Donation d’argent depuis la RDC pour acheter un logement en Wallonie en 2026 : faut-il l’enregistrer en Belgique ?

Une donation d’argent effectuée par virement par un parent non-résident peut, en principe, être valable en Belgique sans notaire ni enregistrement. En 2026, lorsque le donateur reste résident de la RDC, les enjeux principaux sont surtout l’origine documentée des fonds, le passage par son compte personnel et le contrôle anti-blanchiment de la banque. Le traitement correct dépend toutefois de la résidence des parties, de l’origine des fonds et de la situation individuelle.

Les montants ci-dessous sont illustratifs. Les règles présentées concernent une donation et un achat immobilier envisagés en 2026 ; ce dossier n’est pas lié à une année de revenus ou à un exercice d’imposition IPP particulier.

Une donation d’argent par virement peut être valable sans notaire

En droit belge, une somme d’argent peut être donnée au moyen d’un simple virement bancaire. Il s’agit d’une donation indirecte.

Cette forme de donation peut être juridiquement valable :

• sans acte notarié ;

• sans enregistrement obligatoire ;

• et donc, lorsqu’elle n’est pas enregistrée, sans paiement de droits de donation belges.

La manière de documenter l’opération reste néanmoins essentielle.

La communication bancaire doit rester neutre et ne doit notamment pas qualifier le transfert de prêt si l’intention réelle est de donner les fonds.

Après le virement, les parties peuvent signer un pacte adjoint. Ce document constate la donation déjà réalisée et peut notamment reprendre :

• l’identité du donateur et du bénéficiaire ;

• la date du virement ;

• le montant donné ;

• l’absence de contrepartie ;

• l’intention du donateur concernant la donation et, le cas échéant, sa prise en compte future entre héritiers.

Le pacte adjoint ne doit pas être rédigé comme une simple promesse de donner ultérieurement l’argent.

Dans une opération internationale importante, ce document constitue une pièce centrale pour expliquer l’origine patrimoniale des fonds à la banque, au notaire et, si nécessaire, à l’administration fiscale.

Pourquoi l’argent devrait provenir du compte personnel du parent

Lorsque le parent qui souhaite effectuer la donation contrôle également une société étrangère, une distinction essentielle doit être faite entre le patrimoine de la société et le patrimoine personnel du parent.

Un transfert direct d’une société congolaise vers un particulier belge sans lien juridique avec cette société crée plusieurs difficultés.

D’abord, le donateur apparent devient la société et non le parent. La qualification de donation en ligne directe devient alors beaucoup plus difficile à défendre.

Dans l’analyse de référence, une donation mobilière enregistrée entre un parent et son enfant résidant à Bruxelles relève du tarif de 3 %. Une donation considérée comme consentie par une société à une personne sans lien de parenté pourrait au contraire relever du tarif bruxellois de 7 % applicable entre toutes autres personnes.

Sur une somme d’environ 200 000 €, cela représenterait, à titre illustratif :

• environ 6 000 € à 3 % ;

• environ 14 000 € à 7 %.

Le transfert direct depuis la société pose également une question du côté congolais : il faut expliquer juridiquement comment les fonds appartenant à la société deviennent des fonds appartenant personnellement à l’actionnaire.

Sortir les fonds d’une société congolaise peut avoir un coût fiscal

L’analyse de 2026 cite notamment la distribution de dividendes comme une voie possible pour transférer régulièrement des fonds de la société vers son actionnaire.

En RDC, l’impôt mobilier applicable aux dividendes est de 20 %, retenu à la source.

Dans une illustration simplifiée, obtenir environ 200 000 € nets après une retenue de 20 % nécessiterait une distribution d’environ 250 000 € bruts, dont environ 50 000 € d’impôt mobilier.

Cette illustration ne signifie pas qu’un dividende est toujours la meilleure solution.

Selon la structure financière de la société, d’autres opérations peuvent éventuellement exister, par exemple :

• le remboursement d’un compte courant d’associé ;

• une réduction de capital ;

• une rémunération ;

• ou une autre opération autorisée par le droit local.

Leur traitement juridique et fiscal doit être vérifié en RDC. Il faut également tenir compte des éventuelles règles de change et des justificatifs exigés par la banque congolaise.

Lorsque le parent dispose déjà personnellement de l’épargne nécessaire, cette étape de sortie de société ne se pose évidemment pas.

Faut-il enregistrer la donation en Belgique en 2026 ?

Une donation mobilière par virement ne doit pas nécessairement être enregistrée.

Lorsqu’un donateur n’est pas un habitant du Royaume et que les parties choisissent malgré tout d’enregistrer volontairement la donation, l’analyse retient la région de résidence fiscale du bénéficiaire pour déterminer le régime applicable.

Pour un bénéficiaire fiscalement domicilié à Bruxelles et une donation en ligne directe, le tarif cité est de 3 %.

Sur une donation d’environ 200 000 €, le coût serait donc d’environ 6 000 €.

L’avantage classique de l’enregistrement est la suppression du risque lié à la période suspecte applicable aux donations mobilières non enregistrées.

À Bruxelles, pour les donations réalisées à partir du 1er janvier 2026, cette période est de cinq ans.

En principe, lorsqu’un donateur soumis aux droits de succession belges décède pendant cette période après avoir effectué une donation mobilière non enregistrée, les biens donnés peuvent être pris en compte pour les droits de succession.

Le fait que le donateur réside en RDC change fortement l’analyse

La période suspecte ne doit pas être examinée isolément.

Selon l’analyse de référence, lorsqu'une personne décède en étant non-résidente de Belgique, les droits de succession belges ne visent en principe que les immeubles qu’elle possède en Belgique.

Une somme d’argent donnée par un parent qui reste résident de la RDC ne relève donc pas automatiquement des droits de succession belges simplement parce que le bénéficiaire vit en Belgique.

Dans cette configuration, payer 3 % de droits de donation uniquement pour éliminer un risque successoral belge peut donc ne pas présenter le même intérêt que lorsque le donateur réside en Belgique.

La conclusion peut cependant changer si le donateur :

• transfère ultérieurement sa résidence en Belgique ;

• devient résident fiscal belge ;

• ou présente d’autres liens susceptibles de modifier l’analyse successorale.

L’enregistrement volontaire restant possible tant que le donateur est vivant, un changement de résidence peut justifier une nouvelle analyse.

L’enregistrement apporte également une date certaine et une preuve particulièrement forte de la donation. Il faut donc distinguer son intérêt fiscal de son intérêt probatoire.

Un versement unique est-il fiscalement meilleur que plusieurs virements ?

En Belgique, fractionner une donation d’argent ne procure pas, dans cette situation, d’économie fiscale particulière.

Pour une donation mobilière non enregistrée, aucun droit de donation n’est dû uniquement parce que le transfert est réalisé en une ou plusieurs fois.

Et si la donation est enregistrée à Bruxelles en ligne directe, le taux de 3 % cité dans l’analyse est fixe : fractionner une somme d’environ 200 000 € ne réduit donc pas le taux applicable.

Le véritable enjeu est plutôt bancaire.

Un transfert international important peut être plus simple à expliquer lorsqu’il correspond à :

• une donation clairement identifiée ;

• un seul dossier justificatif ;

• une origine des fonds documentée ;

• et une opération annoncée à l’avance à la banque.

Multiplier artificiellement les virements pour tenter de rendre les montants moins visibles peut au contraire être mal interprété dans le cadre des contrôles anti-blanchiment.

Si la banque demande elle-même plusieurs tranches pour des raisons opérationnelles, la situation est différente : chaque transfert peut alors être rattaché au même dossier économique et juridique.

Quels documents la banque belge peut-elle demander ?

L’analyse de 2026 relève que la République démocratique du Congo figure sur la liste des juridictions sous surveillance accrue du GAFI.

Un transfert important depuis la RDC peut donc faire l’objet d’une vigilance renforcée de la banque belge. Le notaire chargé de l’acquisition immobilière est lui aussi soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment.

Pour une donation financée par des fonds provenant initialement d’une entreprise familiale étrangère, les justificatifs peuvent notamment comprendre :

• une pièce d’identité du donateur ;

• une preuve de sa résidence en RDC ;

• la preuve du lien de filiation ;

• le pacte adjoint signé après la donation ;

• les extraits bancaires montrant le transfert ;

• les documents permettant d’identifier la société à l’origine économique des fonds ;

• ses états financiers ou autres documents comptables pertinents ;

• le procès-verbal autorisant une éventuelle distribution de dividendes ;

• la preuve de la retenue et du paiement de l’impôt mobilier de 20 %, lorsque cette voie est utilisée ;

• l’extrait du compte personnel du donateur montrant la réception des fonds ;

• puis l’extrait montrant leur transfert vers le bénéficiaire belge ;

• le cas échéant, une attestation de la banque congolaise relative à l’origine des fonds et à la réglementation de change.

La liste exacte dépend de la banque et de la chaîne économique ayant permis au donateur de constituer son patrimoine.

Il est donc préférable que la banque puisse examiner le dossier avant l'arrivée d'un montant important plutôt qu’après son crédit sur le compte.

Achat d’une habitation en Wallonie : le taux de 3 % peut être déterminant

Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie applique un droit d’enregistrement réduit à 3 %, contre un taux ordinaire de 12,5 %, pour l’acquisition d’une habitation propre et unique lorsque les conditions requises sont remplies.

L’analyse cite notamment les conditions suivantes :

• acquérir en pleine propriété un bien destiné au logement ;

• ne pas être déjà pleinement propriétaire d’un autre logement incompatible avec le régime ;

• établir sa résidence principale dans le bien ;

• pour un logement existant, s’y inscrire en principe dans les trois ans de l’acte ;

• maintenir cette résidence principale pendant au moins trois ans.

Les mentions exigées doivent être reprises dans l’acte authentique.

À défaut, l’analyse indique que le taux ordinaire de 12,5 % peut s’appliquer.

Pour illustrer l’écart, sur un logement coûtant environ 180 000 € :

• à 3 %, les droits représentent environ 5 400 € ;

• à 12,5 %, ils représentent environ 22 500 €.

La différence dépasse donc 17 000 €.

Le financement du prix par une donation familiale n’empêche pas, à lui seul, l'application du régime réduit : ce sont les conditions liées à l’acquisition et à l’occupation du logement qui sont déterminantes.

La donation reçue est-elle un revenu imposable ?

Une véritable donation familiale n’est pas, en tant que telle, un salaire ou un revenu professionnel à ajouter aux revenus imposables du bénéficiaire.

Un autre problème peut néanmoins apparaître lorsqu’une personne ayant des revenus relativement modestes achète soudainement un logement comptant.

L’administration fiscale peut utiliser ce que l’analyse appelle une taxation indiciaire : elle compare les dépenses et investissements du contribuable avec les revenus dont elle a connaissance.

Si les dépenses paraissent incompatibles avec les revenus déclarés, le contribuable doit pouvoir expliquer l’origine de l’argent.

Une donation correctement documentée constitue précisément un élément de preuve important.

Le dossier devrait donc permettre de suivre clairement le trajet économique :

origine des fonds → patrimoine personnel du donateur → donation → compte du bénéficiaire → achat immobilier.

Que se passe-t-il s’il existe plusieurs héritiers ?

Une donation importante à l’un des enfants peut également avoir des conséquences civiles lors de la succession du parent.

Dans un cas où le donateur conserve sa résidence habituelle en RDC, l’analyse indique que le droit successoral congolais peut être pertinent et qu’il prévoit notamment des mécanismes concernant les droits des héritiers et la prise en compte de donations antérieures.

Le pacte adjoint peut utilement préciser l’intention du donateur :

• la donation constitue-t-elle une avance sur la future succession ?

• souhaite-t-il avantager le bénéficiaire en plus de sa part successorale ?

• cette intention respecte-t-elle les droits des autres héritiers selon le droit applicable ?

Ce point relève du droit civil successoral et doit être vérifié séparément du traitement fiscal belge.

Questions fréquentes

Une donation d’argent venant de l’étranger doit-elle obligatoirement passer chez le notaire ?

Non. Une donation d’argent par virement peut être réalisée comme donation indirecte sans acte notarié. Elle doit toutefois être correctement documentée, notamment au moyen des extraits bancaires et d’un pacte adjoint.

Dois-je payer 3 % si mon parent étranger me vire de l’argent ?

Pas automatiquement. Le taux de 3 % cité dans cette analyse concerne notamment l’enregistrement volontaire d’une donation en ligne directe relevant du régime bruxellois. Une donation bancaire non enregistrée peut ne générer aucun droit de donation belge.

La période de cinq ans s’applique-t-elle si le parent vit en RDC ?

À Bruxelles, la période suspecte est passée à cinq ans pour les donations réalisées à partir du 1er janvier 2026. Son impact concret dépend toutefois du régime successoral applicable au donateur : le fait qu’il reste non-résident de Belgique est donc déterminant.

Une société étrangère peut-elle verser directement la donation à l’enfant de son actionnaire ?

Ce schéma est beaucoup plus difficile à justifier. Il mélange le patrimoine de la société et celui de l’actionnaire, fragilise la qualification de donation familiale et augmente fortement les difficultés de justification auprès de la banque.

Est-il préférable de faire plusieurs petits virements ?

Le fractionnement ne réduit pas le taux belge applicable dans le scénario étudié. D’un point de vue anti-blanchiment, un fractionnement artificiel peut même susciter davantage de questions qu’un transfert unique annoncé et correctement documenté.

Peut-on bénéficier du taux wallon de 3 % si le logement est acheté grâce à une donation ?

Le financement par donation n’exclut pas en soi le taux réduit. Ce sont notamment le caractère propre et unique de l’habitation, l’établissement de la résidence principale et le respect des autres conditions prévues par le régime wallon qui doivent être examinés.

Sources

1. Réforme des droits d'enregistrement wallons, FAQ officielle (Wallonie) — https://logement.wallonie.be/storage/logement/documents/content/news/fiscalite-wallonne/pdf-reforme-droits-enregistrement-faq.pdf

2. Droits d'enregistrement à 3 % en Wallonie, circulaire 2025/C/42 — https://blog.forumforthefuture.be/fr/article/droits-denregistrement-a-3-en-wallonie-une-modernisation-fiscale-bien-encadree/27869

3. Donation mobilière à Bruxelles, taux et période suspecte (Puilaetco) — https://www.puilaetco.be/fr-be/blog/donation-mobiliere-le-1er-janvier-2026-la-periode-suspecte-passe-a-5-ans-a-bruxelles

4. Les donations sur le plan du droit fiscal, localisation régionale (DroitBelge.be) — https://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=11&id=653

5. Don bancaire reçu en Belgique d'un parent à l'étranger (Befiscal) — https://www.befiscal.be/blog/don-bancaire-belgique-parent-etranger

6. L'impôt mobilier — Direction générale des Impôts (RDC) — https://www.dgi.gouv.cd/limpot-mobilier/

7. GAFI — RDC, juridiction sous surveillance accrue — https://www.fatf-gafi.org/en/countries/detail/Democratic-Republic-of-Congo.html

Cet article présente un cadre général à partir d’une situation anonymisée et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales, successorales, immobilières et anti-blanchiment peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend notamment de la résidence fiscale des parties, de l’origine exacte des fonds, de la structure patrimoniale du donateur et du bien acheté.

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