Déclaration belge : loyers portugais oubliés (2026)
Déclaration belge : comment corriger des loyers et comptes portugais oubliés ? Codes, revenu cadastral, exonération et sanctions pour les revenus 2025.
Comment corriger une déclaration belge qui omet un immeuble loué et des comptes au Portugal pour les revenus 2025, exercice d’imposition 2026 ?
Avant l’établissement de l’avertissement-extrait de rôle, une demande écrite au bureau de taxation permet de solliciter la correction. Les revenus immobiliers portugais peuvent être exonérés avec réserve de progressivité, mais les rubriques, sanctions et démarches dépendent de la situation individuelle.
Les chiffres ci-dessous sont illustratifs. Les coefficients de calcul de l’exercice 2026 sont distingués du facteur applicable à une valeur immobilière de 2026.
Corriger avant ou après l’avertissement-extrait de rôle
Le cas type est celui d’un résident belge qui a déclaré ses salaires, mais oublié un immeuble portugais et des comptes étrangers.
Pour l’exercice 2026, la correction en ligne était possible une seule fois jusqu’au 19 juillet 2026 inclus. Après cette date, il faut contacter rapidement le service compétent. Une demande écrite conserve la trace de la démarche spontanée.
Le courrier précise les rubriques à compléter et joint les justificatifs utiles :
déclaration portugaise IRS Modelo 3, Anexo F et note de liquidation ;
documents du bien et baux ou relevés de loyers ;
revenu cadastral belge notifié, s’il est déjà disponible ;
confirmation des démarches concernant les comptes étrangers.
Il est utile de demander un accusé de réception. Si l’avertissement-extrait de rôle est établi avant le traitement de la demande, la voie devient celle de la réclamation, dans le délai d’un an après son envoi indiqué par l’analyse. L’échéance doit être déterminée à partir de l’avis effectivement reçu.
Une arrivée en Belgique en cours d’année impose de distinguer les périodes. Les revenus mondiaux concernés sont ceux de la période de résidence belge. Pour l’immobilier, la fraction du revenu cadastral et les loyers de la période doivent être explicités, puis validés par le bureau.
Loyers portugais : exonération et réserve de progressivité
La convention Belgique–Portugal prévoit que la Belgique exempte les revenus imposables au Portugal conformément à la convention, tout en pouvant les prendre en compte pour fixer le taux applicable aux autres revenus.
L’impôt portugais reste dû au Portugal. En Belgique, la réserve de progressivité peut augmenter le taux sur les salaires ou autres revenus imposables : l’exonération ne signifie donc pas une absence totale d’effet sur l’impôt belge.
L’exonération se demande au cadre III, B, 1, avec le pays, les codes et les montants concernés. Les pièces établissant l’imposition à l’étranger doivent être conservées.
Il ne faut pas recopier automatiquement le revenu net calculé au Portugal. La Belgique détermine le revenu immobilier selon ses propres règles.
Location privée et location professionnelle : les codes diffèrent
Pour un bien comportant plusieurs usages, le revenu cadastral doit être ventilé entre les parties concernées.
Location à un particulier pour son usage privé : reprendre le revenu cadastral non indexé au code 1106 ; le loyer n’est pas la base déclarée dans ce cas.
Location à un locataire pour son activité professionnelle : reprendre le revenu cadastral au code 1109 et les loyers au code 1110.
Pour la partie professionnelle, le forfait de frais de 40 % est plafonné à deux tiers du revenu cadastral revalorisé.
Pour l’exercice 2026, l’analyse retient un coefficient d’indexation de 2,2446 et un coefficient de revalorisation de 5,63. Le revenu cadastral de la partie privée est indexé, puis majoré de 40 %.
Le prorata lié à la période imposable constitue une autre opération : il ne faut pas confondre la ventilation des usages et celle de l’année.
Faire attribuer un revenu cadastral belge au bien étranger
La déclaration fiscale des revenus et la déclaration du bien à l’Administration Mesures et Évaluations sont deux démarches distinctes.
L’administration belge attribue un revenu cadastral au bien étranger après réception de sa déclaration. Le montant notifié sert ensuite à compléter la déclaration d’impôt.
La méthode décrite part de la valeur vénale, la ramène à une valeur de 1975 à l’aide d’un facteur de correction, puis applique 5,3 %. Une valeur figurant dans un acte de donation ou une déclaration de succession peut également être examinée selon la circulaire citée.
Le facteur 16,694 concerne une valeur retenue pour 2026. Il ne doit pas être choisi uniquement parce que la déclaration porte le millésime 2026 : le facteur dépend de l’année de la valeur utilisée.
Le VPT, valeur fiscale portugaise, n’est pas automatiquement la valeur admise en Belgique. Un écart important avec le marché peut être discuté. Décrire séparément les parties privées et professionnelles facilite l’attribution et la ventilation du revenu cadastral.
L’analyse mentionne une déclaration spontanée en principe dans les quatre mois de l’acquisition et une amende de 250 € à 3 000 € en cas d’omission. Pour un bien déjà possédé lors de l’arrivée en Belgique, le point de départ doit être apprécié selon la situation. Une régularisation ne doit pas attendre une relance.
Exemple illustratif de calcul pour l’exercice 2026
Supposons un revenu cadastral belge notifié de 500 €, une année entière de résidence et de location, et une ventilation justifiée de 60 % pour la partie privée et 40 % pour la partie professionnelle. Les loyers professionnels annuels sont de 4 000 €.
Pour la partie privée :
revenu cadastral au code 1106 : 300 € ;
revenu retenu : 300 × 2,2446 × 1,40 = 942,73 €.
Pour la partie professionnelle :
revenu cadastral au code 1109 : 200 € ;
loyers au code 1110 : 4 000 € ;
forfait de frais théorique : 4 000 × 40 % = 1 600 € ;
plafond : 200 × 5,63 × 2/3 = 750,67 € ;
revenu retenu : 4 000 − 750,67 = 3 249,33 €.
Le total immobilier illustratif est de 4 192,06 €, à examiner pour l’exonération avec réserve de progressivité. Il ne représente ni l’impôt belge à payer ni les loyers nets portugais.
Une année de résidence incomplète ou une autre ventilation change ces montants. Le supplément belge lié à la progressivité ne peut pas être chiffré sans les autres revenus et paramètres du contribuable.
Comptes portugais : deux obligations distinctes
Même sans intérêts, les comptes étrangers concernés doivent être :
communiqués au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique, une fois par compte ;
mentionnés chaque année au cadre XIII, rubrique A, code 1075, en précisant le titulaire, le pays et la communication au PCC.
L’obligation vise aussi un compte ouvert pendant une courte partie de l’année. L’absence d’intérêts ne supprime pas la déclaration de son existence ; elle concerne seulement l’éventuelle rubrique des revenus mobiliers.
Les coordonnées fiscales connues de la banque doivent correspondre à la résidence réelle.
Première omission et bonne foi : distinguer les sanctions
L’analyse distingue trois mécanismes.
L’accroissement d’impôt peut être de 10 % pour une première infraction sans intention d’éluder l’impôt, lorsque les revenus non déclarés atteignent 2 500 €. Depuis la loi-programme du 18 juillet 2025, il est renoncé à cet accroissement pour une première infraction commise de bonne foi ; la bonne foi est présumée jusqu’à preuve contraire. La règle présentée concerne les impositions enrôlées à partir du 29 juillet 2025.
L’amende administrative fiscale va de 50 € à 1 250 € selon le barème ; l’analyse indique 50 € pour une première infraction sans mauvaise foi.
La sanction relative à la déclaration cadastrale est distincte. La présomption évoquée pour l’accroissement ne dispense pas automatiquement de cette amende.
La correction spontanée et documentée constitue un élément favorable, sans garantie de zéro sanction. Une correction avant l’enrôlement n’entraîne pas, à elle seule, des intérêts de retard sur un impôt qui n’est pas encore établi. L’analyse situe le délai normal d’enrôlement de cet exercice au 30 juin 2027.
Avoir de prévoyance suisse et échanges d’informations
Un avoir de libre passage du deuxième pilier suisse ne doit pas être assimilé sans examen à un compte bancaire ordinaire. L’analyse ne tranche pas son obligation de communication au PCC.
L’approche prudente consiste à exposer sa nature au bureau de taxation et à demander sa position, en distinguant la détention de l’avoir d’un versement effectivement reçu. Aucun traitement fiscal d’un retrait futur n’est établi ici.
Une correction de déclaration belge ne fait pas elle-même partie du circuit d’échange automatique des données bancaires. Ce circuit repose sur les déclarations des institutions financières et sur la résidence fiscale qu’elles connaissent.
Les déclarations des différents pays doivent néanmoins rester cohérentes. En cas de changement de résidence, les obligations de mise à jour auprès des administrations et des banques doivent être examinées séparément. La nécessité de rectifier une déclaration portugaise pour le pays de résidence n’est pas tranchée ici.
Questions fréquentes
Les loyers déjà taxés au Portugal peuvent-ils être omis en Belgique ?
Non. L’exonération conventionnelle se demande dans la déclaration belge. Le revenu immobilier calculé selon les règles belges peut influencer le taux sur les autres revenus.
Faut-il déclarer le loyer ou le revenu cadastral ?
Cela dépend de l’usage du locataire. Pour une location privée, le cadre présenté repose sur le revenu cadastral ; une affectation professionnelle exige aussi les loyers.
Puis-je utiliser directement le VPT portugais ?
Pas automatiquement. La valeur admise et le revenu cadastral sont déterminés dans le cadre de la procédure belge ; le VPT ne constitue pas à lui seul une validation.
Un compte sans intérêts doit-il être déclaré ?
Oui, les obligations de communication au PCC et de mention annuelle sont distinctes de l’imposition d’intérêts.
Une correction spontanée garantit-elle l’absence de sanction ?
Non. La bonne foi intervient dans le régime de l’accroissement, mais l’amende fiscale et la sanction cadastrale doivent être distinguées.
Que faire si l’avertissement-extrait de rôle arrive entre-temps ?
Vérifier si la correction a été prise en compte et, sinon, examiner une réclamation dans le délai applicable à l’avis.
Sources
Informations générales, sans conseil fiscal personnalisé. Les règles évoluent chaque année et leur application dépend de la situation individuelle.
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