Comment déclarer en 2026 une maison mise en location avec un ancien prêt hypothécaire en Wallonie ?

Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026 — une habitation louée à un particulier pour son logement privé reste imposée sur son revenu cadastral indexé et majoré de 40 %, et non sur les loyers réellement perçus. En revanche, les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles depuis les revenus 2025. Si le bien n’est plus l’habitation propre du propriétaire, certains remboursements en capital peuvent toutefois ouvrir le droit à la réduction fédérale pour épargne à long terme au code 1358. Le traitement exact dépend toujours de la situation individuelle.

Les montants ci-dessous sont illustratifs et se rapportent aux revenus 2025, exercice d’imposition 2026.

Quel est le cadre fiscal lorsqu'une ancienne habitation devient un bien locatif ?

Prenons le cas typique d’un contribuable domicilié en Wallonie qui possède deux immeubles :

• une habitation qu’il occupe personnellement et qui constitue désormais son habitation propre ;

• une ancienne habitation financée par un emprunt hypothécaire conclu en 2015, aujourd’hui louée à un particulier qui l’utilise exclusivement comme logement privé.

Ce changement d’affectation entraîne plusieurs conséquences fiscales distinctes.

L’ancienne habitation cesse notamment d’ouvrir automatiquement le droit aux avantages régionaux liés à l’habitation propre. Elle devient parallèlement un immeuble générant un revenu immobilier imposable.

Depuis les revenus 2025, une réforme importante modifie également le traitement des intérêts de l’emprunt.

Comment une maison louée à un particulier est-elle imposée ?

Lorsqu'un immeuble belge est loué à une personne physique qui l'utilise exclusivement à des fins privées, les loyers réellement encaissés ne constituent pas la base imposable.

L'imposition est calculée à partir du revenu cadastral non indexé, qui doit être déclaré au code 1106 du cadre III.

L'administration applique ensuite automatiquement :

revenu cadastral × coefficient d'indexation × 140 %

Pour les revenus 2025, le coefficient d'indexation est de 2,2446.

Avec, par exemple, un revenu cadastral d'environ 320 €, le revenu immobilier imposable est donc d'environ :

320 € × 2,2446 × 140 % ≈ 1.000 €

Ce montant est ajouté aux autres revenus imposables du contribuable et soumis à son taux d'imposition.

Le montant des loyers encaissés — par exemple quelques milliers d'euros pendant l'année — n'est donc pas directement imposé.

Faut-il proratiser le revenu cadastral si la location commence en cours d'année ?

Pas nécessairement.

Si le propriétaire disposait lui-même de l'immeuble comme seconde résidence pendant les premiers mois de l'année avant de le mettre en location privée, ces deux périodes relèvent du même principe d'imposition sur le revenu cadastral.

Dans le cas illustratif, le revenu cadastral annuel non indexé reste donc à déclarer au code 1106, sans ventilation entre la période précédant la location et la période pendant laquelle le logement était loué.

La situation serait différente si l'affectation du bien changeait vers un usage fiscalement différent.

Attention à l'utilisation professionnelle du logement par le locataire

Le régime favorable basé sur le revenu cadastral suppose que le locataire utilise le logement exclusivement à des fins privées.

Si le locataire affecte tout ou partie du bien à son activité professionnelle et déduit le loyer comme frais professionnels, les règles d'imposition du propriétaire peuvent devenir nettement moins favorables et conduire à une taxation basée sur les loyers.

Une clause du bail interdisant l'utilisation professionnelle du bien peut donc constituer une protection utile.

Depuis 2025, les intérêts du prêt ne sont plus déductibles

C'est le changement majeur pour l'exercice d'imposition 2026.

Jusqu'aux revenus 2024, les intérêts d'un emprunt contracté pour un immeuble autre que l'habitation propre pouvaient, sous les anciennes règles, être déduits des revenus immobiliers imposables.

Pour un propriétaire supportant environ 1.900 € d'intérêts alors que son revenu immobilier imposable était proche de 1.000 €, cette déduction pouvait neutraliser entièrement le revenu immobilier.

Cette déduction ordinaire des intérêts prévue à l'article 14 du CIR 92 a été supprimée à partir des revenus 2025, soit dès l'exercice d'imposition 2026.

La suppression s'applique également aux anciens emprunts toujours en cours : le fait qu'un crédit ait été conclu, par exemple, en 2015 ne permet pas de conserver l'ancien régime.

Le système d'imposition du logement sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % reste, lui, inchangé.

Les intérêts payés en 2024 peuvent-ils encore avoir un effet fiscal ?

Oui, cette réforme ne s'applique qu'à partir des revenus 2025.

Pour les revenus 2024, l'ancien mécanisme existait encore. Selon la situation du propriétaire et l'affectation de l'immeuble pendant cette année, certains intérêts pouvaient encore être mentionnés au code 1146.

Lorsqu'un changement d'habitation propre est intervenu en cours d'année 2024, il peut donc être pertinent de vérifier la déclaration et l'avertissement-extrait de rôle de cette année.

Que devient l'ancien bonus logement wallon ?

Pour les emprunts relevant de l'ancien bonus logement wallon, notamment certains emprunts conclus au plus tard le 31 décembre 2015, l'avantage était lié à l'habitation propre.

Le taux de la réduction était de 40 %, avec notamment un plafond de dépenses de 2.290 € et, sous certaines conditions, une majoration de 760 € pendant les dix premières années.

Lorsque le contribuable cesse d'occuper personnellement l'immeuble et établit son habitation propre ailleurs, les remboursements de l'ancien crédit ne donnent plus droit à cet avantage régional pour les paiements effectués pendant cette période.

Pour les revenus 2025, aucun montant ne doit donc être repris au code 3370 au titre du bonus logement wallon si l'immeuble financé n'est plus l'habitation propre du contribuable.

Une habitation héritée peut-elle faire perdre la majoration du bonus logement ?

La condition d'habitation unique est distincte de celle d'habitation propre.

Dans le régime décrit dans l'analyse fiscale, une habitation recueillie par succession n'est neutralisée pour certains tests que dans certaines situations de copropriété, d'usufruit ou de nue-propriété.

Un héritage en pleine propriété peut donc avoir des conséquences sur la condition d'habitation unique et sur une éventuelle majoration du bonus logement.

C'est précisément le type de point pour lequel les déclarations des années précédant la mise en location doivent parfois être vérifiées séparément.

Le capital remboursé peut-il bénéficier de l'épargne à long terme ?

Potentiellement, oui.

Lorsque le logement financé n'est plus l'habitation propre, certains remboursements en capital peuvent relever de la réduction fédérale pour épargne à long terme, notamment pour certains emprunts hypothécaires :

• conclus avant 2024 ;

• d'une durée minimale de 10 ans ;

• concernant une habitation située dans l'Espace économique européen ;

• et répondant aux autres conditions prévues par le régime.

Le taux de la réduction est de 30 %.

Les remboursements admissibles doivent être déclarés au code 1358 du cadre IX.

Comment calculer le montant à déclarer au code 1358 ?

Le capital effectivement remboursé ne peut pas toujours être déclaré intégralement.

Pour un emprunt conclu en 2015, la première tranche du prêt pouvant entrer dans le calcul est plafonnée à 75.270 €.

Supposons par exemple :

• un emprunt initial d'environ 110.000 € ;

• environ 3.100 € de capital remboursé pendant l'année.

Le calcul est basé sur la formule :

capital remboursé × 75.270 € / montant initial de l'emprunt

Dans un cas de cet ordre de grandeur, le montant admissible peut avoisiner 2.150 €.

C'est ce montant limité — et non nécessairement la totalité du capital remboursé — qui peut être repris au code 1358.

Existe-t-il encore un autre plafond pour l'épargne à long terme ?

Oui.

Une seconde limite dépend des revenus professionnels nets du contribuable.

Pour les revenus 2025, la corbeille fiscale est calculée comme suit :

183,60 € + 6 % des revenus professionnels nets

avec un maximum absolu de 2.530 €.

Si le montant admissible au code 1358 est, par exemple, d'environ 2.150 €, il faut donc encore vérifier que la corbeille personnelle du contribuable permet de l'utiliser intégralement.

Dans l'analyse illustrée, un revenu professionnel net imposable d'environ 32.800 € ou davantage permettait d'atteindre le plein potentiel du montant calculé.

À un taux de réduction de 30 %, un montant de quelque 2.150 € peut ainsi représenter une réduction fédérale proche de 645 €, sous réserve de toutes les conditions applicables.

Une inscription hypothécaire est-elle nécessaire ?

C'est un point essentiel à vérifier sur l'attestation fiscale du prêt.

La réduction fédérale suppose que les conditions relatives à la garantie hypothécaire soient satisfaites. Un crédit uniquement couvert par un mandat hypothécaire ne doit pas être automatiquement assimilé à une partie bénéficiant d'une inscription hypothécaire.

Si l'attestation fiscale ne permet pas de déterminer clairement le montant couvert par une inscription, une confirmation auprès de l'établissement prêteur peut être nécessaire avant de remplir le code 1358.

Qu'en est-il de l'assurance solde restant dû ?

Certaines primes liées au crédit peuvent éventuellement entrer dans le régime de l'épargne à long terme et être reprises au code 1353.

Elles utilisent toutefois la même corbeille fiscale que les remboursements en capital.

Il faut donc examiner l'intérêt réel de leur déclaration. L'analyse fiscale rappelle également que la déclaration de primes d'assurance-vie peut avoir des conséquences sur la taxation ultérieure des prestations du contrat.

L'épargne-pension, en revanche, constitue un panier distinct et peut rester cumulable avec l'épargne à long terme dans les limites de son propre régime.

L'habitation propre doit-elle être déclarée ?

Lorsqu'une habitation constitue réellement l'habitation propre du contribuable, son revenu cadastral bénéficie de l'exonération prévue à l'article 12, § 3 du CIR 92.

Son revenu cadastral ne doit alors pas être repris comme revenu immobilier imposable dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques.

Le précompte immobilier reste en revanche dû.

Pour une habitation située en Wallonie, certaines réductions du précompte peuvent exister sous conditions. L'analyse source cite notamment :

• la réduction de 25 % pour habitation modeste, liée notamment à un revenu cadastral maximal de 745 € et à la condition d'habitation unique ;

• les réductions liées aux charges de famille, dont les conditions doivent également être vérifiées.

Le simple fait d'avoir un revenu cadastral inférieur au seuil ne suffit donc pas nécessairement.

Que se passe-t-il en cas de revente d'une habitation héritée ?

L'analyse rappelle également qu'une règle particulière s'applique aux immeubles recueillis par succession.

La taxation à 16,5 % de certaines plus-values immobilières réalisées lors d'une revente dans les cinq ans ne s'applique pas aux immeubles recueillis par succession dans le cas visé par l'article 90, 10° du CIR 92.

Il faut néanmoins toujours vérifier les circonstances exactes de la vente et s'assurer que l'opération reste dans le cadre normal de la gestion d'un patrimoine privé.

Quels étaient les délais de déclaration pour les revenus 2025 ?

Pour l'exercice d'imposition 2026, les délais repris dans l'analyse étaient :

• 30 juin 2026 pour une déclaration papier ;

• 15 juillet 2026 pour la déclaration en ligne ;

• ce délai électronique a été repoussé au 19 juillet 2026 en raison de problèmes techniques ;

• le 16 octobre 2026 concerne certaines déclarations comportant des revenus spécifiques, notamment certains revenus d'indépendant ou revenus professionnels étrangers.

Un contribuable relevant du délai ordinaire et n'ayant toujours pas introduit sa déclaration après ces dates se trouve donc en situation de dépôt tardif.

Que faire lorsque le délai de déclaration est dépassé ?

Une déclaration tardive doit être régularisée aussi rapidement que possible.

Depuis juillet 2025, l'analyse indique qu'une sanction n'est plus nécessairement appliquée automatiquement à chaque première erreur ou négligence commise de bonne foi.

Cela ne signifie toutefois pas qu'une absence de déclaration est sans conséquence.

L'administration peut notamment recourir à une taxation d'office, avec :

• établissement de l'impôt sur la base des informations dont elle dispose ;

• renversement de la charge de la preuve ;

• possibilité d'amendes administratives ;

• délai d'imposition pouvant être porté à quatre ans en cas de déclaration tardive ou non déposée.

Si une proposition de déclaration simplifiée a déjà été établie mais ne tient pas correctement compte du bien immobilier ou du régime du prêt, une correction peut également être nécessaire.

Quel est le délai pour contester un avertissement-extrait de rôle ?

Selon l'analyse, une réclamation peut être introduite via MyMinfin dans un délai d'un an suivant l'envoi de l'avertissement-extrait de rôle.

Pour certaines réductions d'impôt qui n'auraient pas été accordées, un dégrèvement d'office peut encore être envisagé dans certains cas dans une fenêtre de cinq ans, notamment sur la base de l'article 376 du CIR 92.

Cela peut être particulièrement pertinent lorsqu'un changement d'affectation du logement s'est produit au cours d'une année précédente.

Quels codes faut-il retenir pour ce type de situation ?

Dans un cas comparable pour les revenus 2025, les principaux codes à examiner sont généralement :

• code 1106 : revenu cadastral non indexé d'un immeuble belge loué à un particulier pour son usage privé ;

• code 1358 : partie admissible des amortissements en capital relevant de l'épargne à long terme ;

• code 1353 : certaines primes d'assurance-vie ou d'assurance solde restant dû lorsqu'elles remplissent les conditions ;

• code 3370 : ancien avantage régional lié à l'habitation propre, qui ne s'applique plus nécessairement lorsque le bien n'est plus occupé personnellement ;

• code 1146 : code encore pertinent dans certaines situations relatives aux intérêts des revenus 2024, avant la suppression de leur déduction.

Le bon code et le bon montant restent dépendants de l'année du prêt, de l'affectation du logement, de la date du changement d'habitation et des caractéristiques du crédit.

Le bail doit-il être enregistré ?

Oui, un bail de résidence principale doit également être examiné sous l'angle de son enregistrement.

L'analyse indique qu'un bail conclu en Wallonie devait être enregistré gratuitement dans les deux mois de sa signature, notamment via MyRent accessible depuis MyMinfin.

Un bail non enregistré peut notamment avoir des conséquences sur :

• l'indexation du loyer ;

• les modalités de départ du locataire après mise en demeure ;

• d'éventuelles sanctions fiscales.

Un enregistrement tardif reste possible.

Frequently asked questions

Les loyers réellement reçus sont-ils imposés lorsqu'une maison est louée à un particulier ?

En principe, lorsqu'un particulier utilise exclusivement le logement à titre privé, l'imposition du propriétaire repose sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur les loyers effectivement encaissés.

Puis-je encore déduire les intérêts de mon ancien prêt hypothécaire en 2026 ?

Pour les revenus 2025 — exercice d'imposition 2026, la déduction ordinaire des intérêts visée dans l'analyse a été supprimée, y compris pour certains emprunts conclus plusieurs années auparavant.

Est-ce que l'épargne à long terme s'applique automatiquement ?

Non. Il faut notamment vérifier l'année de conclusion du prêt, sa durée, la garantie hypothécaire, l'affectation du logement et la corbeille fiscale disponible. Le montant admissible doit ensuite être repris au code 1358.

Combien peut rapporter la réduction au code 1358 ?

Le taux est de 30 % du montant effectivement admissible. Dans l'exemple illustratif, un montant proche de 2.150 € peut générer une réduction d'environ 645 €, sous réserve de la corbeille disponible et de toutes les conditions.

Puis-je encore bénéficier du bonus logement si je loue mon ancienne habitation ?

Pas nécessairement. Le bonus logement wallon est lié à l'habitation propre. Lorsque le propriétaire habite ailleurs, les paiements effectués pendant cette période peuvent perdre l'avantage régional.

Que faire si ma déclaration 2026 n'a pas été déposée à temps ?

Il faut examiner rapidement la possibilité de déposer ou de corriger la déclaration via MyMinfin et vérifier si une taxation a déjà été établie. Les conséquences et les voies de régularisation dépendent de l'état exact du dossier.

Sources

1. Batibouw, Comment réduire votre précompte immobilier en Wallonie en 2025 — https://batibouw.com/fr/articles/697/comment-reduire-votre-precompte-immobilier-en-wallonie-en-2025

2. SPF Finances, Location à une personne qui n'utilise pas le bien à des fins professionnelles — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/louer-donner-location/revenus-locatifs/particulier

3. Forum for the Future, Réforme fiscale immobilière : adieu aux déductions d'intérêts dès 2025 — https://blog.forumforthefuture.be/fr/article/reforme-fiscale-immobiliere-adieu-aux-deductions-dinterets-des-2025-/29878

4. ComptaTeam, Fin de la déduction des intérêts pour les multipropriétaires dès 2025 — https://www.comptateam.be/fin-de-la-deduction-des-interets-pour-les-multipropretaires-des-2025/

5. Wallex, Décret wallon relatif au Chèque Habitat, taux de 40 pour cent pour les emprunts de 2015 — https://wallex.wallonie.be/eli/loi-decret/2016/07/20/2016204052/2016/01/01

6. SPF Finances, Circulaire 2025/C/34 relative aux avantages fiscaux pour les emprunts hypothécaires en Région wallonne — https://blog.forumforthefuture.be/fr/article/circulaire-2025c34-relative-aux-avantages-fiscaux-pour-les-emprunts-hypothecaires-en-region-wallonne/27416

7. NN, La fiscalité immobilière dans la déclaration fiscale — https://www.nn.be/fr/questionscapitales/la-fiscalite-du-logement-exercice-dimposition

8. CBC, Calculez votre épargne à long terme — https://www.cbc.be/particuliers/fr/epargner/calcul-epargne-long-terme.html

9. L'Avenir, Déclaration d'impôt 2026 : délais et absence de sanction automatique — https://www.lavenir.net/actu/discover/2026/07/13/votre-declaration-dimpots-en-ligne-doit-etre-enregistree-pour-le-15-juillet-2026-tout-savoir-avant-de-la-rentrer-2IIMYV2GEREPTAUXJJUV633KDE/

10. SPF Finances, Après la déclaration — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/declaration-impot/apres-declaration

11. SPF Finances, Avertissement-extrait de rôle et réclamation — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/declaration-impot/avertissement-extrait-de-role/avertissement-extrait-de-role

12. Housing Service, Enregistrement du bail en Belgique — https://www.housing-service.be/enregistrement-bail-belgique-2026/

Cet article présente un cadre général et illustratif et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales, plafonds, coefficients et formalités peuvent évoluer d'une année à l'autre. Le traitement correct dépend notamment de la date du prêt, de la nature de la garantie, de l'affectation du logement, des revenus du contribuable et de sa situation patrimoniale exacte.

Besoin d'un avis fiscal adapté à votre situation ?

Vous êtes dans une situation similaire ? Befiscal a déjà traité des dossiers de ce type. Pour obtenir une analyse fiscale écrite adaptée à vos propres chiffres et à votre situation, cliquez sur le bouton de chat « Posez votre question » à droite de cette page : notre assistant prend le relais, rassemble les informations nécessaires et vous guide jusqu'à votre analyse écrite personnalisée.