Régime des impatriés en Belgique, télétravail transfrontalier (Pays-Bas) et investissement immobilier : les 5 pièges à éviter avant de déménager

Une situation très fréquente (et souvent mal anticipée)

Vous êtes recruté(e) depuis l’étranger par un employeur en Belgique, avec un package confortable. Votre conjoint(e) travaille pour un employeur néerlandais et hésite entre travailler physiquement aux Pays-Bas ou télétravailler depuis la Belgique. En parallèle, vous possédez déjà un bien immobilier à l’étranger (mis en location) et vous vous demandez si acheter un appartement d’investissement en Belgique offre des avantages comparables à l’Allemagne.

Dans ce type de dossier, la différence entre une “bonne” et une “mauvaise” structuration peut représenter des milliers d’euros par an — simplement parce que certains régimes sont procéduraux, deadline-driven, et que taxes et sécurité sociale ne s’alignent pas automatiquement.

1) Le régime spécial des impatriés : le levier n°1… si vous cochez les cases

La Belgique dispose d’un régime fiscal pour contribuables/chercheurs impatriés qui peut améliorer sensiblement le net, via une allocation de frais propre à l’employeur.

Ce que le régime peut offrir (impact élevé)

Depuis les améliorations adoptées fin 2025 / début 2026, l’employeur peut octroyer une allocation exonérée d’impôt pouvant aller jusqu’à 35% de la rémunération et le plafond annuel de 90.000 € (côté impôt) a été supprimé.

Point crucial : la sécurité sociale ne suit pas forcément la même logique que l’impôt. Plusieurs analyses indiquent qu’une partie des montants peut rester soumise aux cotisations ONSS, même si elle est exonérée d’impôt. Autrement dit : un calcul “net-net” sans payroll simulation est dangereux.

Les 3 conditions qui éliminent le plus de candidats

Sans entrer dans tous les détails, voici les tests qui “tranchent” le plus souvent :

• Test des 60 mois : sur les 60 mois précédant l’entrée en fonction en Belgique, ne pas avoir été résident fiscal belge et ne pas avoir été imposé en Belgique sur des revenus professionnels belges (dans certains cas).

• Distance à la frontière : avoir résidé à au moins 150 km de la frontière belge durant cette période (c’est un point décisif pour certaines villes proches).

• Seuil de rémunération (pour les “inbound taxpayers”, hors chercheurs) : minimum 70.000 € de rémunération brute répondant aux conditions du régime.

  
  

Le piège n°1 : rater le délai

Le régime se sécurise via une demande formelle (souvent préparée par l’employeur, avec attestations). Le délai est généralement de 3 mois à partir de l’entrée en fonction en Belgique.

À retenir : si votre employeur n’est pas prêt (ou ne maîtrise pas le processus), vous pouvez perdre le bénéfice du régime… même si vous êtes éligible sur le fond.

2) Télétravail Belgique–Pays-Bas : l’endroit où vous travaillez “physiquement” change tout

C’est l’un des sujets les plus sous-estimés : un même salaire peut produire un net très différent selon que le travail est effectué aux Pays-Bas ou depuis la Belgique.

Impôt : les jours prestés “à la maison” comptent

Dans l’esprit des règles de convention, quand vous résidez en Belgique et que l’emploi est exercé aux Pays-Bas, la partie correspondant aux jours effectivement prestés aux Pays-Bas est en principe imposable aux Pays-Bas (avec mécanismes d’élimination de la double imposition côté Belgique).

Mais si une part significative du travail est prestée depuis la Belgique (télétravail), la Belgique récupère généralement le droit d’imposer cette partie. Et il n’existe pas une “tolérance générale” automatique pour l’impôt comparable à certains seuils connus en sécurité sociale.

Sécurité sociale : un autre monde (Framework Agreement)

En Europe, la sécurité sociale suit des règles propres. Le “Framework Agreement” sur le télétravail transfrontalier permet, sous conditions et avec démarches (A1), de rester affilié dans le pays de l’employeur si le télétravail dans le pays de résidence reste entre >25% et <50% (selon les cas couverts).

Conclusion opérationnelle : impôt et sécurité sociale peuvent diverger. On peut, par exemple, être taxé partiellement en Belgique tout en restant socialement assuré aux Pays-Bas (ou l’inverse) selon l’organisation du travail et les demandes introduites.

Le piège n°2 : oublier le risque “employeur” (home office / permanent establishment)

Même si votre fiscalité personnelle est maîtrisée, l’employeur néerlandais peut craindre qu’un home office en Belgique déclenche des obligations (retenue, formalités, ou analyse de “permanent establishment”). Il existe des accords et lignes directrices BE–NL sur ce sujet, mais cela ne “résout” pas l’impôt du salarié : ce sont deux analyses différentes.

3) Vous possédez un bien immobilier à l’étranger : obligations belges à ne pas négliger

Depuis la réforme, la Belgique attribue un équivalent de revenu cadastral aux biens situés à l’étranger (logique “à la belge”), avec des obligations de déclaration.

Délais : agissez vite

Selon la situation, les délais peuvent être courts :

• achat d’un bien à l’étranger : souvent dans les 4 mois ;

• devenir résident fiscal belge avec un bien déjà détenu : certaines sources mentionnent 30 jours.

Le piège n°3 : se dire “ce n’est pas imposé en Belgique donc je ne déclare pas”. Même quand un revenu immobilier étranger est exempté, il doit souvent être déclaré.

Exonération “avec progressivité” : oui, mais…

Quand la Belgique a une convention préventive de double imposition avec le pays concerné, le revenu immobilier étranger est souvent exonéré en Belgique, mais il peut influencer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus (salaires, etc.) : c’est l’exonération avec réserve de progressivité.

4) Acheter un appartement d’investissement en Belgique : comparable à l’Allemagne ? Pas vraiment.

Beaucoup d’investisseurs pensent retrouver en Belgique le schéma “intérêts + amortissements + charges contre loyers”. En pratique, pour une personne physique, la Belgique fonctionne autrement.

Location à un particulier : souvent taxation sur base cadastrale, pas sur le loyer réel

Si vous louez à un particulier pour usage privé, l’imposition repose en général sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%, pas sur le loyer encaissé.

Cela peut sembler “favorable” si le loyer réel est élevé, mais ce n’est pas un modèle “à l’allemande”.

Mauvaise nouvelle 2026 : la déduction des intérêts pour un bien non occupé par son propriétaire est supprimée

Une réforme prévoit l’abolition de la déduction des intérêts sur emprunt pour les biens non occupés par leur propriétaire à partir de 2026 (avec nuances possibles selon mesures transitoires).

Le piège n°4 : faire un plan de rentabilité en supposant une déduction d’intérêts “comme avant”.

Coûts d’entrée : particulièrement élevés en Région de Bruxelles-Capitale

À Bruxelles, les droits d’enregistrement sur l’acquisition d’un bien immobilier sont de 12,5% (hors cas/conditions spécifiques, notamment pour résidence principale et abattement). Pour un investissement locatif, l’abattement “résidence principale” n’est généralement pas le bon outil.

Le piège n°5 : sous-estimer l’impact des droits d’enregistrement et frais d’acquisition sur le rendement réel.

5) La méthode Befiscal pour sécuriser ce type de dossier (en pratique)

Sur ce genre de situation, une analyse sérieuse ne se limite pas à “des règles”. Elle doit aboutir à des décisions actionnables, avec une checklist.

1. Vérifier l’éligibilité au régime des impatriés (60 mois, 150 km, seuil, profil, employeur).

2. Construire 2 simulations : avec et sans régime (et intégrer la nuance ONSS).

3. Pour le conjoint : définir un calendrier de présence (jours NL vs jours BE) et mesurer l’impact impôt + sécurité sociale séparément.

4. Régulariser les obligations “immobilier étranger” dans les délais.

5. Si achat d’un bien en Belgique : recalculer le rendement en intégrant droits d’enregistrement et la réforme sur les intérêts.

Besoin d’un avis fiscal adapté à votre situation ?

Vous avez une situation fiscale particulière et vous souhaitez une analyse personnalisée, claire et défendable ?
Cliquez sur le bouton de chat « Posez votre question » : notre assistant prendra la main, recueillera les informations nécessaires et vous guidera pour obtenir une analyse écrite sur mesure.