Non-résident : loyers et retour en France (2026)
Non-résident : où déclarer loyers français et salaire télétravaillé ? Imposition, régularisations et préparation du retour en France selon votre situation.
Vous résidez à l’étranger, louez un logement en France et travaillez à distance pour une entreprise française : où déclarer ces revenus pour les revenus 2025, imposés en 2026, et comment préparer un retour en France ?
Les loyers d’un bien français restent imposables en France, tandis qu’un salaire rémunérant un travail effectué à l’étranger relève en principe du pays de résidence. Le retour en France et l’accès au régime d’impatriation se préparent avant le déménagement, selon les circonstances individuelles.
Les montants ci-dessous sont illustratifs ; les règles chiffrées sur les loyers concernent les revenus 2025 imposés en 2026. Les travaux de 2026–2027 et le retour envisagé en 2028 sont traités séparément.
Résidence fiscale : distinguer logement loué et foyer
Le cas type est celui d’une personne installée à l’étranger qui conserve un logement loué nu en France et un emploi à distance auprès d’un employeur français.
La détention du logement et cet emploi ne suffisent pas, à eux seuls, à établir une résidence fiscale française lorsque le foyer et l’activité principale sont à l’étranger. Depuis la loi de finances pour 2025, le code général des impôts prévoit expressément qu’une personne considérée comme résidente d’un autre État par une convention fiscale ne peut pas être regardée comme domiciliée fiscalement en France.
Il faut vérifier la cohérence des déclarations : adresse étrangère, qualité de non-résident et rattachement au service compétent. Les déclarations étrangères, justificatifs de logement et contrats de travail permettent de documenter la situation. Cette cohérence compte aussi pour un éventuel régime d’impatriation.
Loyers français : micro-foncier et taux minimum
Les revenus d’un immeuble situé en France sont imposables en France. Pour une location nue, le micro-foncier s’applique en dessous de 15 000 € de loyers annuels, sauf option pour le réel. Il comporte un abattement de 30 %. L’option pour le régime réel engage pendant trois ans.
Pour les revenus 2025, le taux minimum d’impôt des non-résidents est de 20 % sur la tranche de revenu net imposable allant jusqu’à 29 579 €. Un taux moyen calculé sur les revenus mondiaux peut être appliqué s’il est inférieur.
Les prélèvements sociaux doivent être examinés séparément. Une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d’un autre État européen ou du Royaume-Uni peut être exonérée de CSG et de CRDS et ne supporter que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, sous réserve de remplir les conditions.
Exemple illustratif sur 8 000 € de loyers
Pour une location relevant du micro-foncier, avec application du taux minimum de 20 % et du prélèvement de solidarité de 7,5 % :
Loyers bruts : 8 000 €.
Abattement de 30 % : 2 400 €.
Revenu net imposable : 5 600 €.
Impôt sur le revenu : 5 600 € × 20 % = 1 120 €.
Prélèvement de solidarité : 5 600 € × 7,5 % = 420 €.
Total illustratif : 1 540 €.
Ce résultat change si le taux moyen est plus favorable, si le régime réel est retenu ou si les conditions sociales diffèrent.
Un avis ne comportant aucun impôt sur les loyers mérite donc une lecture attentive : il peut résulter du taux moyen ou d’un traitement erroné comme résident. Si des prélèvements de 17,2 % ont été appliqués alors que seul le taux de 7,5 % était dû, une réclamation peut être envisagée. L’écart de 9,7 points représenterait 543,20 € dans cet exemple.
Déclarer aussi dans le pays de résidence
L’imposition en France ne dispense pas automatiquement de déclarer le bien ou les loyers à l’étranger.
Résidence aux Pays-Bas
Un bien immobilier étranger entre dans le patrimoine de la box 3. La France conserve le droit d’imposer les revenus du bien français et les Pays-Bas accordent une réduction calculée en proportion de la part du bien dans le rendement total.
Le bien doit donc être déclaré même lorsque l’impôt néerlandais correspondant est en grande partie neutralisé. Le délai néerlandais de rectification peut atteindre 12 ans, au lieu de 5 ans, lorsque des revenus ou avoirs étrangers sont concernés.
Ancienne résidence au Royaume-Uni
Un résident britannique est imposable sur ses revenus mondiaux, loyers étrangers compris. Jusqu’au 5 avril 2025, certains résidents non domiciliés pouvaient toutefois opter pour une imposition limitée aux revenus étrangers rapatriés au Royaume-Uni.
Pour une période antérieure à cette date, il faut donc examiner l’option effectivement exercée et le sort des loyers. Le délai de reprise concernant les revenus étrangers peut atteindre 12 ans. La Worldwide Disclosure Facility est une procédure prévue pour les régularisations.
Aucun rappel ne peut être chiffré sans les déclarations, la valeur du bien, les autres avoirs et les revenus concernés. Une régularisation doit être examinée dans chaque pays.
Télétravail : le lieu du travail compte
Le fait que l’employeur soit français ne rend pas automatiquement le salaire imposable en France. Pour un emploi physiquement exercé depuis le pays de résidence, le salaire relève en principe de ce pays, selon la convention applicable.
Ainsi, un travail intégralement réalisé depuis les Pays-Bas doit être pris en compte dans les revenus du travail néerlandais. Si le revenu a été omis, les années concernées doivent être rectifiées ; les revenus 2026 sont à déclarer normalement au printemps 2027. Une ancienne période de travail depuis le Royaume-Uni doit être examinée selon la même logique.
Une attestation de l’employeur précisant le lieu effectif d’exercice aide à documenter le dossier. Si aucun impôt français n’a été payé, aucun remboursement français n’est à récupérer à ce titre. Le rappel étranger dépend du salaire et du taux applicable.
La sécurité sociale est un sujet distinct. Les règles européennes prévoient l’application de la législation d’un seul État, en principe celui où le travail est exercé. Des cotisations versées en France pour un travail effectué aux Pays-Bas peuvent nécessiter une régularisation. Les bulletins de paie et l’existence d’un certificat A1 font partie des éléments à examiner.
Retour en France en 2028 : préparer l’impatriation
Le régime des impatriés concerne les salariés appelés de l’étranger à occuper un emploi dans une entreprise établie en France, par mobilité intragroupe ou recrutement direct à l’étranger.
Trois conditions structurent le projet :
Ne pas avoir été domicilié fiscalement en France pendant les cinq années civiles précédant la prise de fonctions.
Être recruté alors que l’on réside encore réellement à l’étranger.
Fixer en France son foyer et son activité professionnelle à compter de la prise de fonctions.
Pour une prise de fonctions en 2028, les cinq années examinées sont 2023 à 2027. Postuler depuis l’étranger, conserver les échanges et signer avant le déménagement permet de documenter le recrutement. S’installer d’abord en France puis y chercher un emploi exclut le régime dans le cadre décrit.
La doctrine mise à jour en août 2025 admet la candidature depuis l’étranger à une offre d’emploi, sous réserve de prouver le domicile réel à l’étranger au moment du recrutement.
Avantages et incertitude avec un employeur déjà présent
Le régime prévoit l’exonération de la prime d’impatriation ou, sur option, de 30 % de la rémunération, ainsi que de 50 % de certains revenus passifs de source étrangère, sur une durée de huit ans, sous conditions.
À titre illustratif, 30 % d’une rémunération nette imposable de 70 000 € représentent 21 000 €. Cette somme ne constitue pas une économie d’impôt : elle représente une exonération potentielle d’assiette, soumise notamment aux plafonds et à la comparaison avec la rémunération d’un poste équivalent.
Le régime ne modifie pas l’imposition des loyers français, qui ne sont pas de source étrangère.
Le retour auprès d’un employeur français avec lequel un contrat à distance n’a jamais cessé reste incertain. La doctrine admet certains retours dans une ancienne entreprise, mais ne tranche pas directement ce cas de contrat continu. Un rescrit avant toute signature permet de sécuriser ce point. Pour un retour en 2028, les conditions devront aussi être appréciées selon les règles alors applicables.
Loc’Avantages : attention à la non-résidence
Loc’Avantages repose sur une convention de six ans avec l’Anah : location nue comme résidence principale, loyer plafonné, ressources du locataire encadrées et locataire hors du cercle familial.
La réduction d’impôt représente 15 % à 65 % des loyers bruts, selon les conditions du dispositif, ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Elle est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France, sous réserve de l’exception concernant certains non-résidents qui tirent de France l’essentiel de leurs revenus.
Un bailleur non-résident peut donc subir le plafonnement du loyer sans obtenir la réduction. Le bénéfice ultérieur, après un retour en France, lorsque la convention a été signée pendant la non-résidence, n’est pas tranché dans la doctrine évoquée. Une réponse écrite de l’administration est à obtenir avant de s’engager.
Sur 8 000 € de loyers illustratifs, une réduction de 15 % représenterait 1 200 €, uniquement si les conditions sont réunies. Elle doit être comparée à la baisse de loyer imposée.
Aides aux travaux et déficit foncier
Les aides Anah présentées pour 2026 doivent être distinguées de la réduction fiscale :
Rénovation énergétique améliorant la performance d’au moins 35 % : aide de 25 % du montant hors taxes, dans la limite de 15 000 € par logement.
Logement très dégradé : aide de 35 %, avec un plafond de 28 000 €.
Sécurité et salubrité : aide de 35 %, avec un plafond de 21 000 €.
Le logement doit en principe atteindre l’étiquette D après travaux. Le chantier ne doit pas débuter avant le dépôt du dossier et la réponse de l’Anah. L’accès d’un non-résident à ces aides doit être confirmé auprès de France Rénov’, en précisant la résidence fiscale.
La déduction des travaux suppose le régime réel, avec renonciation au micro-foncier pendant trois ans. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique d’une passoire thermique payés du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027, sous conditions. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Chez un non-résident disposant de peu d’autres revenus français, l’intérêt peut surtout se matérialiser par le report sur les loyers futurs. Les modalités exactes d’imputation et de report doivent être confirmées pour la situation concernée ; aucun gain ne peut être promis sans devis ni calendrier de paiement.
Quel calendrier retenir ?
Pour un projet de travaux en 2026–2027 et un retour en 2028 :
Vérifier les avis français, le statut de non-résident et les prélèvements sociaux.
Examiner les déclarations étrangères du bien et des salaires, puis les rectifications nécessaires.
Obtenir les réponses sur Loc’Avantages et les aides avant de signer ou de commencer les travaux.
Déclarer les revenus 2026 au printemps 2027 dans les pays concernés et arbitrer le régime foncier selon les charges.
Préparer le recrutement depuis l’étranger, conserver les preuves et solliciter un rescrit si le contrat avec l’employeur français se poursuit.
Avant le retour, examiner les comptes, placements et droits à pension étrangers : leur traitement et les obligations déclaratives françaises dépendent de leur nature.
Questions fréquentes
Un logement loué en France me rend-il résident fiscal français ?
Pas à lui seul. Le foyer, l’activité et les règles de la convention fiscale doivent être examinés ensemble.
Puis-je ne payer aucun impôt français si mes loyers sont faibles ?
Le taux minimum des non-résidents peut s’appliquer dès le premier euro de revenu foncier net. Un taux moyen mondial plus favorable peut toutefois modifier le résultat.
Dois-je déclarer un bien français aux Pays-Bas ?
Oui, il entre dans le patrimoine de la box 3 dans le cadre décrit. Une réduction destinée à éviter la double imposition peut ensuite intervenir.
Un salaire versé par une entreprise française est-il imposable en France ?
Le lieu où le travail est physiquement exercé est déterminant. Un emploi réalisé depuis le pays de résidence relève en principe de ce pays selon la convention applicable.
Puis-je demander l’impatriation après avoir déménagé ?
Le recrutement doit avoir eu lieu alors que le domicile réel était encore à l’étranger. Un déménagement suivi d’une recherche d’emploi en France ne remplit pas cette condition.
Loc’Avantages est-il utile pendant une expatriation ?
La réduction fiscale n’est pas ouverte à tous les non-résidents. Il faut distinguer cette réduction des aides aux travaux et faire confirmer les effets d’un éventuel retour en France.
Sources
Service-Public — Revenus locatifs d’une location non meublée.
Impots.gouv.fr — Revenus immobiliers et prélèvements sociaux des non-résidents.
Anah — Guide des aides financières 2026, diffusé par une collectivité.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles peuvent changer chaque année et leur application dépend de la situation individuelle.
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