée comme unique. Dans le cas analysé, cela entraîne une réduction de moitié du chèque habitat pour l’année concernée.

Le code 3323 supprime-t-il automatiquement tout le chèque habitat ?

Non. Dans le cadre décrit par l’analyse, le code 3323 correspond au fait que l’habitation n’était plus unique au 31 décembre et conduit à une réduction de moitié, pas nécessairement à la suppression totale de l’avantage.

Un nu-propriétaire doit-il déclarer les revenus d’un bien immobilier étranger ?

Selon la FAQ du SPF Finances citée dans l’analyse, le nu-propriétaire n’est pas celui dans le chef duquel les revenus immobiliers sont imposables et il n’a pas l’obligation de déclarer le bien étranger pour l’attribution d’un revenu cadastral lorsque l’usufruit appartient à une autre personne.

Combien de temps ai-je pour répondre à un avis de rectification ?

En principe, un mois à compter du troisième jour ouvrable suivant l’envoi de l’avis. En cas de notification électronique, il faut vérifier la date de mise à disposition dans MyMinfin et conserver la preuve de la réponse.

Sources

Cet article présente un cadre général à partir d’un cas illustratif et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales et les montants indexés peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend des faits précis, des dates, des droits immobiliers détenus, des revenus et de la procédure propre à chaque contribuable.

Besoin d'un avis fiscal adapté à votre situation ?

Vous avez une situation similaire ? Befiscal a déjà traité des dossiers de ce type. Pour obtenir une analyse fiscale écrite adaptée à vos propres chiffres et à votre situation, cliquez sur le bouton de chat « Posez votre question » à droite de cette page : notre assistant prend le relais, recueille les informations nécessaires et vous guide jusqu’à votre analyse écrite personnalisée.

Pension belge et impôt des non-résidents : pourquoi peut-il être trop élevé pour les exercices 2022, 2023 et 2024 ? ›