Une extension de maison peut-elle bénéficier de la TVA à 6 % en Belgique en 2026-2027 ?

TVA à 6 % pour une extension en Belgique ? Oui sous conditions si l’ancien reste majoritaire ; terrassement, architecte et facturation ont leurs règles.

Oui. Une extension peut bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % lorsqu’elle constitue la transformation d’un logement privé de plus de dix ans et que la partie ancienne conservée reste majoritaire après les travaux. Si le bâtiment principal reste debout, le régime spécifique de démolition-reconstruction n’est toutefois généralement pas le bon fondement. Le traitement exact dépend toujours de la configuration individuelle du projet.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs. Les règles examinées sont celles applicables en 2026, avec une attention particulière aux travaux susceptibles d’être facturés en 2027. Cette question relève de la TVA et non de l’IPP : il n’y a donc pas d’exercice d’imposition correspondant.

Démolition-reconstruction ou rénovation : deux régimes différents

Depuis le 1er janvier 2024, un régime permanent permet, sous certaines conditions, d’appliquer une TVA de 6 % à la démolition d’un bâtiment suivie de la reconstruction d’un logement sur la même parcelle.

Depuis le 1er juillet 2025, ce régime comprend notamment :

  • la reconstruction par une personne physique de son habitation propre et unique, avec une surface habitable maximale de 200 m² et une obligation de domicile pendant 5 ans ;

  • certaines locations sociales pendant 15 ans ;

  • certaines locations privées de longue durée ;

  • certaines ventes de logements reconstruits.

Pour la location privée, le logement reconstruit doit notamment être loué directement à une personne physique qui y établit son domicile, ne pas dépasser 200 m² de surface habitable et être maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la quinzième année suivant la première occupation.

Ce volet existe pour les travaux depuis le 1er juin 2024 et a été confirmé par la loi-programme du 18 juillet 2025. En cas de changement d’affectation pendant la période de 15 ans, une partie de l’avantage TVA peut devoir être reversée.

Une déclaration préalable via MyMinfin est également requise avant que la TVA ne devienne exigible.

Une extension n’est pas nécessairement une démolition-reconstruction

Le fait de démolir une annexe avant de construire un nouveau volume ne suffit pas à faire entrer tout le chantier dans le régime de la démolition-reconstruction.

L’administration examine notamment si l’opération continue à reposer de manière significative sur :

  • les anciens murs porteurs ;

  • les éléments essentiels de la structure existante ;

  • le bâtiment ancien conservé.

Lorsqu’une habitation principale reste largement intacte et qu’une annexe est simplement remplacée par une extension intégrée au logement existant, l’opération correspond généralement davantage à une transformation ou un agrandissement qu’à la reconstruction d'un logement après démolition.

À l'inverse, si trop d'éléments structurels du bâtiment ancien disparaissent sans qu'il s'agisse d'une véritable démolition-reconstruction répondant aux conditions du régime spécifique, il existe un risque de qualification en construction neuve soumise à 21 %.

Le régime de rénovation des logements de plus de dix ans

Un autre régime permet d’appliquer une TVA de 6 % aux travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien d’une habitation ancienne.

Trois conditions principales ressortent de l’analyse :

  • l’habitation doit avoir au moins 10 ans ;

  • elle doit être utilisée comme logement privé, éventuellement avec une utilisation professionnelle limitée ;

  • les travaux doivent être directement facturés au consommateur final, par exemple le propriétaire, le locataire ou l’usufruitier.

La condition d’ancienneté s’apprécie par rapport à la première occupation du logement : celle-ci doit se situer dans une année civile précédant d’au moins 10 ans celle de la première facture concernée.

Le propriétaire ne doit pas nécessairement habiter lui-même le bien. Une habitation donnée en location à titre privé peut également bénéficier du taux réduit lorsque les autres conditions sont remplies.

Contrairement à certains volets du régime de démolition-reconstruction, ce régime de rénovation ne prévoit pas de plafond général de 200 m², d’engagement locatif de 15 ans ni de déclaration préalable équivalente.

La règle déterminante pour une extension : l’ancien doit rester majoritaire

Une extension peut bénéficier du taux de 6 % si elle complète réellement le logement existant et si la partie ancienne reste prépondérante après les travaux.

En pratique, la superficie de la partie ancienne conservée doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après travaux.

La nouvelle partie doit aussi former un ensemble fonctionnel avec l’ancienne habitation et ne pas constituer un logement indépendant.

Une difficulté particulière apparaît lorsqu’une partie du bâtiment ancien est démolie avant l’extension : cette partie démolie ne peut normalement plus être incluse dans la superficie ancienne conservée.

Il faut donc comparer :

superficie de l’ancien bâtiment subsistant après démolition

avec

superficie totale du logement après les travaux.

Prenons un exemple volontairement arrondi : une habitation conserve environ 120 m² de structure ancienne et atteint environ 200 m² après agrandissement.

La partie ancienne représente alors environ 60 % du total.

La condition de majorité est donc respectée.

Mathématiquement, la superficie totale après travaux doit rester inférieure au double de la superficie ancienne conservée pour que l’ancien demeure supérieur à 50 % du total.

Il est prudent de faire documenter ce calcul par l’architecte à partir des plans, en utilisant la même méthode pour mesurer l’ancien et le nouveau : surface brute avec surface brute, ou surface nette avec surface nette.

Une décision judiciaire de novembre 2024 a certes admis qu’un léger dépassement de la règle de superficie pouvait, dans certaines circonstances, être toléré lorsque le volume du bâtiment n’avait que peu évolué. Il reste cependant beaucoup plus sûr de respecter clairement la règle de majorité.

Quel taux pour la démolition, le terrassement et la construction ?

Lorsque la démolition d’une annexe fait directement partie d’un chantier de transformation bénéficiant du taux réduit, elle peut elle-même suivre le taux de 6 %.

Il en va généralement de même pour le terrassement et les fondations directement nécessaires à l’extension : ils constituent des travaux immobiliers indissociables de celle-ci et suivent donc le taux applicable à l’extension.

En revanche, des prestations concernant les abords sans lien direct avec le logement, comme certains travaux de jardin, allées ou clôtures, restent soumises à 21 %. Elles doivent donc être distinguées sur le devis et sur les factures.

Lorsque les conditions du régime de rénovation sont respectées, le gros œuvre, la toiture, les menuiseries et le parachèvement de l’extension peuvent également bénéficier du taux de 6 %, y compris les matériaux lorsqu’ils sont fournis et placés par l’entrepreneur, sous réserve des exclusions prévues par la réglementation.

Les combles et les lucarnes peuvent-ils bénéficier de 6 % ?

L’aménagement de combles existants et la création d’une lucarne constituent normalement des travaux de transformation de l’habitation existante.

Ils peuvent donc bénéficier du taux de 6 % lorsque les conditions générales sont remplies.

Ils peuvent toutefois influencer le calcul de superficie utilisé pour déterminer si la partie ancienne reste majoritaire. Leur traitement doit donc être cohérent avec la méthode de calcul retenue pour l’ensemble du projet.

Les honoraires d’architecte restent à 21 %

Le taux réduit applicable à certains travaux immobiliers ne s’étend pas automatiquement aux prestations intellectuelles.

Les études, contrôles et missions réalisées par les architectes, géomètres et ingénieurs pour préparer ou coordonner les travaux restent soumis au taux normal de TVA de 21 %.

Ainsi, même lorsqu’un chantier de rénovation est entièrement facturé à 6 %, des honoraires d’architecte d’environ 9 000 € restent soumis à 21 %.

Il n’existe pas de récupération de la différence entre 21 % et 6 % simplement parce que les travaux eux-mêmes bénéficient du taux réduit.

Attention aux travaux qui modifient trop la structure existante

La qualification en transformation repose sur la conservation suffisamment importante du bâtiment ancien.

La démolition supplémentaire de murs porteurs ou le remplacement substantiel de la structure existante peut donc modifier l’analyse TVA et entraîner un risque de taxation à 21 %.

Le remplacement complet de certains éléments structurels, notamment certaines dalles de sol, peut également influencer l’évaluation de la superficie ancienne conservée.

Une modification importante du projet en cours de chantier doit donc faire l’objet d’une nouvelle analyse avant exécution.

Chaudières fossiles : changement depuis le 29 juillet 2025

Depuis le 29 juillet 2025, la livraison avec placement d’une chaudière fonctionnant au gaz, au mazout ou au charbon, ainsi que certains composants spécifiques, ne bénéficie plus du taux réduit de 6 %, même dans le cadre d’une rénovation.

Ces équipements sont soumis au taux de 21 %.

Les radiateurs, vannes et thermostats ainsi que les systèmes non fossiles tels que les pompes à chaleur restent, selon l’analyse étudiée, susceptibles de bénéficier du taux de 6 % lorsque les autres conditions sont remplies.

Le choix du système de chauffage peut donc avoir une incidence directe sur la facture de TVA.

Quelle mention doit apparaître sur les factures ?

Depuis le 1er juillet 2022, l’ancienne attestation signée par le client a été remplacée par une mention obligatoire sur la facture.

Cette mention permet notamment d’établir que :

  • le bâtiment respecte la condition d’ancienneté ;

  • il est utilisé comme logement privé ;

  • les travaux sont facturés au consommateur final.

À défaut de contestation écrite dans le mois suivant la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que les conditions mentionnées sont remplies.

Il est donc important de contrôler chaque facture dès sa réception.

Si une condition n’est en réalité pas respectée, la TVA complémentaire ainsi que d’éventuels intérêts et amendes peuvent être réclamés.

Quel est l’enjeu financier entre 6 % et 21 % ?

L’écart peut devenir important sur un chantier d’extension.

Pour 150 000 € hors TVA de travaux :

  • à 6 %, la TVA s’élève à 9 000 € ;

  • à 21 %, elle atteint 31 500 € ;

  • la différence est donc de 22 500 €.

Ce calcul explique pourquoi il est essentiel de déterminer le régime correct avant la facturation et de documenter les superficies ainsi que la conservation de la structure ancienne.

Cela ne signifie pas pour autant qu’un chantier de 150 000 € bénéficie automatiquement de 6 % : chaque poste et chaque configuration doivent être examinés.

Travaux prévus en 2027 : faut-il revérifier le taux ?

Oui.

La TVA s’apprécie facture par facture selon les règles applicables lorsque la taxe devient exigible.

Le régime de rénovation à 6 % est présenté comme permanent dans l’analyse réalisée en 2026, mais cela ne garantit pas que toutes ses modalités resteront inchangées pour des factures émises en 2027 ou ultérieurement.

Pour un chantier futur, une vérification juste avant la signature définitive du contrat et avant les premières factures est donc recommandée.

La validité du permis d’urbanisme constitue par ailleurs une question distincte de la TVA. Lorsqu’un permis a été délivré plusieurs années avant l’exécution de la dernière partie d’un chantier, sa validité doit être confirmée auprès de l’architecte ou du service urbanisme compétent.

Frequently asked questions

Une extension d’une vieille maison est-elle automatiquement soumise à 21 % de TVA ?

Non. Une extension intégrée à une habitation de plus de 10 ans peut bénéficier du taux de 6 % si elle constitue une transformation et si la partie ancienne conservée reste supérieure à la moitié de la superficie totale après travaux.

Peut-on démolir une annexe et quand même appliquer 6 % ?

Oui, potentiellement. La démolition d’une annexe n’empêche pas automatiquement l’application du régime de rénovation, mais la superficie de l’annexe démolie ne doit normalement plus être comptée parmi la partie ancienne conservée.

Le terrassement d’une extension est-il à 6 % ou 21 % ?

Lorsqu’il est directement nécessaire à une extension elle-même éligible au taux réduit, le terrassement peut suivre le taux de 6 %. Les travaux distincts concernant notamment le jardin, les allées ou les clôtures peuvent rester à 21 %.

Les honoraires d’architecte passent-ils aussi à 6 % ?

Non. Les prestations intellectuelles de l’architecte restent soumises à 21 %, même si les travaux immobiliers qu’il supervise bénéficient du taux de 6 %.

Faut-il occuper personnellement la maison pour bénéficier du taux réduit ?

Pas nécessairement. Le régime de rénovation peut également concerner une habitation privée donnée en location, pour autant que les autres conditions soient respectées.

Le taux de 6 % obtenu en 2026 sera-t-il automatiquement applicable aux factures de 2027 ?

Non. Le taux et les conditions doivent être vérifiés au moment où la TVA devient exigible. Une analyse réalisée en 2026 doit donc être actualisée avant un chantier facturé en 2027 si la réglementation évolue.

Sources

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales et de TVA peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend notamment de la configuration exacte du bâtiment, des superficies, de la nature des travaux, de la facturation et de l’affectation du logement.

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