Non-résident et location en Belgique : quel avantage pour le crédit hypothécaire en 2026 ?
Non-résident avec un logement loué en Belgique ? Les intérêts ne sont plus déductibles en 2026. Comprenez les codes 1081, 1358 et 1353 pour les revenus 2025.
Pour les revenus 2025, la déduction ordinaire des intérêts d’un crédit finançant un logement belge donné en location est supprimée. Un non-résident relevant du code 1081 ne peut pas la remplacer par les réductions des codes 1358 et 1353 : le traitement dépend de sa catégorie fiscale et de sa situation individuelle.
Exemple illustratif aux montants arrondis — revenus 2025, exercice d’imposition 2026.
Un logement en Belgique et un salaire entièrement étranger
Prenons un propriétaire établi fiscalement hors de l’Espace économique européen, qui travaille exclusivement à l’étranger pour un employeur local. Il conserve un logement en Belgique, loué à un particulier qui l’utilise uniquement comme habitation.
L’impôt belge des non-résidents porte sur les revenus de source belge. Dans ce cadre, un salaire provenant exclusivement d’un emploi exercé à l’étranger, sans rattachement fiscal belge, n’est pas un salaire imposable en Belgique. Le revenu du logement belge relève, lui, de l’examen de la déclaration belge.
Il faut distinguer revenu imposable et revenu à renseigner. Les revenus professionnels étrangers doivent être mentionnés dans le cadre XIV, conformément aux rubriques applicables. Cette information sert notamment à déterminer les avantages auxquels le non-résident peut prétendre ; elle ne transforme pas, à elle seule, le salaire étranger en revenu taxable en Belgique.
Les montants doivent être exprimés en euros et pouvoir être justifiés.
Pourquoi la règle des 75 % est décisive
Le test compare les revenus professionnels imposables en Belgique au total des revenus professionnels belges et étrangers. Les revenus immobiliers ne sont pas des revenus professionnels pour ce calcul.
Si le propriétaire n’a aucun revenu professionnel imposable en Belgique et perçoit uniquement un salaire étranger, le rapport est de 0 %, même si son logement belge produit des loyers.
Les catégories présentées dans la déclaration se distinguent notamment ainsi :
1093, 1094 ou 1095 : condition des 75 % remplie et résidence dans un autre État de l’Espace économique européen, selon la localisation régionale ;
1073 : condition des 75 % remplie, avec résidence hors de l’Espace économique européen ;
1078, 1079 ou 1080 : condition non remplie, avec résidence respectivement en France, aux Pays-Bas ou au Luxembourg ;
1081 : condition non remplie, avec résidence dans un autre pays.
Le pays de résidence et l’existence d’une convention fiscale doivent donc être examinés. Des avantages particuliers existent pour certaines catégories ; ils ne peuvent pas être étendus automatiquement à tous les propriétaires non-résidents.
Codes 1358 et 1353 : pourquoi MyMinfin peut les refuser
Dans le régime ordinaire de l’article 243 du CIR 92, applicable au profil relevant du code 1081, les réductions admises sont limitées. Les avantages pour les amortissements en capital d’un crédit hypothécaire et les primes d’assurance-vie individuelle ne font pas partie de ceux ouverts à ce profil.
Les deux codes concernés correspondent à des dépenses distinctes :
1358 : amortissements en capital d’un emprunt hypothécaire dans le cadre de l’épargne à long terme ;
1353 : primes d’assurance-vie individuelle, sous les conditions propres à cet avantage.
Un refus lié au code 1081 ne signifie donc pas nécessairement que MyMinfin fonctionne mal. Il ne faut pas modifier artificiellement sa catégorie de non-résident pour accéder à ces rubriques.
Ce profil ne bénéficie pas non plus de la quotité exemptée d’impôt selon les règles ordinaires de cette catégorie.
Ce qui change pour les intérêts payés en 2025
La loi du 18 décembre 2025, publiée au Moniteur belge le 30 décembre 2025, supprime la déduction ordinaire fédérale des intérêts à partir de l’exercice d’imposition 2026. Elle concerne les biens autres que l’habitation propre et s’applique aussi aux crédits déjà en cours.
Jusqu’aux revenus 2024, les intérêts admissibles pouvaient diminuer directement les revenus immobiliers imposables. Cette déduction était différente d’une réduction personnelle pour épargne à long terme.
Pour certains emprunts conclus avant le 1er janvier 2024, une réduction liée au remboursement du capital peut subsister sous conditions. Cela ne la rend toutefois pas accessible à un contribuable exclu de cet avantage en raison de sa catégorie de non-résident.
Une disparition d’avantage à situation personnelle inchangée peut donc s’expliquer par la fin de la déduction des intérêts. Pour savoir quel mécanisme était effectivement appliqué auparavant, il faut examiner les anciens avertissements-extraits de rôle.
Comment calculer le revenu immobilier imposable
Pour un logement loué à une personne physique qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle, le calcul repose sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, plutôt que sur le loyer réel.
Avec un revenu cadastral non indexé illustratif de 1 400 €, détenu en pleine propriété pendant toute l’année :
indexation pour les revenus 2025 : 1 400 € × 2,2446 = 3 142,44 € ;
majoration : 3 142,44 € × 1,40 = 4 399,42 € ;
déduction ordinaire des intérêts : 0 €.
La base immobilière est donc d’environ 4 399 €. Dans la déclaration, on renseigne le revenu cadastral non indexé, sans effectuer soi-même ces majorations dans la case.
Si ce montant constitue le seul revenu belge imposable globalement d’un contribuable du code 1081, il se situe dans la première tranche du barème : 25 % jusqu’à 16 320 € pour les revenus 2025. L’impôt de base illustratif est alors d’environ 1 100 €, avant les éventuels additionnels fédéraux.
Ce calcul ne constitue pas un décompte final. Le traitement des additionnels doit être vérifié pour la situation concernée ; il ne faut pas assimiler l’impôt de base au total de l’avertissement-extrait de rôle. Le précompte immobilier, payé séparément, reste également à prendre en compte.
Une location professionnelle ou à une société nécessite une autre analyse : la formule ci-dessus ne peut pas y être transposée automatiquement.
Les vérifications utiles avant le dépôt
Avant de valider la déclaration, il convient de vérifier :
la résidence fiscale, les revenus professionnels mondiaux et la catégorie de non-résident ;
le revenu cadastral non indexé, la quote-part détenue et la période concernée ;
l’utilisation privée ou professionnelle du bien par le locataire ;
les revenus étrangers à mentionner au cadre XIV ;
les rubriques du crédit réellement accessibles, en distinguant intérêts, capital et assurance-vie.
Pour les revenus immobiliers, l’intitulé exact de la rubrique du formulaire de l’exercice doit primer sur la reprise automatique d’un ancien code.
Le calendrier de dépôt applicable aux non-résidents doit être contrôlé sur la page du SPF Finances et dans MyMinfin. Il faut aussi conserver les justificatifs des revenus étrangers et les anciens avertissements-extraits de rôle.
Enfin, le pays de résidence peut imposer lui aussi les revenus du logement belge. L’existence d’une convention et les éventuels mécanismes locaux évitant la double imposition doivent être examinés séparément.
Questions fréquentes
Le salaire étranger devient-il taxable parce que je loue un logement belge ?
La détention du logement ne rend pas, à elle seule, le salaire étranger imposable en Belgique. Il faut examiner la source du salaire, le lieu de travail et les règles internationales applicables.
Les loyers permettent-ils d’atteindre la règle des 75 % ?
Non, ce test porte sur les revenus professionnels. Des revenus immobiliers belges ne compensent donc pas l’absence de revenus professionnels imposables en Belgique.
Un ancien crédit conserve-t-il la déduction de ses intérêts ?
La suppression applicable dès l’exercice d’imposition 2026 concerne aussi les crédits en cours. La date ancienne du contrat ne suffit pas à maintenir cette déduction.
Puis-je inscrire le capital remboursé au code 1358 à la place des intérêts ?
Ces mécanismes concernent des dépenses différentes. Le code 1358 n’est utilisable que si toutes ses conditions sont remplies, notamment celles liées à la catégorie du non-résident.
Pourquoi un avantage pouvait-il apparaître les années précédentes ?
Il pouvait s’agir de la déduction des intérêts sur le revenu immobilier. Seule la lecture des impositions antérieures permet de confirmer l’avantage effectivement accordé.
Le précompte immobilier remplace-t-il l’impôt des non-résidents ?
Non. Il faut distinguer le précompte immobilier et l’impôt éventuellement dû sur les revenus immobiliers dans la déclaration des non-résidents.
Sources
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles évoluent d’une année à l’autre et leur application dépend de la situation exacte du contribuable.
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