Comment sont imposés en 2027 les loyers d’une location meublée en France détenue par des résidents fiscaux britanniques ?

Un résident fiscal britannique qui loue un logement meublé situé en France peut être imposé dans les deux pays : la France taxe le revenu de source française, tandis que le Royaume-Uni recalcule le bénéfice locatif selon ses propres règles et accorde en principe un crédit pour l’impôt français. Le choix entre micro-BIC et régime réel, les prélèvements sociaux, le seuil LMP et le traitement britannique des intérêts peuvent modifier sensiblement le résultat. La solution optimale dépend toutefois de la situation individuelle.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs. Ils concernent une mise en location envisagée en 2027, avec premières obligations déclaratives françaises en 2028 ; les seuils indexés devront être vérifiés pour l’année de revenus concernée.

Pourquoi une location meublée française doit-elle être analysée dans les deux pays ?

Lorsqu’une personne est résidente fiscale du Royaume-Uni mais possède un logement loué en France, deux systèmes fiscaux interviennent.

En France, les recettes d’une location meublée de longue durée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), y compris lorsque le propriétaire est non-résident.

Au Royaume-Uni, le résident britannique est en principe imposé sur ses revenus mondiaux. Le revenu locatif français doit donc également être repris dans la fiscalité britannique comme overseas property income.

La convention fiscale franco-britannique permet ensuite d’éviter, dans une certaine mesure, une double imposition effective grâce à un Foreign Tax Credit Relief.

Le point important est que les deux pays ne calculent pas nécessairement le bénéfice de la même manière.

Micro-BIC ou régime réel en France ?

Pour une location meublée de longue durée, l’analyse de référence retient un seuil de 77 700 € de recettes annuelles pour l’accès au micro-BIC, seuil susceptible d’être périodiquement revalorisé.

Les seuils spécifiques de 15 000 € avec un abattement de 30 %, issus de la réforme dite « Le Meur », concernent les meublés de tourisme non classés et non une location meublée classique de longue durée.

Le micro-BIC

Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %.

Avec, par exemple, environ 23 000 € de loyers annuels, la base imposable française serait donc d’environ :

• recettes : ≈ 23 000 € ;

• abattement de 50 % : ≈ 11 500 € ;

• bénéfice fiscal : ≈ 11 500 €.

Les dépenses réellement supportées ne sont alors pas déduites séparément.

Le régime réel

Au régime réel, le bailleur peut notamment tenir compte :

• des intérêts d’emprunt ;

• de la taxe foncière ;

• des assurances ;

• des honoraires comptables ;

• de la CFE ;

• des dépenses d’entretien déductibles ;

• de l’amortissement du bâtiment et du mobilier.

Prenons le cas illustratif d'un logement ancien acquis pour environ 140 000 €, largement financé à crédit, produisant près de 23 000 € de loyers par an.

Une année de croisière pourrait présenter approximativement :

Dans cet exemple particulier, le résultat du réel peut donc être relativement proche de celui du micro-BIC.

Cette situation n’est toutefois pas universelle : elle provient notamment d’un rendement locatif particulièrement élevé par rapport au prix d’acquisition.

Pourquoi la première année peut être très différente

Lors de l’acquisition d’un logement ancien, les frais d’acquisition peuvent représenter environ 8 % du prix.

Au régime réel, l’analyse distingue deux traitements possibles : ils peuvent notamment être passés en charges lors de la première clôture ou intégrés dans la valeur amortissable.

Le choix comptable effectué à l’origine est important et doit être sécurisé.

Dans l’illustration analysée, le passage d’environ 11 000 € de frais d’acquisition en charges, ajouté aux intérêts, aux autres dépenses et aux amortissements, permettait de ramener le bénéfice imposable de la première année à environ zéro.

C’est l’une des raisons pour lesquelles une comparaison micro/réel ne doit jamais être effectuée uniquement sur une année de croisière.

Comment fonctionnent les amortissements en LMNP ?

Le terrain n’est jamais amortissable.

La valeur du terrain doit donc être isolée du prix total. Dans l’analyse de référence, une quote-part de l’ordre de 10 à 20 % est évoquée, avec une hypothèse illustrative proche de 15 %.

Le solde correspondant au bâtiment peut ensuite être ventilé en composants, avec notamment des durées indicatives telles que :

• gros œuvre : 40 à 60 ans ;

• toiture, façade et étanchéité : 20 à 30 ans ;

• installations techniques, électricité, plomberie ou chauffage : 15 à 20 ans ;

• agencements intérieurs : 10 à 15 ans ;

• mobilier : 5 à 10 ans.

Dans le cas illustratif, la dotation annuelle totale ressortait autour de 4 300 à 4 800 €, avec un prorata temporis lors de la première année de mise en location.

En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer eux-mêmes un déficit BIC. La fraction qui ne peut pas être utilisée est reportée sur les bénéfices futurs, sans limitation de durée selon l’analyse de référence.

Ce stock peut devenir particulièrement important lorsqu’un propriétaire non-résident envisage de revenir vivre en France quelques années plus tard.

Que se passe-t-il avec les amortissements lors de la revente ?

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions concernées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value selon le cadre décrit dans l’analyse.

Le régime réel ne doit donc plus être choisi uniquement en regardant l’économie d’impôt annuelle.

Il faut aussi considérer :

• la durée de détention ;

• la probabilité de revente ;

• le montant des amortissements accumulés ;

• une éventuelle future occupation comme résidence principale.

Dans le cas d’un logement destiné à devenir ultérieurement la résidence principale du propriétaire, l’arbitrage peut être très différent de celui d’un investissement destiné à être revendu rapidement.

Un résident britannique paie-t-il la CSG et la CRDS ?

L’analyse retient que les personnes affiliées au régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État de l’EEE ou de Suisse peuvent bénéficier d’une exonération de CSG et de CRDS sur les revenus concernés.

Elle indique également que, malgré le Brexit, cette exonération reste applicable dans les situations couvertes par les accords entre le Royaume-Uni et l’Union européenne lorsqu’une affiliation obligatoire britannique existe.

Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % resterait dû au lieu du taux global de 17,2 %.

Pour demander ce traitement dans la déclaration française, l’analyse mentionne :

• case 8SH pour le déclarant 1 ;

• case 8SI pour le déclarant 2.

Il convient de conserver les preuves d’affiliation au régime britannique, par exemple les justificatifs de National Insurance et les bulletins de salaire faisant apparaître les cotisations.

Le justificatif n’est pas nécessairement joint spontanément à la déclaration, mais doit pouvoir être produit si l’administration le demande.

Quel taux d’impôt français s’applique au non-résident ?

Les revenus de source française des non-résidents sont soumis au barème français avec un mécanisme de taux minimum.

Pour les revenus 2025, l’analyse retient :

• 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable ;

• 30 % au-delà.

Le seuil est indexé et ne doit donc pas être repris comme un seuil définitif pour les revenus 2027 sans vérification.

Un non-résident peut demander l’application du taux moyen, calculé sur la base de ses revenus mondiaux, lorsqu’il est plus favorable.

Pour un contribuable disposant de revenus professionnels étrangers élevés, le taux moyen peut cependant être supérieur ou égal au taux minimum de 20 %. Dans ce cas, le taux minimum reste plus favorable.

Dépasser 23 000 € de loyers fait-il automatiquement passer en LMP ?

Non.

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), deux conditions doivent être remplies cumulativement :

1. les recettes annuelles de location meublée du foyer doivent excéder 23 000 € ;

2. ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer pris en compte par la règle.

Le seuil de 23 000 € s’apprécie au niveau du foyer et sur l’ensemble des locations meublées concernées.

Pour les non-résidents, ce sujet a longtemps été particulièrement sensible lorsque les principaux revenus professionnels étaient gagnés à l’étranger.

L’analyse indique que la loi de finances pour 2026 a modifié ce point en permettant la prise en compte des revenus professionnels étrangers lorsqu’ils sont soumis dans l’État de résidence à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu.

Ainsi, un résident britannique disposant de salaires britanniques nettement supérieurs à ses recettes locatives françaises ne deviendrait pas nécessairement LMP simplement parce que ses loyers dépassent 23 000 €.

Ce dispositif étant récent dans l’analyse, son application pratique doit être vérifiée au moment de la déclaration.

Quelles sont les obligations françaises au démarrage ?

Pour une mise en location débutant en 2027, l’analyse prévoit notamment :

• immatriculation de l’activité via le guichet unique INPI dans les 15 jours du début d’activité ;

• attribution d’un SIRET ;

• choix du régime réel dès le démarrage si cette option est retenue ;

• établissement annuel d’une liasse n° 2031 et de ses annexes au régime réel ;

• report du résultat dans la déclaration 2042 et la 2042-C-PRO ;

• utilisation des cases 8SH/8SI lorsque les conditions de l’exonération de CSG/CRDS sont satisfaites.

Pour des revenus encaissés en 2027, la première campagne française correspondra au printemps 2028.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) doit également être intégrée au budget. L’analyse rappelle une exonération pour l’année de début d’activité, puis une imposition à partir de la deuxième année, souvent de quelques centaines d’euros selon la situation.

Comment le Royaume-Uni recalcule-t-il le revenu locatif français ?

Le Royaume-Uni ne reprend pas simplement le bénéfice fiscal calculé en France.

Le revenu est recalculé selon les règles britanniques de l’overseas property business.

Sont notamment considérés comme déductibles dans l’analyse :

• taxe foncière ;

• assurances ;

• frais de gestion ;

• honoraires comptables liés à la location ;

• réparations et entretien courant ;

• remplacement ultérieur de certains biens mobiliers via le replacement of domestic items relief.

En revanche, ne sont notamment pas admis de la même manière :

• les amortissements immobiliers pratiqués en France ;

• le mobilier acheté initialement ;

• certaines dépenses d’amélioration ou immobilisations ;

• le capital remboursé sur l’emprunt.

Le résultat imposable britannique peut donc être nettement supérieur au résultat fiscal français.

Pourquoi les intérêts d’emprunt sont-ils moins avantageux fiscalement au Royaume-Uni ?

Depuis avril 2020, la Section 24 limite l’avantage fiscal des intérêts et autres coûts de financement pour les bailleurs individuels de biens résidentiels.

Les intérêts ne sont plus simplement retranchés du bénéfice imposable.

Ils donnent droit à une réduction d’impôt correspondant à 20 % du plus faible des montants déterminés par la réglementation, notamment les coûts de financement admissibles, le profit immobilier et le revenu total ajusté.

Cette règle s’applique également, selon l’analyse, à un bien résidentiel situé à l’étranger.

Prenons environ 4 850 € d’intérêts sur une année, soit approximativement 4 200 £ au taux de change illustratif utilisé dans l’analyse.

Pour un couple propriétaire à 50/50, cela représente environ 2 100 £ d’intérêts par personne. Le crédit fiscal correspondant serait alors de l’ordre de 420 £ par personne, soit 20 % de cette somme.

Pour un contribuable britannique imposé dans la tranche de 40 %, la dette est donc fiscalement moins avantageuse qu’elle ne le serait avec une déduction complète du bénéfice.

Comment éviter la double imposition entre la France et le Royaume-Uni ?

La convention fiscale franco-britannique du 19 juin 2008 prévoit que les revenus d’un bien immobilier peuvent être imposés dans l’État où se situe ce bien.

Un logement situé en France est donc imposable en France.

Le résident britannique doit néanmoins également déclarer le revenu dans sa fiscalité britannique.

Le Royaume-Uni élimine ensuite la double imposition en accordant, dans les conditions applicables, un Foreign Tax Credit Relief correspondant à l’impôt français, plafonné par l’impôt britannique afférent à ce revenu.

Pour un propriétaire détenu à 50/50, chacun réclame normalement sa propre quote-part du crédit dans sa déclaration britannique.

Un élément reste à traiter avec prudence : l’analyse considère comme incertaine la possibilité de créditer au Royaume-Uni le prélèvement français de solidarité de 7,5 %. Il est donc préférable de ne pas construire une projection de rentabilité en supposant automatiquement que cette somme sera entièrement récupérable sous forme de crédit britannique.

Quelle déclaration faut-il déposer au Royaume-Uni ?

Chaque contribuable britannique est imposé séparément.

Dans une indivision à 50/50, chacun déclare en principe sa moitié des recettes, charges et crédits correspondants dans sa propre self-assessment, notamment via :

• SA100 ;

• pages étrangères SA106 ;

• demande de Foreign Tax Credit Relief.

Le calendrier dépend de la date de début de location.

Si les premiers loyers sont encaissés avant le 6 avril 2027, ils entrent encore dans l’année fiscale britannique 2026-2027.

L’analyse mentionne alors :

• inscription à la self-assessment avant le 5 octobre 2027 ;

• déclaration en ligne et paiement au plus tard le 31 janvier 2028.

Une mise en location après le 6 avril 2027 décale normalement ces échéances d’une année fiscale.

Les sommes en euros doivent être converties en livres selon une méthode admissible, par exemple les taux HMRC appropriés, utilisée de manière cohérente.

SCI ou indivision pour un logement meublé ?

Une SCI mérite une vigilance particulière lorsqu’un logement est destiné à être loué meublé.

La location meublée étant une activité commerciale, l’analyse rappelle qu’une SCI qui l’exerce peut basculer à l’impôt sur les sociétés.

La tolérance évoquée dans l’analyse pour conserver l’IR suppose que les recettes commerciales restent inférieures à 10 % des recettes totales, ce qui ne convient pas à une structure dont l’activité est exclusivement la location meublée.

La SCI à l’IS peut également devenir peu adaptée lorsque les propriétaires envisagent à terme :

• d’occuper personnellement le logement ;

• de revenir vivre en France ;

• de conserver une sortie patrimoniale simple ;

• d’éviter des questions supplémentaires de qualification de la société au Royaume-Uni.

Dans un profil illustratif de deux personnes achetant directement le bien à parts égales, l’indivision 50/50 en nom propre offre un fonctionnement beaucoup plus simple : chacun déclare sa quote-part et le logement reste directement détenu par les propriétaires.

La répartition de propriété doit toutefois rester cohérente avec les apports et le financement. Une convention d’indivision peut également organiser la gestion et les conditions de sortie.

Quel cash-flow peut rester après impôts et crédit ?

Avec des hypothèses proches de celles étudiées — environ 23 000 € de loyers annuels, détention à parts égales, financement bancaire important et contribuables britanniques imposés à 40 % — un ordre de grandeur de croisière pourrait être :

Cela représente approximativement 300 € par mois avant vacance locative et dépenses d’entretien imprévues.

Ce chiffre ne doit pas être généralisé. Il est extrêmement sensible :

• au loyer réellement obtenu ;

• au taux de change EUR/GBP ;

• au montant des intérêts ;

• aux travaux ;

• au régime fiscal français ;

• au taux marginal britannique ;

• à la récupération effective du crédit d’impôt.

Un rendement locatif inhabituellement élevé doit également être vérifié par rapport au marché avant d’être utilisé dans une projection fiscale ou financière.

Que change un futur retour en France ?

Tant que le propriétaire reste résident fiscal britannique, la fiscalité britannique peut représenter une part importante de la facture fiscale finale.

Après un retour en France, cette logique change.

Le Royaume-Uni peut cesser d’imposer les loyers dans les mêmes conditions et le régime français choisi devient beaucoup plus déterminant.

C’est notamment à ce moment que les amortissements LMNP reportés peuvent prendre davantage de valeur.

L’analyse indique également que le passage d’un logement LMNP vers une occupation privée ne déclenche pas, à lui seul, une taxation immédiate de plus-value : la plus-value des particuliers intervient lors de la vente.

Une vente ultérieure répondant aux conditions d’exonération de la résidence principale peut alors être traitée très différemment d’une vente effectuée pendant la période de résidence britannique.

Une nouvelle analyse est donc utile avant tout changement de résidence ou projet de vente.

Questions fréquentes

Est-ce que je paie des impôts en France si je vis au Royaume-Uni ?

Oui. Un bien immobilier situé en France peut produire un revenu imposable en France même lorsque son propriétaire est résident fiscal britannique. Le revenu doit également être examiné au Royaume-Uni, avec application éventuelle du crédit d’impôt conventionnel.

Le régime réel LMNP est-il toujours meilleur que le micro-BIC ?

Non. Le réel est souvent intéressant lorsque les intérêts, charges et amortissements sont élevés, mais un logement ayant un rendement brut particulièrement important peut donner des résultats beaucoup plus proches du micro-BIC. Une simulation sur plusieurs années est nécessaire.

Si mes loyers dépassent 23 000 €, suis-je automatiquement LMP ?

Non. Le seuil de 23 000 € n’est qu’une des deux conditions. Les recettes meublées doivent également dépasser les autres revenus professionnels retenus par la règle.

Puis-je déduire les intérêts du prêt dans les deux pays ?

Pas de la même manière. En France, ils sont pris en compte comme charges au régime réel. Au Royaume-Uni, la Section 24 transforme en principe les coûts de financement concernés en réduction d’impôt de 20 % plutôt qu’en déduction intégrale du bénéfice.

Les amortissements français réduisent-ils aussi mon bénéfice britannique ?

Non selon le cadre exposé dans l’analyse. Les amortissements immobiliers du LMNP français ne sont pas repris comme une déduction équivalente pour calculer l’overseas property income britannique.

L’exonération de CSG et CRDS est-elle automatique pour un résident britannique ?

Non. Il faut remplir les conditions d’affiliation au régime de sécurité sociale concerné et demander le traitement approprié dans la déclaration, notamment via les cases 8SH/8SI mentionnées dans l’analyse. Les justificatifs doivent être conservés.

Sources

1. Impots.gouv.fr — Les régimes d'imposition (seuils micro-BIC) — https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition

2. Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744

3. Pop Academy — Amortissement immobilier LMNP : définition, calcul et fiscalité — https://www.popacademy.fr/glossaire-loi-alur/amortissement

4. Dennis Clare — LMNP fiscalité 2026 : régimes, abattements et réintégration des amortissements — https://www.dennisclare.com/comptabilite/lmnp-fiscalite-2026-regimes-micro-bic-vs-reel-abattements-et-plafonds/

5. Impots.gouv.fr — Non-résident percevant des revenus immobiliers : prélèvements sociaux et cases 8SH/8SI — https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-suis-non-resident-je-percois-des-revenus-immobiliers-sagit-i

6. Impots.gouv.fr — Qu'est-ce que le taux moyen ? Puis-je en bénéficier ? — https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/quest-ce-que-le-taux-moyen-puis-je-en-beneficier

7. Légifrance — Article 155 du Code général des impôts (définition du LMP) — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006197230/

8. Quanteo (cabinet Quante) — Loueurs en meublé non-résidents : la qualification LMP après la loi de finances 2026 — https://www.quante.fr/insight/loueurs-en-meuble-non-residents-securiser-la-qualification-lmp-a-laune-des-revenus-etrangers/

9. GOV.UK — Work out your rental income when you let property — https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income

10. GOV.UK — Restricting finance cost relief for individual landlords — https://www.gov.uk/government/publications/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords

11. Légifrance — Convention fiscale franco-britannique du 19 juin 2008 (décret n° 2010-20) — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000021645398

12. Sénat — Rapport sur la convention franco-britannique (élimination de la double imposition) — https://www.senat.fr/rap/l08-520/l08-5203.html

13. HMRC — SA106 Foreign notes (Foreign Tax Credit Relief) — https://assets.publishing.service.gov.uk/media/67da810fa87d546feeda01d7/sa106_Notes_2025.pdf

14. Crédit Agricole e-immobilier — SCI et location meublée : le passage à l'IS — https://e-immobilier.credit-agricole.fr/conseils/locatif/sci-location-meublee

Cet article présente un cadre général à partir d’un cas illustratif anonymisé et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, seuils et formulaires peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend notamment de la résidence fiscale, de l’affiliation sociale, des autres revenus, du financement, de la structure de détention, de la date de mise en location et des projets futurs du propriétaire.

Besoin d'un avis fiscal adapté à votre situation ?

Vous avez une situation similaire ? Befiscal a déjà traité des dossiers de ce type. Pour obtenir une analyse fiscale écrite adaptée à vos propres chiffres et à votre situation, cliquez sur le bouton de chat « Posez votre question » à droite de cette page : notre assistant prend le relais, recueille les informations nécessaires et vous guide jusqu’à votre analyse écrite personnalisée.