Acheter une seconde habitation en Wallonie en 2026 : perd-on le chèque habitat pour l’exercice d’imposition 2027 ?

L’achat d’une seconde habitation peut réduire de moitié ou suspendre le chèque habitat wallon. Si le propriétaire continue réellement à occuper son premier logement, l’avantage peut être réduit en raison de la perte de la condition d’habitation unique. S’il déménage et met ce logement en location, le chèque habitat est en principe suspendu. En parallèle, le taux wallon de droits d’enregistrement de 3 % s’apprécie séparément pour chaque acquéreur. Le résultat dépend donc de la propriété du nouveau bien, de l’occupation réelle des logements, du contrat de crédit et du montage bancaire.

Les montants ci-dessous sont illustratifs. L’article concerne une acquisition réalisée en 2026 et les revenus 2026, exercice d’imposition 2027.

Que devient le chèque habitat lorsqu’un second logement est acheté ?

Le chèque habitat wallon a été supprimé pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2025. Les emprunts contractés avant cette date peuvent toutefois continuer à bénéficier de l’ancien régime pendant un maximum de 20 réductions annuelles, à condition que les conditions restent remplies chaque année.

Deux conditions sont particulièrement importantes :

• le logement financé doit rester l’habitation propre, c’est-à-dire le logement effectivement occupé par le contribuable ;

• il doit en principe rester l’habitation unique du contribuable.

Ces conditions sont contrôlées année par année. Le traitement peut donc changer en fonction de la situation réelle du propriétaire.

Le propriétaire reste dans son premier logement

Lorsqu’un propriétaire continue à occuper son premier logement mais devient également propriétaire ou copropriétaire d’une autre habitation, la condition d’habitation unique n’est plus remplie.

Dans ce cas, le chèque habitat n’est pas nécessairement supprimé, mais son montant est ramené au montant applicable à partir de la onzième année, soit généralement une réduction de moitié.

Cette conséquence peut se produire même si le contribuable ne possède qu’une partie du nouveau logement.

Le propriétaire déménage dans le nouveau logement

Lorsque le premier logement cesse d’être l’habitation effectivement occupée, il ne constitue plus l’habitation propre.

Le chèque habitat est alors en principe suspendu pour les années concernées.

Certaines exceptions existent lorsque la non-occupation résulte de circonstances professionnelles ou sociales particulières. Un déménagement volontaire vers un nouveau bien acheté par le ménage ne relève toutefois normalement pas de ces exceptions.

Quel montant de chèque habitat peut encore être en jeu ?

Le montant dépend notamment des revenus imposables et de la situation familiale.

Dans le régime applicable aux anciens crédits :

• le montant maximal peut atteindre 1 520 € par personne ;

• il diminue progressivement lorsque le revenu net imposable dépasse environ 27 350 € ;

• il est divisé par deux après les dix premières réductions annuelles.

Dans un cas illustratif où un crédit a été conclu en 2022 et où l’avantage actuel s’élève à environ 1 400 € par an, la valeur fiscale encore disponible pourrait représenter approximativement :

• environ 1 400 € par an jusqu’à la fin des dix premières années ;

• puis environ 700 € par an pendant la seconde période.

La valeur résiduelle totale pourrait ainsi approcher 15 000 €, à condition que toutes les conditions continuent à être respectées.

Ce montant doit être comparé aux économies de droits d’enregistrement, aux revenus locatifs potentiels et au coût éventuel d’un refinancement.

Qui peut bénéficier du taux wallon de 3 % en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2025, l’acquisition d’une habitation propre et unique en Wallonie peut bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement de 3 %, au lieu du taux ordinaire de 12,5 %.

L’acquéreur doit notamment :

• établir sa résidence principale dans le logement dans les trois ans de l’acte ;

• maintenir cette résidence principale pendant au moins trois ans ;

• ne pas posséder en pleine propriété une autre habitation en Belgique ou à l’étranger.

Une personne qui possède déjà une habitation peut néanmoins bénéficier du taux réduit si elle s’engage formellement dans l’acte à vendre l’ancien bien dans les trois ans.

Le taux de 3 % est-il calculé pour le couple ou pour chaque acheteur ?

Les conditions sont appréciées individuellement pour chaque acquéreur.

Un partenaire qui n’a jamais été propriétaire peut donc bénéficier du taux de 3 % sur sa propre part, même si l’autre partenaire possède déjà un logement.

À l’inverse, le propriétaire qui conserve son premier logement paie normalement 12,5 % sur la part qu’il achète dans le nouveau bien.

Exemple pour un logement d’environ 240 000 €

Si le partenaire qui ne possède aucun logement achète seul :

• droits à 3 % : environ 7 200 € ;

• droits à 12,5 % : environ 30 000 € ;

• économie potentielle : environ 22 800 €.

En cas d’achat à parts égales :

• le partenaire éligible paie 3 % sur sa moitié ;

• le partenaire déjà propriétaire paie 12,5 % sur sa moitié.

Les droits totaux atteindraient alors environ 18 600 €, soit près de 11 400 € de plus qu’en cas d’achat intégral par le partenaire éligible au taux de 3 %.

L’achat conjoint peut également réduire le chèque habitat du propriétaire initial si celui-ci continue à occuper son premier logement, puisqu’il ne respecte plus la condition d’habitation unique.

Un partenaire peut-il emprunter sans devenir propriétaire ?

Un montage dans lequel un partenaire achète seul le nouveau logement tandis que l’autre intervient comme co-emprunteur non propriétaire peut être envisagé.

La banque peut alors tenir compte des revenus des deux partenaires pour examiner la capacité de remboursement, sans que le co-emprunteur acquière nécessairement une quote-part du bien.

Ce montage doit cependant être accepté par l’établissement de crédit. Il crée également une asymétrie patrimoniale : le partenaire qui contribue au remboursement sans être propriétaire ne bénéficie pas automatiquement d’un droit sur l’immeuble.

Les contributions financières peuvent notamment être encadrées par :

• une convention entre partenaires ;

• une reconnaissance de dette ;

• des règles précises concernant les remboursements et les dépenses ;

• une organisation successorale ou une cohabitation légale adaptée.

Un crédit social permet-il de louer le premier logement ?

La fiscalité n’est pas la seule contrainte.

Les crédits sociaux wallons imposent généralement au bénéficiaire d’occuper effectivement le logement financé à titre principal. Le contrat peut également interdire :

• la mise en location totale ou partielle ;

• la vente sans accord préalable ;

• l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement ;

• certains changements d’affectation.

Lorsque le contrat prévoit qu’une location nécessite une autorisation préalable et écrite de l’organisme prêteur, louer sans cette autorisation peut constituer un manquement contractuel.

Les conséquences peuvent être importantes, jusqu’à une dénonciation du crédit ou une demande de remboursement anticipé.

Il faut également vérifier séparément les conditions des prêts complémentaires à taux réduit ou à 0 %, tels que certains prêts de rénovation. Ils peuvent contenir leurs propres obligations d’occupation.

Scénario 1 : déménager dans le nouveau logement et louer le premier

Dans ce scénario, le premier logement cesse d’être l’habitation propre.

Les principales conséquences sont les suivantes :

• le chèque habitat est en principe suspendu ;

• une autorisation écrite de l’organisme de crédit social peut être nécessaire ;

• à défaut d’autorisation, un refinancement bancaire peut devoir être envisagé ;

• le premier logement produit des revenus locatifs ;

• les intérêts du crédit peuvent devenir déductibles des revenus immobiliers imposables.

L’achat du nouveau logement par le partenaire qui ne possède aucun autre bien permet généralement de préserver le taux de 3 %, pour autant que toutes les conditions de résidence soient respectées.

Comment une location privée est-elle imposée ?

Lorsqu’un logement situé en Belgique est loué à une personne physique qui l’utilise exclusivement comme résidence privée, le propriétaire n’est en principe pas imposé sur les loyers réellement perçus.

Le revenu immobilier imposable est calculé sur la base du :

revenu cadastral non indexé × coefficient d’indexation × 1,40

Pour les revenus 2026, le coefficient d’indexation mentionné dans l’analyse est de 2,30.

Avec un revenu cadastral non indexé illustratif d’environ 560 €, la base imposable serait donc approximativement :

560 € × 2,30 × 1,40 = environ 1 800 €

Cette base est ajoutée aux autres revenus et imposée au taux marginal du contribuable.

Lorsque le logement n’est plus l’habitation propre, les intérêts des emprunts liés à ce bien peuvent toutefois être déduits des revenus immobiliers dans le cadre du régime fédéral.

Si les intérêts annuels atteignent, par exemple, environ 2 100 à 2 200 €, ils peuvent absorber entièrement une base immobilière d’environ 1 800 €.

Les loyers bruts peuvent alors être peu ou pas imposés à l’impôt des personnes physiques. Le propriétaire reste néanmoins redevable :

• du précompte immobilier ;

• des frais d’entretien et de réparation ;

• des éventuelles périodes sans locataire ;

• des risques de défaut de paiement ;

• des frais de gestion ou d’agence.

Une utilisation professionnelle par le locataire peut entraîner un régime fiscal moins favorable, fondé en tout ou en partie sur le loyer réel.

Quel est le coût d’un refinancement du crédit social ?

Si l’organisme de crédit social refuse la location, le propriétaire peut envisager de rembourser les crédits existants et de les refinancer auprès d’une banque classique.

Ce refinancement peut entraîner :

• une indemnité de remploi ;

• les frais de mainlevée de l’ancienne hypothèque ;

• les frais d’un nouvel acte de crédit hypothécaire ;

• des frais bancaires ;

• un taux d’intérêt supérieur.

Dans le cas illustratif à l’origine de l’analyse, les frais uniques étaient estimés à environ 5 000 à 5 500 €, avec un surcoût d’intérêts initial d’environ 2 000 à 2 500 € par an.

Ces montants ne constituent pas des tarifs standards. Ils doivent être recalculés sur la base :

• du capital restant dû ;

• de la durée résiduelle ;

• du taux de l’ancien crédit ;

• du nouveau taux proposé ;

• de la valeur du bien ;

• des garanties déjà inscrites.

Scénario 2 : le partenaire achète seul et les partenaires conservent deux résidences

Fiscalement, ce scénario peut permettre :

• au nouveau propriétaire de bénéficier du taux de 3 % ;

• au propriétaire initial de conserver entièrement son chèque habitat ;

• d’éviter la mise en location du premier logement ;

• de respecter les obligations du crédit social.

Cette solution n’est toutefois valable que si les deux résidences correspondent à la réalité de vie du couple.

Une domiciliation administrative ne suffit pas. Chaque logement doit effectivement constituer la résidence principale de la personne qui y est domiciliée.

Une domiciliation fictive pourrait entraîner simultanément :

• une reprise des droits d’enregistrement économisés ;

• une remise en cause du chèque habitat ;

• un problème avec l’organisme de crédit social ;

• des sanctions relatives à une domiciliation incorrecte.

Ce scénario peut également être difficile à financer lorsque l’acquéreur unique ne dispose pas seul d’une capacité d’emprunt suffisante.

Scénario 3 : vendre le premier logement et acheter ensemble

La vente du premier logement peut simplifier considérablement le montage.

Le propriétaire initial peut devenir éligible au taux de 3 % :

• si l’ancien logement est vendu avant l’acquisition ;

• ou si un engagement de revente dans les trois ans est repris dans l’acte.

Le couple peut alors acheter ensemble le nouveau logement, chaque acquéreur bénéficiant du taux réduit si les autres conditions sont respectées.

La vente permet également :

• de rembourser le crédit social ;

• de dégager éventuellement un apport ;

• d’améliorer la quotité du nouveau crédit ;

• de simplifier l’analyse bancaire ;

• d’éviter les risques locatifs et les contraintes d’autorisation.

En contrepartie, le chèque habitat prend fin avec le remboursement du crédit et le ménage renonce à la constitution d’un patrimoine locatif.

Une plus-value peut-elle être imposée lors de la vente ?

La plus-value réalisée lors de la vente de l’habitation propre est en principe exonérée.

Lorsque le bien ne bénéficie pas de cette qualification, une taxation au taux de 16,5 % peut s’appliquer en cas de revente dans les cinq ans de l’acquisition, sous réserve des règles précises de calcul et des exceptions applicables.

La date d’acquisition, la date de l’acte de vente et l’occupation effective du logement doivent donc être vérifiées avant de prendre une décision.

Comparaison des trois principaux scénarios

Quelles démarches effectuer avant de signer un compromis ?

Avant de fixer la propriété du nouveau logement ou de signer un compromis, il est prudent de procéder dans l’ordre suivant :

1. Relire les contrats de crédit existants, y compris les prêts de rénovation ou à 0 %.

2. Demander par écrit au prêteur social si la mise en location peut être autorisée.

3. Obtenir des simulations bancaires avec et sans refinancement de l’ancien crédit.

4. Comparer un achat seul, un achat conjoint et une vente préalable.

5. Vérifier l’éligibilité individuelle au taux de 3 % pour chaque acquéreur.

6. Prévoir une condition suspensive d’obtention du crédit dans l’offre et le compromis.

7. Fixer la titularité du bien avant la signature, car une modification ultérieure peut générer de nouveaux frais.

8. Encadrer les contributions du partenaire non propriétaire par une convention adaptée.

Il faut également vérifier que les engagements relatifs à la résidence principale, au maintien de l’occupation pendant trois ans et à la revente éventuelle de l’ancien bien figurent correctement dans l’acte.

Questions fréquentes

Perd-on automatiquement le chèque habitat dès qu’on achète un deuxième logement ?

Pas nécessairement. Si le premier logement reste l’habitation propre, l’avantage peut être réduit en raison de la perte de la condition d’habitation unique. Si le propriétaire déménage, le chèque habitat est en principe suspendu.

Le partenaire qui n’a jamais été propriétaire peut-il bénéficier seul du taux de 3 % ?

Oui. Le taux est apprécié individuellement pour chaque acquéreur. Le partenaire peut bénéficier des 3 % sur sa part, voire sur la totalité du prix s’il achète seul et respecte les conditions.

Peut-on conserver le chèque habitat en restant domicilié dans l’ancien logement ?

La domiciliation ne suffit pas. L’ancien logement doit rester la résidence principale effectivement occupée. Une domiciliation fictive peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal et d’autres sanctions.

Peut-on louer un logement financé par un crédit social ?

Uniquement si le contrat le permet ou si l’organisme prêteur donne l’autorisation préalable requise. Une location sans autorisation peut constituer un manquement grave au contrat.

Les loyers privés sont-ils imposés sur leur montant réel ?

En principe non, lorsque le locataire utilise exclusivement le logement à des fins privées. L’imposition repose généralement sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40 %.

Faut-il vendre l’ancien logement pour bénéficier du taux de 3 % ?

Pas toujours. Un acquéreur déjà propriétaire peut bénéficier du taux réduit s’il prend dans l’acte l’engagement de vendre l’ancien logement dans les trois ans, sous réserve du respect de toutes les autres conditions.

Sources

• Notaire.be — Le chèque habitat en Région wallonne — https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/les-frais-lies-lachat/le-cheque-habitat-en-region-wallonne

• SPW Logement — Le chèque habitat, présentation détaillée — https://logement.wallonie.be/storage/logement/documents/content/assistance/Brochures/cheque-habitat/chequehabitat-presentation-detaillee.pdf

• BNP Paribas Fortis MyExperts — Fin du chèque habitat en Wallonie — https://myexperts.bnpparibasfortis.be/patrimoine/fin-du-cheque-habitat-en-wallonie

• Wallonie.be — Bénéficier du chèque habitat — https://www.wallonie.be/fr/demarches/beneficier-du-cheque-habitat

• Trior — Baisse des droits d’enregistrement à 3 % en Wallonie — https://blog.trior.be/baisse-des-droits-enregistrement-3

• We Invest — Droits d’enregistrement à 3 % en Wallonie : conditions — https://weinvest.be/fr-BE/blog/b2c/reduction-droits-enregistrement-wallonie

• Wikifin (FSMA) — Quelle fiscalité pour votre logement en location ? — https://www.wikifin.be/fr/impots-emploi-et-revenus/declaration-dimpots/vos-revenus-immobiliers/quelle-fiscalite-pour-votre

• Securex — Les montants fiscaux indexés pour 2026 — https://www.securex.be/fr/lex4you/employeur/actualites/les-nouveaux-montants-fiscaux-indexes-pour-2026-c381d184ee6ae843ae2af770a61faa5e

• Housing Service — Chèque habitat Wallonie 2026 : conditions et conséquences — https://www.housing-service.be/cheque-habitat-wallonie-2026/

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles et montants peuvent évoluer chaque année, et le traitement correct dépend notamment des contrats de crédit, de la propriété des biens, de l’occupation effective et de la situation exacte des acquéreurs.

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