Comment déclarer en Belgique des loyers italiens, un crédit hypothécaire étranger et une déclaration tardive pour les revenus 2025 ?

Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026 — un logement situé en Italie et loué à un particulier doit en principe être déclaré en Belgique sur la base de son revenu cadastral étranger, et non sur la base des loyers réellement perçus. Le revenu est ensuite exonéré en Belgique avec réserve de progressivité. Certains remboursements en capital d’un ancien crédit hypothécaire étranger peuvent encore ouvrir droit à une réduction d’impôt, tandis qu’une déclaration belge tardive doit être régularisée immédiatement. Le traitement exact dépend toutefois de la situation individuelle.

Les montants mentionnés ci-dessous sont illustratifs et concernent les revenus de 2025, déclarés dans le cadre de l’exercice d’imposition 2026.

Une déclaration belge déposée après l’échéance doit être régularisée sans attendre

Pour l’exercice d’imposition 2026, les principales échéances annoncées étaient les suivantes :

• déclaration papier : 30 juin 2026 ;

• déclaration en ligne via Tax-on-web : initialement 15 juillet 2026 ;

• report exceptionnel de l’échéance en ligne au 19 juillet 2026, à la suite d’un incident technique.

Le délai prolongé jusqu’au 16 octobre 2026 ne s’applique pas automatiquement à toute personne qui possède un bien à l’étranger. Il vise notamment certaines déclarations complexes comportant des revenus professionnels étrangers, des revenus d’indépendant ou certains éléments étrangers déclarés pour la première fois.

Lorsqu’un bien immobilier étranger est déjà connu de l’administration depuis plusieurs années, sa seule présence dans la déclaration ne suffit donc pas nécessairement à bénéficier du délai prolongé.

En cas de dépôt tardif, l’administration peut notamment appliquer :

• une amende administrative comprise entre 50 € et 1.250 € ;

• un accroissement d’impôt pouvant théoriquement aller de 10 % à 200 % ;

• une taxation d’office si aucune déclaration n’est finalement introduite.

Depuis l’introduction du mécanisme communément appelé « droit à l’erreur », une première négligence commise de bonne foi ne doit plus entraîner automatiquement une sanction fiscale proportionnelle. Ce principe ne supprime cependant ni l’obligation de déposer la déclaration ni le pouvoir de l’administration d’appliquer une amende.

La meilleure réaction consiste à :

1. ouvrir immédiatement la déclaration dans MyMinfin ;

2. vérifier les données préremplies ;

3. compléter les rubriques étrangères ;

4. soumettre spontanément la déclaration avant tout rappel ;

5. conserver une preuve de la démarche entreprise.

Lorsque la déclaration n’est plus accessible en ligne, il convient de prendre contact avec le SPF Finances afin de demander la procédure de régularisation applicable.

Les loyers italiens ne sont généralement pas déclarés pour leur montant réel en Belgique

Depuis la réforme applicable aux revenus immobiliers étrangers, un immeuble situé hors de Belgique se voit attribuer un revenu cadastral belge.

Pour un appartement italien loué à une personne physique qui l’utilise exclusivement comme habitation, la déclaration belge repose en principe sur ce revenu cadastral et non sur les loyers effectivement reçus.

Ainsi, dans un cas illustratif où :

• le loyer est d’environ 550 € par mois ;

• la location commence au cours de l’année ;

• le revenu cadastral belge attribué au bien est d’environ 140 € ;

le propriétaire ne reprend normalement pas les mensualités de loyer dans sa déclaration belge. Il mentionne le revenu cadastral non indexé au code 1106 du cadre III.

Lorsque le bien a été possédé pendant toute l’année, le revenu cadastral est en principe déclaré pour l’année complète, même si la mise en location n’a commencé que plus tard.

Cette règle suppose que le locataire :

• soit une personne physique ;

• utilise le logement à des fins privées ;

• n’affecte pas tout ou partie du bien à son activité professionnelle.

Une location à une société, à un indépendant utilisant le bien professionnellement ou dans le cadre d’une activité commerciale pourrait entraîner un traitement différent.

Comment fonctionne l’exonération avec réserve de progressivité ?

La convention préventive de double imposition entre la Belgique et l’Italie attribue en principe à l’Italie le pouvoir d’imposer les revenus du bien immobilier situé sur son territoire.

La Belgique demande néanmoins que le bien et son revenu cadastral soient déclarés. Le contribuable doit ensuite solliciter l’exonération avec réserve de progressivité dans la rubrique consacrée aux revenus étrangers.

Il faut notamment indiquer :

• le pays : Italie ;

• le code utilisé : 1106 ;

• le revenu cadastral étranger déclaré.

La Belgique n’impose alors pas directement ce revenu immobilier. Elle peut toutefois en tenir compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables belges.

Dans de nombreux dossiers, l’effet de cette réserve de progressivité reste limité lorsque le revenu cadastral étranger est faible. Son incidence dépend néanmoins du niveau des autres revenus du ménage.

Les taxes italiennes telles que l’IRPEF, l’IMU ou certaines taxes locales :

• restent régies par la législation italienne ;

• ne sont généralement pas inscrites comme revenus dans la déclaration belge ;

• ne sont pas automatiquement déductibles de l’impôt belge.

Une modification du bien étranger peut imposer une mise à jour du revenu cadastral belge

Une transformation, une division, une extension ou une autre modification significative d’un immeuble situé à l’étranger doit être signalée à l’administration belge.

Cela peut notamment être nécessaire lorsqu’un appartement est divisé en plusieurs unités cadastrales ou lorsque des travaux modifient sensiblement ses caractéristiques.

La modification peut être communiquée :

• via la rubrique relative aux biens immobiliers dans MyMinfin ;

• ou auprès du service chargé des revenus cadastraux des biens situés à l’étranger.

L’administration peut alors examiner si le revenu cadastral belge doit être revu.

Une adaptation des données cadastrales italiennes ne signifie pas automatiquement que le revenu cadastral belge sera fortement augmenté. Elle doit néanmoins être signalée lorsqu’elle traduit une modification réelle du bien.

Les intérêts du crédit hypothécaire étranger ne procurent plus l’ancien avantage fédéral

À partir de l’exercice d’imposition 2026, l’ancienne déduction fédérale des intérêts d’emprunts relatifs à une habitation autre que l’habitation propre est supprimée.

Pour les revenus 2025, les intérêts payés sur un crédit hypothécaire italien ne procurent donc plus cet ancien avantage fiscal fédéral en Belgique.

Il convient de distinguer ces intérêts des remboursements en capital. Certains remboursements en capital peuvent encore entrer dans le régime fédéral de l’épargne à long terme.

Quand les remboursements en capital peuvent-ils être inscrits au code 1358 ?

Les amortissements en capital d’un crédit hypothécaire peuvent encore ouvrir droit à une réduction fédérale lorsque plusieurs conditions sont réunies.

Le crédit doit notamment :

• avoir été conclu avant le 1er janvier 2024 ;

• concerner une habitation autre que l’habitation propre ;

• avoir une durée d’au moins dix ans ;

• être garanti par une inscription hypothécaire ;

• avoir été conclu auprès d’un établissement situé dans l’Espace économique européen ;

• concerner un logement lui-même situé dans l’EEE.

Lorsqu’elles répondent aux conditions, les sommes admissibles sont déclarées au code 1358.

La réduction d’impôt est en principe de 30 %. Pour les revenus 2025, le montant maximal pouvant entrer dans la réduction est limité à 2.530 € par personne, soit un avantage fiscal théorique maximal d’environ 759 €.

D’autres limites peuvent cependant s’appliquer, notamment en fonction :

• de l’année de conclusion du crédit ;

• du montant initial emprunté ;

• de la part du contribuable dans le bien et dans le crédit ;

• des autres dépenses déjà comprises dans la corbeille fiscale de l’épargne à long terme.

Le code 1358 ne doit donc pas être complété automatiquement avec la totalité des remboursements versés à la banque.

Quelle attestation demander à la banque étrangère ?

Pour justifier la réduction liée au crédit, il est recommandé d’obtenir une attestation bancaire reprenant au minimum :

• la date de conclusion du crédit ;

• le montant initial emprunté ;

• la durée contractuelle ;

• l’existence de la garantie hypothécaire ;

• le montant du capital remboursé en 2025 ;

• le montant des intérêts payés séparément ;

• l’identité et la quote-part de chaque emprunteur.

Une simple liste des mensualités ne permet pas toujours d’identifier la part exacte de capital admissible.

Lorsqu’une assurance solde restant dû individuelle est liée au prêt, certaines primes peuvent éventuellement relever du code 1353, sous réserve du respect de leurs propres conditions fiscales.

Assurance de groupe, titres-services et transport public : les autres codes à vérifier

Cotisations personnelles à une assurance de groupe

Une cotisation personnelle retenue sur la rémunération pour financer une assurance de groupe ou une pension complémentaire peut être reprise au code 1285.

Elle donne en principe droit à une réduction fédérale de 30 %.

Cette cotisation ne doit pas être confondue avec une épargne-pension individuelle souscrite directement auprès d’une banque ou d’un assureur. Les deux produits relèvent de rubriques fiscales différentes.

Titres-services achetés en 2025 à Bruxelles

Pour les titres-services achetés en Région de Bruxelles-Capitale en 2025, la réduction d’impôt s’élève à 15 % pour les 172 premiers titres.

Le montant figurant sur l’attestation fiscale doit être repris au code 3364. Cette donnée est généralement préremplie dans Tax-on-web, mais elle doit être vérifiée.

L’avantage fiscal a été supprimé à Bruxelles pour les titres achetés à partir du 1er janvier 2026. Les achats effectués en 2025 restent soumis aux règles applicables à cette année de revenus.

Intervention de l’employeur dans les transports publics

Une intervention patronale dans un abonnement de transport public peut être mentionnée aux codes 1254 et 1255.

Lorsque les conditions de l’exonération sont remplies, le même montant est généralement repris dans les deux codes afin de neutraliser fiscalement l’intervention.

Le compte bancaire italien doit rester mentionné chaque année

Un compte bancaire ouvert à l’étranger doit être mentionné dans la déclaration belge, même lorsqu’il est déjà enregistré auprès du Point de contact central de la Banque nationale de Belgique.

Le contribuable doit en principe :

• cocher le code 1075 ;

• mentionner le pays où le compte est ouvert ;

• confirmer que le compte a été communiqué au Point de contact central.

Le fait qu’un salaire belge soit versé sur un compte italien ne crée pas, à lui seul, une imposition supplémentaire. L’obligation porte principalement sur la transparence et la déclaration de l’existence du compte.

Tableau récapitulatif des principaux codes

Les rémunérations, le précompte professionnel et certaines réductions sont habituellement préremplis. Les données relatives au bien, au crédit et au compte étranger nécessitent une vigilance particulière.

Les obligations fiscales italiennes restent distinctes

L’exonération belge ne dispense pas le propriétaire de respecter ses obligations en Italie.

Les loyers d’un immeuble italien peuvent notamment devoir être repris dans une déclaration fiscale italienne de non-résident. Le régime applicable dépend entre autres :

• du type de bail ;

• de l’option éventuelle pour la cedolare secca ;

• du statut du locataire ;

• des taxes locales ;

• de la situation personnelle du propriétaire.

Une option fiscale choisie en Italie ne modifie pas nécessairement la manière dont le revenu cadastral doit être déclaré en Belgique.

Fréquemment posées

Dois-je déclarer en Belgique les loyers réellement reçus en Italie ?

En principe non, lorsque le logement est loué à une personne physique qui l’utilise exclusivement à titre privé. La déclaration belge se fonde alors sur le revenu cadastral étranger, généralement au code 1106.

Le revenu de mon appartement italien est-il imposé deux fois ?

Il ne devrait pas subir une double imposition complète lorsque la convention Belgique–Italie est correctement appliquée. L’Italie peut imposer les revenus du bien, tandis que la Belgique accorde une exonération avec réserve de progressivité.

Puis-je encore déduire les intérêts de mon prêt italien pour les revenus 2025 ?

L’ancienne déduction fédérale des intérêts est supprimée à partir de l’exercice d’imposition 2026. Certains remboursements en capital peuvent toutefois encore bénéficier de la réduction pour épargne à long terme.

Le code 1358 est-il automatiquement prérempli pour une banque italienne ?

Pas nécessairement. Une attestation détaillée de la banque est généralement indispensable pour déterminer le capital admissible et vérifier toutes les conditions du crédit.

Que faire si la date limite de la déclaration belge est dépassée ?

La déclaration doit être introduite spontanément le plus rapidement possible. Un dépôt rapide avant toute taxation d’office réduit généralement le risque de conséquences plus lourdes, sans garantir l’absence totale d’amende.

Dois-je déclarer chaque année un compte italien déjà communiqué à la Banque nationale ?

Oui. L’enregistrement auprès du Point de contact central et la mention annuelle dans la déclaration sont deux obligations distinctes.

Sources

1. Blog ITAA — Déclaration IPP 2026 : délais, nouveautés et droit à l'erreur

2. Pro-Pay — Délais d'introduction de la déclaration à l'impôt des personnes physiques, exercice 2026

3. L'Avenir — Déclaration d'impôt : délai en ligne reporté au 19 juillet 2026

4. Trends-Tendances — Déclaration fiscale : que risquez-vous en cas de retard ou d'erreurs

5. SPF Finances — Biens immobiliers à l'étranger

6. SPF Finances — Revenu cadastral des biens immobiliers situés à l'étranger — déclaration des modifications

7. KBC — Suppression de la déduction fédérale des intérêts et d'autres anciens avantages fédéraux en matière de crédits

8. NN — La fiscalité du logement, exercice d'imposition 2026

9. Titres-Services Bruxelles — Quelle est la déduction fiscale à Bruxelles

10. SPF Finances — Titres-services ou chèques ALE

Cet article présente un cadre fiscal général et ne constitue pas un avis personnalisé. Les règles et montants peuvent évoluer chaque année, et le traitement correct dépend des caractéristiques exactes du bien, du bail, du crédit et de la situation du contribuable.

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