Revente de l’habitation propre avant cinq ans : la plus-value est-elle taxée en Belgique en 2026 ou 2027 (EI 2027 ou 2028) ?
Revente de l’habitation propre avant 5 ans : la plus-value est-elle taxée ? Souvent exonérée sous conditions. Cadre fiscal belge 2026-2027.
La revente d’un immeuble bâti moins de cinq ans après son acquisition peut en principe entraîner une taxation de la plus-value à 16,5 %. Mais lorsque le bien vendu constitue réellement l’habitation propre du vendeur et que les conditions de durée d’occupation sont respectées, l’article 93bis du CIR 92 prévoit une exonération. La réponse dépend donc de la situation individuelle et notamment de l’occupation effective du logement.
Les montants ci-dessous sont illustratifs. Les règles présentées concernent notamment les revenus 2026 — exercice d’imposition 2027 — et, lorsqu’une vente intervient en 2027, l’exercice d’imposition correspondant.
Quelle est la règle pour une revente immobilière dans les cinq ans ?
Pour un particulier, la plus-value réalisée sur un immeuble bâti situé en Belgique et revendu dans les cinq ans de son acquisition est en principe imposable comme revenu divers.
Le taux distinct est de 16,5 %, auquel peuvent s’ajouter les additionnels communaux, sur la base des articles 90, 10° et 171, 4°, e) du CIR 92.
Ainsi, une personne qui achète une habitation fin 2024 et la revend en 2026 ou 2027 se trouve normalement encore dans cette période de cinq ans.
Cette règle générale connaît toutefois une exception particulièrement importante pour l’habitation propre.
L’habitation propre peut-elle être revendue sans impôt sur la plus-value ?
Oui, sous conditions.
L’article 93bis du CIR 92 exonère la plus-value lorsque l’immeuble vendu constitue l’habitation propre du contribuable au sens de l’article 12, § 3 du CIR 92.
L’une des conditions décisives est que le logement ait eu cette qualité pendant une période ininterrompue d’au moins douze mois précédant le mois de la vente.
Une période d’inoccupation de maximum six mois peut également s’intercaler entre cette période minimale d’occupation et la vente.
En pratique, une personne qui :
achète sa seule habitation ;
s’y domicilie réellement ;
y vit de manière permanente pendant environ deux ans ;
puis la revend ;
peut donc généralement entrer dans le cadre de l’exonération de l’article 93bis.
Dans cette hypothèse, la plus-value immobilière exonérée ne doit pas être reprise comme revenu divers dans la déclaration fiscale.
Que se passe-t-il si le propriétaire déménage avant la vente ?
Le moment du déménagement peut être important.
Lorsqu’une personne quitte son habitation propre avant la signature de la vente, l’analyse doit notamment vérifier le délai écoulé entre la fin de l’occupation et la cession.
L’article 93bis permet une période d’inoccupation de maximum six mois dans les conditions décrites ci-dessus.
Un propriétaire qui prévoit, par exemple, de retourner temporairement vivre chez ses parents avant de vendre doit donc être attentif à cette chronologie.
Comment serait calculée la plus-value si l’exonération ne s’appliquait pas ?
La base imposable ne correspond pas nécessairement à la simple différence entre le prix de vente et le prix payé lors de l’achat.
Dans le régime décrit par l’analyse, le prix d’acquisition peut notamment être augmenté :
d'un forfait de frais de 25 % ;
de 5 % par année entière de détention ;
de certains travaux effectués par des entrepreneurs et correctement documentés.
Prenons uniquement un exemple illustratif : une habitation achetée un peu plus de deux ans auparavant et fortement rénovée peut afficher une hausse de valeur brute dépassant largement €100.000 sans que ce montant constitue pour autant la base taxable.
Les factures d’entrepreneurs et autres justificatifs relatifs aux travaux sont donc importants, même lorsqu’une exonération paraît applicable.
Une revente rapide peut-elle être considérée comme spéculative ?
Il existe un second risque, distinct de la taxation classique des immeubles revendus dans les cinq ans.
L’article 90, 1° du CIR 92 permet de taxer à 33 % certains bénéfices ou plus-values provenant d’opérations qui sortent de la gestion normale d’un patrimoine privé.
Une opération isolée portant sur une résidence principale réellement occupée est très différente d’une activité consistant à acheter, rénover et revendre régulièrement des immeubles.
Parmi les éléments susceptibles d’être examinés figurent notamment :
la fréquence des opérations ;
la durée de détention ;
l’importance et la nature des travaux ;
le financement utilisé ;
le savoir-faire du contribuable ;
la répétition d’un schéma achat–rénovation–revente.
Une première vente de son habitation propre après plusieurs années d’occupation présente donc un profil différent de plusieurs opérations immobilières successives réalisées à court intervalle.
En cas de répétition organisée, la question peut même dépasser les revenus divers et conduire à examiner une éventuelle qualification de revenus professionnels.
Faut-il déclarer la vente de son habitation dans la déclaration fiscale 2027 ?
Pour la déclaration portant sur les revenus 2026 — exercice d’imposition 2027, plusieurs éléments doivent être distingués.
Salaire
Les rémunérations de salarié restent déclarées normalement, généralement sur la base de la fiche 281.10, avec le précompte professionnel correspondant.
Habitation propre
Lorsque les conditions d'exonération sont respectées :
le revenu cadastral de l’habitation propre n’est pas repris comme revenu immobilier taxable ;
la vente elle-même ne constitue pas une rubrique à déclarer ;
la plus-value bénéficiant de l’article 93bis n’est pas déclarée comme revenu divers.
Le précompte immobilier de l’année de la vente reste en principe lié au propriétaire au 1er janvier, même si une répartition économique au prorata entre vendeur et acheteur est généralement prévue dans l’acte notarié.
Crédit hypothécaire récent en Flandre
Pour un emprunt contracté récemment afin de financer une habitation propre en Flandre, il ne faut pas automatiquement supposer qu’un avantage fiscal subsiste.
Le bonus logement flamand a été supprimé pour les crédits conclus à partir du 1er janvier 2020.
L’analyse indique également que la réduction fédérale pour épargne à long terme relative aux amortissements en capital et à certaines assurances liées à l’emprunt a été supprimée pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2024.
Un crédit conclu fin 2024 pour l’habitation propre peut donc ne donner droit ni au régime régional historique ni à la réduction fédérale concernée.
Le taux d’enregistrement réduit payé à l’achat peut-il être récupéré ou remis en cause ?
Pour une habitation unique et propre achetée en Flandre en 2024, le taux réduit applicable était de 3 %.
Une revente relativement rapide ne signifie pas automatiquement que cet avantage doit être remboursé.
Selon le régime applicable aux actes de 2024 décrit dans l’analyse, la condition déterminante était notamment l’inscription domiciliaire dans le délai prévu, sans obligation générale de conserver ensuite le domicile pendant une durée minimale comparable aux règles introduites plus tard.
Par ailleurs, le mécanisme flamand de restitution de 3/5 des droits d’enregistrement lors d’une revente dans les deux ans concernait les acquisitions soumises au taux ordinaire de 12 %. Il n'offre donc pas le même intérêt à l’acheteur qui a déjà bénéficié du taux réduit de 3 %.
Quel taux d’enregistrement s’applique à une nouvelle habitation en Flandre ?
Depuis le 1er janvier 2025, l’acquisition d’une habitation unique et propre en Flandre peut bénéficier d’un taux réduit de 2 %, sous conditions.
Il faut notamment :
acheter comme personne physique ;
acquérir la pleine propriété ;
respecter les conditions relatives à la détention d’un autre logement ou terrain à bâtir ;
établir son domicile dans l’habitation dans les délais requis.
Pour les actes conclus depuis le 1er janvier 2026, une condition supplémentaire est mentionnée dans l’analyse : l’inscription domiciliaire doit être maintenue pendant au moins un an sans interruption.
Cette évolution est importante pour une personne qui envisage de reproduire rapidement un schéma achat–occupation–revente.
Faut-il vendre son ancienne habitation avant d’en acheter une nouvelle ?
L’ordre des opérations peut influencer l’accès au taux réduit de 2 %.
Le scénario le plus simple consiste généralement à ne plus être propriétaire de l’ancienne habitation au moment de la nouvelle acquisition.
Il existe toutefois des mécanismes permettant, sous certaines conditions, d’acheter un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien, notamment lorsqu’un engagement de revente est prévu.
Ces situations exigent davantage d’attention à la chronologie et aux conditions reprises dans l’acte.
Les règles décrites ici concernent la Région flamande. Bruxelles et la Wallonie appliquent d’autres régimes.
Investir le produit de la vente dans une SRL belge : quelles conséquences fiscales ?
Une personne qui vend son habitation peut souhaiter investir une partie du produit dans une société belge existante.
Un apport en argent frais en échange de nouvelles parts d’une SRL constitue une augmentation des apports de la société.
L’opération peut notamment nécessiter :
une modification des statuts par acte notarié ;
un rapport de l’organe d’administration ;
selon le cas, un rapport d’un commissaire, réviseur ou expert-comptable externe ;
le traitement du droit de préférence des associés existants.
Avant l’aspect fiscal, deux éléments sont essentiels : la valorisation de la société et le pacte d’associés.
Le pourcentage obtenu pour l’investissement dépend de la valeur de la société avant l’opération, de ses dettes, de ses actifs, de ses contrats et de ses éventuels risques.
Quels coûts prévoir pour une entrée au capital d’une SRL ?
L’apport en numéraire lui-même n’est pas soumis à un droit d’apport proportionnel.
Les principaux coûts peuvent comprendre :
l’acte notarié et la modification des statuts ;
la publication ;
les éventuels rapports financiers ;
une due diligence ;
la rédaction ou la négociation d’un pacte d’associés.
L’analyse évoque un ordre de grandeur usuel d’environ €1.000 à €2.000 pour l’acte modificatif et sa publication, hors prestations complémentaires.
Un nouvel associé peut-il bénéficier du VVPRbis ?
Un apport en numéraire peut permettre l’émission de nouvelles parts entrant dans le champ du VVPRbis, à condition que les exigences du régime soient respectées.
L’analyse souligne notamment l’importance de parts :
nouvelles ;
nominatives ;
issues d’un apport en numéraire ;
entièrement libérées ;
conservées en pleine propriété sans interruption.
Pour les dividendes attribués à partir du 1er juillet 2026, l’analyse retient un précompte mobilier VVPRbis réduit de 18 %, contre 30 % pour le dividende ordinaire.
Pour les apports réalisés à partir de 2026, elle indique également un précompte de 30 % pendant l’exercice de l’apport et les deux exercices suivants, le taux réduit étant applicable à partir du troisième exercice.
Le respect des conditions lors de l’acte d’émission est donc déterminant.
Dividende, réserve de liquidation ou rémunération : quelle différence ?
Les principaux modes de sortie d’argent d’une petite société ne sont pas taxés de la même manière.
Mode de rémunération | Traitement indiqué pour 2026 | Principales conditions |
|---|---|---|
Dividende ordinaire | 30 % de précompte mobilier | Pas de délai particulier |
Dividende VVPRbis | 18 % à partir du 1er juillet 2026 lorsque le taux réduit est accessible | Conditions relatives à la société, aux parts et au délai |
Réserve de liquidation | Environ 18 % au total selon le mécanisme décrit dans l’analyse | Cotisation anticipée de 10 % puis précompte de 9,8 % après trois ans pour les réserves concernées |
Rémunération de dirigeant | IPP progressif jusqu’à 50 % + additionnels, plus cotisations sociales d’indépendant d’environ 20,5 % | Déductible pour la société et génératrice de droits sociaux |
Le meilleur équilibre dépend du niveau global de revenus, du statut social, des besoins privés du dirigeant et de la situation de la société.
Que change la taxe de 2026 sur les plus-values d’actifs financiers ?
L’analyse décrit l’entrée en vigueur, à partir du 1er janvier 2026, d’une taxe sur les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’actifs financiers, dont les parts de sociétés non cotées.
Le taux général indiqué est de 10 %.
Une exonération annuelle de €10.000, indexée, est prévue dans l’analyse, avec possibilité de porter ce montant jusqu’à €15.000 via le mécanisme de report des exonérations non utilisées.
Les moins-values de la même année peuvent également intervenir dans le calcul.
L’achat de parts ne déclenche pas cette taxe : c’est leur cession ultérieure avec plus-value qui devient pertinente.
Pourquoi le seuil de 20 % dans une société peut-il être important ?
L’analyse distingue un régime particulier pour les participations importantes.
Lorsqu’un contribuable détient personnellement au moins 20 % de la société au moment de la cession :
la première tranche de €1.000.000 de plus-value peut être exonérée ;
cette exonération est utilisable une fois par période de cinq ans ;
la partie excédentaire est soumise à un barème progressif allant de 1,25 % à 10 %.
En dessous de ce seuil de 20 %, le régime général de 10 % peut devenir applicable, après prise en compte de l’exonération annuelle.
Le pourcentage acquis lors d’une entrée au capital peut donc avoir une conséquence fiscale importante au moment d’une future sortie.
La dilution doit également être surveillée : une participation initialement supérieure à 20 % pourrait passer sous ce seuil après de nouvelles augmentations de capital.
Pour des parts acquises après le 31 décembre 2025, l’analyse retient comme référence leur prix d’acquisition réel. La conservation de l’acte et de la preuve du versement est donc importante.
Créer sa propre SRL et facturer son ancien employeur : quel risque ?
Un autre sujet fréquent lors d’un passage du salariat à l’indépendance concerne la relation avec l’ancien employeur.
Le fait de remplacer rapidement un contrat de travail par une facturation via sa propre SRL peut soulever la question de la fausse indépendance.
La loi du 27 décembre 2006 sur la nature des relations de travail prévoit qu’une relation présentée comme indépendante peut être requalifiée si les faits montrent en réalité un lien de subordination.
Les éléments à examiner comprennent notamment :
la liberté d’organiser son travail ;
la liberté d’organiser son temps de travail ;
l’existence ou non d’un contrôle hiérarchique ;
la réalité économique du contrat de services ;
la diversification de la clientèle.
Le simple fait de créer une société ne suffit donc pas à garantir le caractère indépendant de la relation.
Quel taux d’impôt des sociétés pour une nouvelle SRL ?
L’analyse retient qu’une petite société peut, sous conditions, bénéficier du taux réduit d’impôt des sociétés de 20 % sur la première tranche de €100.000 de bénéfices.
À partir de 2026, elle mentionne notamment une rémunération annuelle brute minimale de €50.000 attribuée à au moins un dirigeant, avec une limitation des avantages de toute nature à 20 % de cette rémunération.
Les sociétés qui démarrent bénéficient toutefois, selon la source reprise dans l’analyse, d’une dispense de cette condition durant leurs quatre premiers exercices comptables.
La politique de rémunération peut donc évoluer progressivement avec le développement de la société.
Questions fréquentes
Une résidence principale revendue après deux ans est-elle automatiquement taxée ?
Non. La règle des cinq ans prévoit en principe une taxation à 16,5 %, mais l’habitation propre peut bénéficier de l’exonération de l’article 93bis du CIR 92 lorsque les conditions sont respectées.
Dois-je attendre cinq ans avant de vendre ma maison pour éviter l’impôt ?
Pas nécessairement. Pour une habitation propre réellement occupée pendant la durée requise, l’exonération peut s’appliquer même lorsque la vente intervient avant cinq ans.
Combien de temps faut-il vivre dans le logement avant de le vendre ?
L’analyse retient une période ininterrompue d’au moins douze mois pendant laquelle le bien doit avoir la qualité d’habitation propre, avec une tolérance d’inoccupation maximale de six mois dans les conditions prévues par l’article 93bis.
Les travaux augmentant fortement la valeur de ma maison peuvent-ils rendre la vente spéculative ?
Pas automatiquement. Les travaux sur une résidence principale sont compatibles avec une gestion normale du patrimoine, mais leur ampleur et surtout la répétition d’opérations achat–rénovation–revente peuvent être prises en compte par l’administration.
La plus-value exonérée doit-elle quand même être mentionnée dans Tax-on-web ?
Dans le cadre décrit ici, une plus-value immobilière bénéficiant de l’exonération de l’habitation propre n’est pas reprise comme revenu divers. Le traitement exact doit cependant être vérifié selon les circonstances de la vente.
Le taux flamand de 2 % est-il automatique lors du prochain achat ?
Non. Plusieurs conditions doivent être respectées, notamment celles relatives à l’habitation unique et propre, à la propriété d’autres immeubles et à la domiciliation. Depuis les actes du 1er janvier 2026, l’analyse mentionne aussi une durée minimale d’un an de maintien du domicile.
Sources
Gilles Carnoy — La taxation des plus-values immobilières — https://gillescarnoy.be/2019/10/13/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
Notaris.be — Teruggave bij verkoop binnen de twee jaar — https://www.notaris.be/wonen/kosten-verbonden-aan-de-aankoop/de-registratiebelasting/teruggave-bij-verkoop-binnen-de-twee-jaar
Van Havermaet — Wat verandert er voor de aankoop van de enige eigen woning aan 2% — https://vanhavermaet.be/artikels/fiscale-voornemens-van-de-vlaamse-regering-wat-verandert-er-voor-de-aankoop-van-de-enige-eigen-woning-aan-2/
MeilleurCourtier.be — Avantages fiscaux du crédit hypothécaire en Belgique — https://www.meilleurcourtier.be/guide/credit/avantages-fiscaux-credit-2026/
CBC — Suppression de l'épargne long terme fédérale pour les emprunts — https://www.cbc.be/private-banking/fr/a-propos-de-nous/actualite/20221228-reforme-fiscale-epargne-long-terme-emprunts.html
RSM Belgium — Loi introduisant une taxe sur les plus-values des actifs financiers — https://www.rsm.global/belgium/fr/insights/loi-introduisant-une-taxe-sur-les-plus-values-des-actifs-financiers-principales-caracteristiques-et-considerations-pratiques
Wolters Kluwer — Dividende VVPRbis : suppression du tarif de 20 % — https://www.wolterskluwer.com/fr-be/expert-insights/vvpr-bis
Neoviaq — Réforme fiscale du précompte mobilier VVPRbis — https://neoviaq.com/belgique-reforme-fiscale-du-precompte-mobilier/
Billy — Dividende VVPRbis : un taux réduit pour les petites sociétés — https://billy.tech/guide/societe/sortir-argent-societe/dividende/vvprbis/
Billy — Réserve de liquidation : taux, conditions et réforme fiscale 2026 — https://billy.tech/guide/societe/sortir-argent-societe/dividende/reserve-de-liquidation/
SPF Finances — Taxe sur les plus-values — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/declaration-impot/revenus/taxe-plus-values
Baker Tilly — Taxe sur les plus-values des actifs financiers à partir de 2026 — https://bakertilly.be/fr/news/taxe-sur-les-plus-values-des-actifs-financiers-a-partir-de-2026-impact-sur-les-investisseurs/
Andersen — Verstrenging van de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd verkooprecht van 2% vanaf 1 januari 2026 — https://be.andersen.com/nl/news/aankoop-van-een-enige-eigen-woning-in-vlaanderen-verstrenging-van-de-toepassingsvoorwaarden-van-het-verlaagd-verkooprecht-van-2-vanaf-1-januari
BNP Paribas Fortis — Rémunération des dirigeants d'entreprise : du neuf en 2026 — https://www.bnpparibasfortis.be/fr/public/article/remunation-dirigeants-entreprise
Billy — Taux réduit ISOC : toutes les conditions — https://billy.tech/taux-reduit-isoc/
Cet article présente un cadre fiscal général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales et leurs montants peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct d’une vente immobilière, d’un investissement dans une société ou d’une nouvelle activité indépendante dépend toujours des faits précis, des dates, des contrats et de la situation du contribuable.
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