Vente immobilière en France en 2026 : quel impôt pour un résident britannique et quel rôle pour le régime FIG ?
Vente en France et résidence au Royaume-Uni ? Le régime FIG peut exonérer la plus-value britannique. Conditions, impôt français et démarches avant retour.
Un résident fiscal britannique qui vend un logement en France peut devoir déclarer la plus-value dans les deux pays, même si le prix de vente reste sur un compte français. Le régime britannique FIG peut exonérer la plus-value étrangère pendant une période limitée, mais sa demande entraîne la perte de certains abattements : l'intérêt de cette option dépend de la situation individuelle.
Les chiffres ci-dessous sont illustratifs ; la vente relève de 2026 en France et de l'année fiscale britannique 2026/27, du 6 avril 2026 au 5 avril 2027 ; les règles d'un retour en 2027 devront être vérifiées pour cette année.
Deux pays peuvent imposer la même vente
Prenons un cas courant : une personne réside au Royaume-Uni, vend un logement situé en France et envisage de revenir vivre en France. Avant de choisir où placer le produit de la vente, il faut déterminer l'imposition de la plus-value dans chaque pays.
La France conserve le droit d'imposer la vente d'un immeuble situé sur son territoire. Le Royaume-Uni impose en principe les plus-values mondiales de ses résidents fiscaux. Laisser l'argent en France ne suffit donc pas à éviter l'impôt britannique.
Hors exonération britannique, un mécanisme de crédit d'impôt peut tenir compte de l'impôt français, dans la limite de l'impôt britannique correspondant. Il ne garantit pas l'absence de complément à payer, notamment parce que les bases imposables diffèrent.
Résidence britannique : pourquoi la première année compte autant
L'année fiscale britannique va du 6 avril au 5 avril. Le visa ne détermine pas, à lui seul, la résidence fiscale : le décompte des jours et les critères du test légal de résidence sont décisifs. Une présence d'au moins 183 jours entraîne la résidence pour l'année concernée ; en dessous de ce seuil, l'analyse ne s'arrête pas au seul nombre de jours.
Le régime FIG, consacré aux revenus et gains de source étrangère, existe depuis le 6 avril 2025. Il peut être demandé pendant les quatre premières années de résidence britannique, après au moins dix années fiscales consécutives de non-résidence.
Les personnes devenues résidentes avant son entrée en vigueur ne recommencent pas une nouvelle période de quatre ans. À titre d'illustration :
une première année de résidence en 2023/24 conduit à une fenêtre allant jusqu'à 2026/27 ; seules 2025/26 et 2026/27 peuvent alors bénéficier du nouveau régime ;
une première année en 2024/25 peut laisser une fenêtre ouverte jusqu'à 2027/28.
Une erreur dans l'identification de la première année peut donc modifier le traitement d'une vente et des intérêts perçus ensuite. L'année du départ doit également être qualifiée : un départ en cours d'année ne signifie pas nécessairement une non-résidence pour toute l'année, ni un partage automatique entre deux périodes.
En France : vérifier le prélèvement du notaire
La plus-value immobilière imposable d'un non-résident relève en principe de 19 % d'impôt, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention commencent à partir de la sixième année, avec exonération complète d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe peut intervenir au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Deux contrôles sont particulièrement utiles.
Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % ?
Le taux normal retenu pour la plus-value immobilière est de 17,2 %. Sous conditions, une personne affiliée à la sécurité sociale britannique et non à la charge d'un régime français bénéficie de l'exonération de CSG et de CRDS : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % subsiste. Le Brexit n'a pas supprimé ce mécanisme.
L'affiliation, la situation de séjour ou de nationalité et les justificatifs doivent être examinés : résider au Royaume-Uni ne remplace pas cette vérification.
Pour une base sociale illustrative de 40 000 €, le prélèvement serait de 6 880 € à 17,2 %, contre 3 000 € à 7,5 %. L'écart atteint 3 880 €, si le taux réduit est effectivement applicable.
Exonération spécifique de 150 000 €
L'analyse vise aussi l'exonération pouvant atteindre 150 000 € de plus-value nette imposable pour certains non-résidents, notamment les ressortissants de l'Union européenne. Elle suppose notamment :
une domiciliation fiscale antérieure en France pendant au moins deux années continues ;
une vente au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ ;
ou, sans cette limite de délai, la libre disposition du logement depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.
Elle est limitée à un logement par contribuable. Il s'agit d'un plafond de plus-value exonérée, et non d'un plafond de prix de vente. Son application et son incidence sur le décompte des prélèvements sociaux doivent être contrôlées dans le dossier.
La déclaration 2048-IMM permet de vérifier le prix et la date d'acquisition, les abattements, le taux social et l'exonération éventuellement retenue. Un faible prélèvement ne prouve pas, à lui seul, que toutes les exonérations ont été appliquées.
Au Royaume-Uni : une plus-value calculée en livres
La plus-value britannique n'est pas simplement la plus-value française convertie au taux du jour de la vente.
Le prix d'achat doit être converti en livres au cours applicable à l'acquisition, et le prix de vente au cours applicable à la cession. L'évolution du change peut donc modifier fortement le résultat. Les abattements français pour durée de détention ne sont pas transposés au calcul britannique.
Pour 2026/27, l'analyse retient une franchise annuelle de 3 000 £, puis des taux de 18 % pour la fraction entrant dans la tranche de base et de 24 % au-delà. L'impôt français imputable intervient ensuite, dans les limites applicables.
Une vente immobilière située en France ne relève pas de la déclaration britannique à 60 jours réservée aux biens situés au Royaume-Uni. Elle relève de la déclaration annuelle Self Assessment.
Le régime FIG est-il toujours avantageux ?
Non. Une demande valable peut exonérer la plus-value étrangère au Royaume-Uni, mais elle entraîne, pour l'année, la perte de l'abattement personnel sur le revenu de 12 570 £ et de la franchise de 3 000 £ sur les plus-values, même si elle ne porte que sur un gain étranger.
L'arbitrage consiste donc à comparer :
l'impôt britannique qui resterait dû sans FIG, après le crédit d'impôt français admissible ;
le surcoût sur les revenus et gains non exonérés, lié à la perte des abattements.
À titre purement illustratif, supposons une plus-value britannique de 80 000 £ et un salaire annuel de 15 000 £, dans une situation où les calculs ci-dessous sont applicables.
Élément de comparaison | Sans demande FIG | Avec demande FIG sur la plus-value |
|---|---|---|
Plus-value après franchise | 77 000 £ | Plus-value exonérée |
Impôt sur la plus-value avant crédit français | Environ 16 364 £ | 0 £ |
Surcoût de revenu lié à la perte de l'abattement personnel | — | Environ 2 514 £ si les 12 570 £ sont taxés à 20 % |
Dans cette illustration, le calcul hors FIG répartit 35 270 £ à 18 % et 41 730 £ à 24 %. Le gain réel de l'option dépend ensuite du crédit français, des autres revenus et de la situation fiscale complète. Un seuil voisin de 2 500 £ peut servir de repère dans ce seul exemple ; ce n'est pas une règle universelle.
Une demande FIG peut aussi viser les intérêts de source française pendant une année éligible. Les intérêts de source britannique ne deviennent pas exonérés du seul fait de cette demande. Les sommes correspondant aux revenus ou gains effectivement exonérés au titre du régime peuvent être transférées au Royaume-Uni sans taxation supplémentaire au titre de leur rapatriement.
Le régime n'est pas automatique : les revenus et gains concernés doivent être identifiés et chiffrés.
Après la vente : où conserver les fonds avant un retour en France ?
La devise des dépenses futures, la disponibilité de l'épargne et la fiscalité des intérêts doivent être examinées ensemble. Pour un retour avec des dépenses en euros, une conversion temporaire en livres crée un risque de change qui peut dépasser le rendement attendu.
Un compte à terme ou un livret français peut constituer une solution transitoire, selon ses conditions. La banque doit disposer du bon statut de résidence. L'analyse indique qu'en principe les intérêts versés à un non-résident ne supportent ni impôt français ni prélèvements sociaux, mais prévoit une confirmation selon le produit et les relevés.
L'ISA britannique permet des versements jusqu'à 20 000 £ par année fiscale. Son exonération britannique ne se transpose pas automatiquement à la France après un retour.
Si 2026/27 est la dernière année FIG, la couverture cesse à partir du 6 avril 2027. Le retour éventuel de l'abattement personnel de 12 570 £ ne dispense pas de recalculer l'impôt selon les revenus et la résidence de 2027/28.
Rendement et sécurité du capital sont deux questions différentes
Un objectif de 4,5 % par an ne doit pas être présenté comme un rendement garanti. À titre de repères datés, l'analyse fournie mentionne un Livret A à 1,7 % depuis le 1er août 2026, un rendement moyen des fonds en euros de 2,63 % pour 2025 et une prévision autour de 2,9 % pour 2026. Ces indications de marché doivent être recontrôlées ; une prévision n'est ni un rendement acquis ni une garantie.
Le choix de supports non garantis dépend de l'horizon de placement et de la capacité à supporter des pertes, au-delà de leur traitement fiscal.
Assurance-vie et PEA : des calendriers distincts
Assurance-vie française
Lors d'un rachat, seule la fraction correspondant aux gains est imposable, pas l'intégralité de la somme retirée. Avec un versement illustratif de 200 000 €, une valeur de 209 000 € et un retrait de 9 000 €, la fraction de gains est d'environ 388 € : 9 000 × 9 000 / 209 000.
Dans le cadre décrit par l'analyse :
avant huit ans, les gains concernés relèvent de 12,8 % d'impôt, ou du barème sur option ;
après huit ans, une personne seule bénéficie d'un abattement annuel de 4 600 € sur les gains ; les taux évoqués sont ensuite 7,5 % pour la fraction liée aux versements jusqu'à 150 000 €, et 12,8 % au-delà, selon les conditions applicables ;
les prélèvements sociaux de l'assurance-vie restent à 17,2 % dans les règles de 2026 exposées par l'analyse.
L'ancienneté du contrat commence à son ouverture. Cependant, l'acceptation d'un souscripteur résidant au Royaume-Uni dépend de l'assureur, et le traitement britannique doit être étudié séparément.
Un rachat pendant la résidence britannique peut constituer un événement imposable. Certains contrats qualifiés de personal portfolio bonds peuvent aussi entraîner une taxation annuelle forfaitaire. La composition du contrat et sa qualification importent donc autant que sa date d'ouverture.
PEA après réinstallation en France
L'ouverture d'un PEA exige une domiciliation fiscale en France. Le plafond de versements est de 150 000 €. Après cinq ans, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu mais restent soumis aux prélèvements sociaux ; avant cinq ans, un retrait entraîne en principe la clôture et l'imposition des gains.
L'analyse retient, pour les règles de 2026, 18,6 % de prélèvements sociaux et 31,4 % au total sur les gains imposables en cas de retrait anticipé. Ces taux ne doivent pas être projetés sans vérification sur une opération ultérieure.
Le PEA étant une enveloppe d'investissement en actions éligibles, il ne constitue pas une garantie de capital ni une solution automatique pour des retraits réguliers à court terme.
Revenus de placement au retour : forfait ou barème ?
Pour les placements ordinaires concernés, l'analyse retient en 2026 un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'option pour le barème porte globalement sur les revenus entrant dans son champ ; les prélèvements sociaux restent dus.
Le barème cité est celui des revenus de 2025 : 0 % jusqu'à 11 600 € pour une part, puis 11 % jusqu'à 29 579 €. Il ne faut pas l'assimiler au barème définitif des revenus d'un retour en 2027.
Pour 9 000 € de revenus de placement ordinaires et aucun autre revenu imposable, en appliquant uniquement ces hypothèses :
forfait à 31,4 % : 2 826 € ;
barème avec impôt sur le revenu nul et prélèvements sociaux de 18,6 % : 1 674 € ;
différence illustrative : 1 152 €.
La dispense de l'acompte de 12,8 % sur les intérêts est un sujet distinct. L'analyse mentionne un revenu fiscal de référence inférieur à 25 000 € pour une personne seule. Cette dispense ne signifie pas exonération définitive.
L'année de l'installation, l'imposition française des revenus mondiaux commence en principe à la date de retour. La qualification de la résidence et l'articulation avec l'année britannique restent à examiner.
Donation familiale et comptes étrangers : des formalités séparées
Une donation financée par le produit de la vente ne se confond pas avec l'imposition de la plus-value. Même entre deux non-résidents, un don portant sur des sommes situées en France peut nécessiter une analyse des droits français.
Entre parent et enfant, y compris pour un don à un ascendant, l'analyse rappelle un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les quinze ans, sous réserve des donations antérieures. Une absence de droits à payer ne supprime pas nécessairement la déclaration.
La déclaration incombe au bénéficiaire. Depuis le 1er janvier 2026, elle se fait en principe en ligne ; le formulaire 2735 reste utilisable dans les cas de dispense, notamment certaines situations de non-résidence ou d'absence de numéro fiscal. Le traitement dans le pays du bénéficiaire doit être examiné séparément.
Une aide familiale régulière n'est pas automatiquement un revenu imposable au Royaume-Uni ; sa nature doit être justifiée et les traces des transferts conservées.
Après un retour en France, les comptes étrangers concernés, y compris un compte britannique ou un ISA conservé, doivent être déclarés avec le formulaire 3916. L'analyse rappelle une amende de 1 500 € par compte non déclaré. Le traitement d'un compte clôturé pendant l'année doit aussi être vérifié.
Quelles échéances pour une vente relevant de 2026/27 ?
Date | Démarche à examiner |
|---|---|
5 avril 2027 | Clôture de l'année fiscale britannique 2026/27 ; réunir les éléments nécessaires au calcul. |
5 octobre 2027 | Inscription au Self Assessment si elle est requise au titre de 2026/27. |
31 janvier 2028 | Déclaration britannique en ligne 2026/27 et paiement de l'impôt dû. |
31 décembre 2028 | Échéance générale de réclamation évoquée pour un prélèvement français versé en 2026. |
31 janvier 2029 | Dernière échéance évoquée pour déposer ou corriger la demande FIG relative à 2026/27. |
Le délai de correction FIG ne reporte pas l'échéance normale de déclaration et de paiement. Les modalités de dépôt des pages relatives à la résidence et au FIG doivent être confirmées : l'analyse signale qu'un logiciel adapté ou une déclaration papier peut être nécessaire. La date du 31 janvier indiquée ci-dessus concerne le dépôt en ligne.
Les documents décisifs sont les actes d'acquisition et de vente, la déclaration 2048-IMM, les preuves d'affiliation sociale, l'historique de résidence et les relevés permettant de chiffrer les revenus étrangers. Ce sont ces éléments qui permettent une comparaison individualisée.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer au Royaume-Uni la vente de mon appartement français ?
En principe, un résident fiscal britannique doit examiner la déclaration de cette plus-value étrangère, même si le notaire a déjà prélevé l'impôt en France. Une exonération FIG éventuelle doit être demandée selon les règles applicables.
Si je laisse le prix de vente sur mon compte français, est-ce que j'évite l'impôt britannique ?
Non : conserver les fonds en France ne supprime pas, à lui seul, l'imposition britannique d'une plus-value étrangère. La résidence fiscale et l'éligibilité au FIG sont déterminantes.
Le régime FIG s'applique-t-il automatiquement aux nouveaux arrivants ?
Non. Il faut notamment vérifier les dix années antérieures de non-résidence, la fenêtre des quatre premières années et déposer une demande sur les revenus ou gains concernés.
Combien peut-on récupérer si le notaire a appliqué 17,2 % au lieu de 7,5 % ?
Sur une base sociale illustrative de 40 000 €, l'écart est de 3 880 €. Une récupération suppose de prouver l'éligibilité au taux applicable et de respecter le délai de réclamation.
Peut-on ouvrir une assurance-vie ou un PEA avant de revenir en France ?
Une assurance-vie peut être envisageable si l'assureur accepte la résidence britannique et si le traitement fiscal britannique est maîtrisé. Le PEA exige une domiciliation fiscale en France à l'ouverture.
Faut-il encore déclarer au Royaume-Uni après être rentré en France ?
Le retour ne supprime pas les obligations concernant une année britannique antérieure. Une vente relevant de 2026/27 peut ainsi nécessiter une déclaration en ligne et un paiement au plus tard le 31 janvier 2028.
Sources
Références reprises de l'analyse d'origine ; les titres sont présentés en français.
LITRG — Régime des revenus et gains étrangers à partir de 2025/26.
impots.gouv.fr — Plus-values immobilières des non-résidents.
BOFiP — Délai général de réclamation, BOI-CTX-PREA-10-30-20260422.
Property Tax Partners — Plus-values immobilières étrangères des résidents britanniques.
The Private Office — Abattements et tranches fiscales britanniques 2026/27.
Target Accounting — Déclaration des revenus et gains étrangers à HMRC.
Les clés de la banque — Fiscalité de l'assurance-vie en cas de rachat.
GOV.UK — HS321 : gains sur les contrats d'assurance-vie étrangers, 2026.
impots.gouv.fr — Déclarer ses comptes et contrats détenus à l'étranger.
La finance pour tous — Prélèvement forfaitaire unique ou barème de l'impôt.
Cet article expose un cadre général à partir d'un cas illustratif anonymisé et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, taux et seuils peuvent évoluer chaque année. Le traitement correct dépend de la résidence fiscale, des dates, des justificatifs et de l'ensemble de la situation individuelle.
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