Résident belge avec un bien loué en France et une succession française : que déclarer pour les revenus 2025 / exercice d’imposition 2026 ?

Résident belge avec un bien loué en France ? Les loyers restent imposés en France mais doivent être déclarés en Belgique. Points clés 2026 et succession.

Un résident fiscal belge qui possède un bien immobilier loué en France doit en principe déclarer ce bien en Belgique, même si les loyers restent imposables en France. En Belgique, ces revenus sont généralement exonérés, mais avec réserve de progressivité. Le traitement exact dépend toutefois de l’année de résidence fiscale, du type de revenu, de la succession et de la situation individuelle.

Les montants et situations ci-dessous sont illustratifs. L’article vise les revenus 2025 / exercice d’imposition 2026, ainsi que les régularisations d’années antérieures encore ouvertes.

Le point de départ : déterminer l’année de résidence fiscale belge

Avant de régulariser un bien français ou une succession étrangère, la première question est toujours la même : à partir de quelle année la personne est-elle devenue résidente fiscale belge ?

Entre la France et la Belgique, la convention fiscale applicable aux impôts sur les revenus reste la convention du 10 mars 1964. Une nouvelle convention a été signée le 9 novembre 2021, mais elle n’est pas encore entrée en vigueur à la mi-2026, la ratification belge n’étant pas achevée.

La résidence fiscale dépend notamment de critères de fait :

  • le foyer d’habitation permanent ;

  • le centre des intérêts vitaux ;

  • le lieu de séjour habituel ;

  • les attaches familiales, économiques et administratives ;

  • l’inscription communale et le lieu de vie réel.

Dans un cas typique, une personne qui s’installe durablement en Belgique pendant une mission professionnelle peut devenir résidente fiscale belge avant même de signer un contrat de travail belge. À l’inverse, si le foyer principal reste en France, le basculement peut intervenir plus tard.

Cette date est essentielle : elle détermine les années pour lesquelles les revenus français doivent être mentionnés en Belgique.

Les loyers d’un bien situé en France restent imposables en France

Les revenus immobiliers sont en principe imposables dans l’État où se situe le bien.

Ainsi, lorsqu’un résident belge possède un immeuble loué nu en France, les loyers restent imposables en France. Si le propriétaire est devenu non-résident fiscal français, les revenus fonciers relèvent du régime applicable aux non-résidents.

En France, les revenus fonciers des non-résidents sont généralement soumis :

  • au barème de l’impôt français ;

  • avec un taux minimum de 20 % ;

  • puis 30 % au-delà d’environ 28 800 € de revenu net imposable ;

  • sauf si le contribuable peut bénéficier du taux moyen, lorsque ce taux est plus favorable.

Un autre point important concerne les prélèvements sociaux. Lorsqu’un contribuable est affilié à la sécurité sociale belge, il peut en principe être exonéré de CSG-CRDS sur les revenus fonciers français et ne supporter que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu des prélèvements sociaux complets de 17,2 %.

Ce point n’est pas toujours appliqué automatiquement. Il peut donc être utile de vérifier les avis d’imposition français.

Ce que la Belgique demande malgré l’imposition en France

Le fait que les loyers soient imposables en France ne signifie pas qu’ils peuvent être ignorés en Belgique.

Un résident fiscal belge est imposable en Belgique sur ses revenus mondiaux. Pour un bien immobilier situé en France, deux obligations belges doivent être distinguées.

Première obligation belge : déclarer le bien pour obtenir un revenu cadastral étranger

Depuis 2021, la Belgique attribue un revenu cadastral étranger aux immeubles situés à l’étranger.

Le propriétaire doit déclarer le bien à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances. Cette déclaration peut se faire via MyMinfin, par e-mail ou par courrier.

Le revenu cadastral étranger est calculé en principe à partir de la valeur vénale actuelle du bien, ramenée à une valeur 1975 au moyen d’un facteur de correction. La formule repose notamment sur un coefficient de 5,3 %.

Le délai est en principe de quatre mois :

  • à partir de l’acquisition du bien ;

  • ou à partir du moment où une personne devient résidente belge alors qu’elle détient déjà un bien étranger.

En cas de non-déclaration, une amende administrative peut être appliquée. Depuis octobre 2023, les sanctions ont été durcies et peuvent atteindre 1 000 € à 3 000 €.

Deuxième obligation belge : mentionner le bien dans la déclaration IPP

Le bien immobilier étranger doit aussi être mentionné chaque année dans la déclaration belge à l’impôt des personnes physiques, au cadre III.

En pratique, les loyers français ne sont généralement pas imposés une seconde fois en Belgique. La Belgique applique l’exonération avec réserve de progressivité.

Cela signifie que :

  • la France conserve le droit d’imposer les loyers ;

  • la Belgique n’impose pas directement ces loyers ;

  • mais la Belgique peut tenir compte de ces revenus pour déterminer le taux applicable aux autres revenus belges, par exemple le salaire.

L’impact fiscal belge est donc souvent limité, mais il n’est pas nul. Le principal risque vient surtout de l’absence de déclaration, car les échanges d’informations entre administrations fiscales rendent la détection plus probable.

Comment régulariser des loyers français non mentionnés en Belgique ?

Lorsqu’un résident belge a omis de mentionner un bien français dans sa déclaration belge, la régularisation dépend de l’année concernée et de la gravité de la situation.

Pour les années de résidence belge, la voie habituelle consiste à :

  1. déclarer le bien étranger à la Documentation patrimoniale ;

  2. demander ou obtenir le revenu cadastral étranger ;

  3. déposer une déclaration rectificative spontanée auprès du bureau de taxation ;

  4. expliquer qu’il s’agit d’une régularisation volontaire avant contrôle.

Une démarche spontanée peut permettre de limiter les accroissements d’impôt. En pratique, l’administration peut appliquer un accroissement limité, par exemple 10 % maximum, voire y renoncer lorsqu’il s’agit d’une première infraction sans mauvaise foi.

Les délais belges doivent être examinés avec attention. Les délais d’imposition sont notamment de :

  • trois ans en principe ;

  • quatre ans en cas d’absence de déclaration ;

  • six ans pour certaines situations internationales ;

  • dix ans en cas de fraude.

Pour des revenus étrangers non déclarés depuis les années récentes, l’administration belge peut donc encore intervenir.

La DLU quinquies est-elle nécessaire ?

Depuis 2025, la Belgique connaît une procédure permanente de régularisation fiscale, souvent appelée DLU quinquies.

Cette procédure prévoit notamment :

  • un prélèvement au taux normal majoré de 30 points ;

  • un taux de 45 % sur certains capitaux fiscalement prescrits.

Mais cette procédure n’est pas toujours adaptée. Pour de simples revenus immobiliers français exonérés en Belgique avec réserve de progressivité, une déclaration rectificative spontanée auprès du contrôle local peut parfois être suffisante.

La DLU quinquies doit donc être réservée aux situations plus lourdes ou plus sensibles, après analyse des montants, des années concernées et du risque fiscal réel.

Et si des années françaises antérieures doivent aussi être corrigées ?

Il faut distinguer les années de résidence belge des années où la personne était encore résidente fiscale française.

Si des revenus fonciers ou d’autres revenus n’ont pas été correctement déclarés en France avant le départ, la régularisation se fait en principe auprès de l’ancien centre des impôts français.

Une démarche spontanée peut permettre :

  • de déposer des déclarations rectificatives ;

  • de réduire l’intérêt de retard ;

  • d’éviter une majoration pour manquement délibéré, qui peut atteindre 40 %.

En France, le droit de reprise en matière d’impôt sur le revenu est en principe de trois ans, mais il peut aller jusqu’à dix ans dans certains cas, notamment en présence d’avoirs étrangers non déclarés.

L’année du départ de France doit aussi être vérifiée : les revenus doivent être rattachés au bon pays pour l’année de bascule.

Succession française : la résidence belge de l’héritier ne suffit pas à taxer en Belgique

Lorsqu’un résident belge hérite d’un défunt domicilié en France, il faut distinguer les droits de succession français et belges.

La France et la Belgique sont liées par une convention spécifique aux droits de succession, signée le 20 janvier 1959.

Cette convention répartit le pouvoir d’imposition de manière générale comme suit :

  • les immeubles sont imposables dans l’État où ils sont situés ;

  • les biens meubles sont imposables dans l’État du domicile du défunt.

Ainsi, si le défunt était domicilié en France et que l’immeuble est situé en France, la succession est en principe imposable en France.

La Belgique ne prélève pas de droits de succession uniquement parce que l’héritier réside en Belgique. Les droits belges visent en principe les successions de défunts résidents belges.

L’abattement dépend de la qualité de l’héritier

En France, la fiscalité successorale dépend fortement de la qualité de l’héritier.

Pour un petit-enfant, deux situations doivent être distinguées.

Si l’héritier vient par représentation d’un parent prédécédé, il peut bénéficier de l’abattement de 100 000 € qui aurait été applicable au parent, puis du barème progressif en ligne directe.

Si l’héritier vient de son propre chef, par exemple par testament ou dans une situation où la représentation ne joue pas, l’abattement peut être beaucoup plus faible, par exemple 1 594 €.

Le barème en ligne directe va de 5 % à 45 %, avec une tranche à 20 % qui couvre souvent une partie importante des patrimoines de taille moyenne.

Ce point doit être validé avec le notaire, car la différence fiscale peut être très importante.

La déclaration de succession française doit en principe être déposée dans les six mois du décès, avec paiement des droits. Des mécanismes de paiement fractionné ou différé peuvent parfois être demandés, notamment lorsque l’actif est principalement immobilier.

Assurance-vie française : un régime fiscal séparé

L’assurance-vie ne suit pas toujours le même traitement que le reste de la succession.

En France, les capitaux d’assurance-vie peuvent relever de deux régimes principaux, selon l’âge de l’assuré au moment des versements.

Pour les primes versées avant 70 ans, l’article 990 I du CGI prévoit en principe :

  • un abattement de 152 500 € par bénéficiaire ;

  • puis un prélèvement de 20 % jusqu’à 700 000 € taxables ;

  • puis 31,25 % au-delà.

Pour les primes versées après 70 ans, l’article 757 B du CGI prévoit que les primes excédant 30 500 €, tous bénéficiaires confondus, réintègrent l’assiette des droits de succession. Les intérêts et plus-values restent en revanche exonérés.

L’âge du défunt au moment des versements est donc une information centrale à demander à l’assureur.

Côté belge, la perception d’un capital décès par un résident belge n’est pas nécessairement taxable lorsque le défunt était non-résident belge. Il faut toutefois examiner les revenus futurs produits par les fonds après perception.

Après la succession : nouvelles obligations belges

Si le résident belge hérite d’un nouveau bien immobilier en France et le conserve pour le louer, ce bien devra aussi être déclaré en Belgique.

Il faudra donc :

  • déclarer le bien hérité à la Documentation patrimoniale dans les quatre mois ;

  • obtenir un revenu cadastral étranger ;

  • mentionner le bien chaque année dans la déclaration IPP ;

  • appliquer le mécanisme d’exonération avec réserve de progressivité.

En France, les loyers du bien hérité s’ajouteront aux autres revenus fonciers. Le régime applicable dépendra notamment du montant total des loyers bruts et des charges.

Le micro-foncier peut s’appliquer si les loyers bruts restent sous 15 000 €, mais le régime réel peut être plus intéressant si des travaux ou charges importantes existent.

Comptes, placements et capitaux conservés en France

Si les capitaux issus d’une assurance-vie ou d’une succession sont rapatriés sur un compte belge, il n’y a pas nécessairement de formalité spécifique liée au transfert lui-même.

En revanche, les revenus futurs générés par ces capitaux peuvent être imposables en Belgique. Les intérêts et dividendes sont en principe imposables au taux de 30 %.

Si un compte, un contrat ou un placement est conservé en France, il peut y avoir des obligations déclaratives belges :

  • signalement au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique ;

  • mention des comptes étrangers dans la déclaration IPP ;

  • mention éventuelle de contrats d’assurance-vie étrangers.

La taxe annuelle belge sur les comptes-titres est de 0,15 %, mais elle ne concerne en principe que les comptes-titres dont la valeur moyenne dépasse 1 000 000 €.

La nouvelle convention fiscale franco-belge : à suivre

La nouvelle convention fiscale franco-belge signée le 9 novembre 2021 remplacera à terme la convention de 1964.

À la mi-2026, elle n’est toutefois pas encore entrée en vigueur.

Lorsqu’elle s’appliquera, les revenus immobiliers français resteront en principe imposables en France, avec une exonération en Belgique sous réserve de progressivité. Certaines modalités techniques pourraient toutefois évoluer, notamment la méthode d’élimination de la double imposition, les clauses anti-abus, la définition de la résidence et certains aspects liés aux plus-values immobilières.

Pour un résident belge détenant des biens en France, ce point doit donc être suivi.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer en Belgique un appartement loué en France ?

Oui, si vous êtes résident fiscal belge. Le bien doit en principe être déclaré pour obtenir un revenu cadastral étranger, puis mentionné chaque année dans la déclaration IPP belge.

Les loyers français sont-ils imposés deux fois ?

En principe non. Les loyers restent imposables en France, tandis que la Belgique applique généralement une exonération avec réserve de progressivité.

Que signifie la réserve de progressivité ?

Cela signifie que la Belgique n’impose pas directement les loyers français, mais peut en tenir compte pour calculer le taux applicable à vos autres revenus belges.

Quel est le délai pour déclarer un bien immobilier étranger en Belgique ?

Le délai est en principe de quatre mois à partir de l’acquisition du bien ou du moment où vous devenez résident belge en détenant déjà ce bien.

Une succession française est-elle taxable en Belgique si l’héritier vit en Belgique ?

Pas automatiquement. Lorsque le défunt était résident français, la convention franco-belge sur les successions peut attribuer l’imposition à la France, notamment pour les immeubles situés en France.

L’assurance-vie française est-elle traitée comme le reste de la succession ?

Pas toujours. Les primes versées avant ou après 70 ans relèvent de régimes différents, notamment les articles 990 I et 757 B du CGI.

Sources

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales changent chaque année et le traitement correct dépend de la situation exacte, des montants, des années concernées et des documents disponibles.

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