Déclaration IPP 2026 : comment déclarer des biens immobiliers étrangers non loués quand on est résident belge ?
Comment déclarer des biens immobiliers étrangers à l’IPP 2026 ? Codes, exonération avec réserve, compte étranger et points à vérifier.
Pour l’exercice d’imposition 2026, revenus 2025, un résident belge doit déclarer ses biens immobiliers étrangers non loués en Belgique, en principe sur la base du revenu cadastral non indexé attribué au bien. Ces revenus doivent aussi être isolés comme revenus étrangers afin que Tax-on-web applique correctement l’exonération avec réserve de progressivité. Le traitement exact dépend toutefois de la situation individuelle.
Les montants ci-dessous sont illustratifs, inspirés d’un cas anonymisé relatif aux revenus 2025 — exercice d’imposition 2026.
Le principe : les biens étrangers doivent aussi être déclarés en Belgique
Un résident fiscal belge doit déclarer ses revenus mondiaux dans sa déclaration IPP belge. Cela inclut les immeubles situés à l’étranger, même lorsqu’ils ne sont pas loués.
Pour un bien immobilier étranger non loué, ou utilisé à titre privé, la logique déclarative est proche de celle applicable aux immeubles belges non loués ou loués à des particuliers sans usage professionnel : il faut reprendre le revenu cadastral non indexé.
Dans une déclaration IPP 2026, ces revenus peuvent notamment apparaître au code 1106-58, lorsqu’il s’agit de bâtiments non donnés en location professionnelle ou loués à des personnes physiques à usage privé.
Pourquoi il faut isoler les revenus immobiliers étrangers
Le point essentiel n’est pas seulement de déclarer le revenu cadastral étranger. Il faut aussi l’isoler dans la rubrique des revenus d’origine étrangère.
Dans un cas typique, les biens situés en Espagne seraient repris :
dans le total du code 1106-58 ;
puis séparément dans la rubrique des revenus étrangers, avec le pays : Espagne, le code 1106 et le montant correspondant aux immeubles espagnols.
Cette ventilation est importante, car elle permet à Tax-on-web d’appliquer le mécanisme d’exonération avec réserve de progressivité.
Concrètement, cela signifie que le revenu immobilier étranger peut être exonéré en Belgique, mais rester pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables belges. Dans l’exemple anonymisé, cette ventilation correcte générait une réduction d’impôt d’environ 1.090 € dans la simulation Tax-on-web.
Exemple illustratif : plusieurs biens belges et espagnols
Dans un cas anonymisé, une contribuable résidente en Belgique possédait plusieurs immeubles :
une quote-part dans un bien belge détenu avec usufruit ;
une quote-part dans un bien situé à la côte belge ;
une ancienne habitation propre partiellement louée, vendue au début de 2025 ;
plusieurs biens situés en Espagne, non loués.
Le total à reprendre au code 1106-58 était d’environ 3.100 € de revenu cadastral non indexé.
Sur ce total, la partie relative aux biens espagnols représentait environ 1.375 €. Cette partie devait donc être reprise séparément comme revenu immobilier étranger, dans la rubrique dédiée, avec le pays concerné.
L’enjeu fiscal principal n’était pas de “ne pas déclarer” les biens étrangers, mais de les déclarer au bon endroit, afin d’éviter qu’ils soient traités comme des revenus immobiliers belges ordinaires.
Que faire lorsqu’un bien a été acheté ou vendu en cours d’année ?
Lorsqu’un bien immobilier a été acquis ou vendu pendant l’année de revenus, le revenu cadastral doit en principe être proratisé.
Dans l’exemple anonymisé, un bien belge avait été vendu au début de 2025. Seule la partie louée à un particulier devait encore être déclarée pour la courte période de détention en 2025. La partie utilisée comme habitation propre était, quant à elle, traitée séparément.
Même logique pour un bien étranger acquis en cours d’année : le revenu cadastral étranger doit être adapté à la période réelle de détention.
En pratique, il faut donc conserver :
les dates d’acquisition ou de vente ;
les notifications de revenu cadastral étranger ;
les actes d’achat ou de vente ;
les éléments permettant de distinguer usage privé, location privée et usage professionnel éventuel.
Ancienne habitation propre vendue : faut-il déclarer une plus-value ?
La vente d’un immeuble belge ne donne pas automatiquement lieu à une taxation de plus-value.
Dans l’exemple anonymisé, aucun code de plus-value immobilière ne devait être rempli sur la base des informations disponibles, car le bien provenait d’une détention familiale ancienne et une partie avait été occupée comme habitation propre.
Les codes de plus-value tels que 1171-90, 1172-89, 1205-53 ou 1206-52 ne doivent donc pas être complétés mécaniquement lors d’une vente immobilière. Ils ne sont pertinents que si une plus-value imposable est effectivement identifiée.
C’est un point sensible : déclarer à tort une plus-value non imposable peut être coûteux, mais ne pas déclarer une plus-value imposable peut aussi entraîner une rectification. L’acte de vente et l’historique d’acquisition doivent donc être vérifiés.
Compte bancaire étranger : le code 1075-89
La détention d’un compte bancaire à l’étranger entraîne une obligation déclarative distincte.
Si un résident belge possède un compte bancaire étranger, il doit en principe cocher le code 1075-89 et indiquer le pays du compte. Il faut aussi vérifier que le compte a bien été communiqué au Point de Contact Central.
Dans l’exemple anonymisé, un compte situé en Espagne avait déjà été communiqué au PCC. Il fallait donc cocher le code 1075-89, indiquer le pays et confirmer la communication au PCC.
Ce point est indépendant de la taxation des revenus immobiliers étrangers : même si les biens étrangers sont correctement ventilés, le compte bancaire étranger doit être vérifié séparément.
Assurance-vie étrangère ou branche 23 : le code 1076-88 à vérifier
Le code 1076-88 concerne certaines assurances-vie individuelles à l’étranger.
Il ne faut pas déclarer un revenu simplement parce qu’un contrat existe, si aucun rachat ou paiement imposable n’a eu lieu pendant l’année. En revanche, si le contrat est une assurance-vie individuelle, par exemple une branche 23 ou un contrat de capitalisation, souscrite auprès d’un assureur établi à l’étranger, le code 1076-88 peut devoir être coché à titre informatif.
Si l’assureur est belge, ce code ne doit en principe pas être rempli sur cette base.
C’est donc une case à vérifier, pas une case à cocher automatiquement.
Allocations de chômage : attention aux cotisations syndicales et au précompte
Dans l’exemple anonymisé, la contribuable percevait aussi des allocations de chômage. Les allocations ordinaires étaient reprises au code 1260-01.
Un point d’optimisation consistait à déduire les cotisations syndicales payées pendant la période de chômage. À titre illustratif, des allocations d’un peu plus de 21.400 € pouvaient être réduites d’environ 180 € de cotisations, pour obtenir un montant net à déclarer d’environ 21.260 €.
Le point fiscal le plus important restait toutefois le précompte : aucun précompte professionnel n’avait été retenu sur les allocations de chômage, alors que le total des autres précomptes était faible, environ 436 € au code 1286-72.
Cela peut expliquer un solde d’impôt élevé, même lorsque la déclaration est correctement optimisée.
Titres-services à Bruxelles : réduction régionale
Pour un résident de la Région de Bruxelles-Capitale, les titres-services peuvent donner droit à une réduction d’impôt régionale.
Dans l’exemple anonymisé, le montant net après remboursement était d’environ 245 €, à reprendre au code 3364-31.
La réduction calculée était de 15 %, soit environ 37 € dans la simulation.
Il faut déclarer le montant effectivement éligible, c’est-à-dire le prix d’acquisition des titres-services émis au nom du contribuable, diminué des remboursements.
Droits d’auteur : petits montants, codes spécifiques
Même un faible revenu de droits d’auteur peut nécessiter des codes spécifiques.
Dans l’exemple anonymisé, une fiche mentionnait :
un revenu brut de droits d’auteur au code 1123-41 ;
des frais au code 1124-40 ;
un précompte mobilier au code 1119-45.
Le revenu net était très faible et le précompte mobilier neutralisait presque entièrement l’impôt dû sur ce poste. Mais les codes devaient malgré tout être cohérents avec la fiche fiscale.
Ce qu’il ne faut pas remplir automatiquement
Certains codes ne doivent pas être complétés sans justificatif ou sans condition remplie.
Dans le cas anonymisé, il ne fallait notamment pas remplir automatiquement :
le code 1258-03 pour frais professionnels réels, faute de preuve que les frais réels dépassaient le forfait légal ;
le code 1394-61 pour dons, sans attestation fiscale valable ;
le code 1361-94 pour épargne-pension, en l’absence de versement ;
le code 1384-71 pour frais de garde d’enfant, en l’absence de frais concernés ;
les codes liés aux emprunts hypothécaires, en l’absence d’emprunt concerné ;
les codes de plus-value immobilière, en l’absence de plus-value imposable identifiée.
Une déclaration optimisée n’est donc pas une déclaration où l’on remplit un maximum de cases. C’est une déclaration où chaque code est rempli uniquement lorsqu’il repose sur une base correcte.
Pourquoi le solde à payer peut rester élevé malgré l’optimisation
Une déclaration peut être correcte et optimisée tout en générant un impôt à payer important.
Dans l’exemple anonymisé, le solde élevé s’expliquait principalement par :
des allocations de chômage importantes avec 0 € de précompte retenu ;
un précompte professionnel total faible ;
des revenus immobiliers belges et étrangers influençant la base imposable ou la progressivité ;
une cotisation spéciale de sécurité sociale d’environ 287 € dans la simulation.
Les optimisations identifiées représentaient tout de même un allègement visible d’environ 1.130 €, principalement grâce à la ventilation correcte des revenus immobiliers étrangers et à la réduction titres-services.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer un bien immobilier en Espagne dans ma déclaration belge ?
Oui, si vous êtes résident fiscal belge, un bien immobilier situé en Espagne doit en principe être repris dans votre déclaration IPP belge. Le traitement exact dépend de l’usage du bien, de son revenu cadastral étranger et de l’existence éventuelle d’une location.
Un bien étranger non loué est-il taxé en Belgique ?
Il doit être déclaré, mais il peut bénéficier d’une exonération avec réserve de progressivité selon la convention applicable et la ventilation correcte dans Tax-on-web. Cela signifie qu’il peut influencer le taux applicable à vos autres revenus.
Quel code utiliser pour un bien immobilier étranger non loué ?
Dans l’exemple traité, le revenu cadastral non indexé était repris au code 1106-58, puis isolé dans la rubrique des revenus étrangers avec le pays concerné et le code 1106. Le bon traitement dépend toutefois de la nature du bien et de son usage.
Dois-je déclarer mon compte bancaire étranger même s’il ne produit pas d’intérêts ?
Oui, la détention d’un compte bancaire étranger peut devoir être déclarée via le code 1075-89, indépendamment du fait qu’il produise ou non des intérêts. Il faut aussi vérifier la communication au Point de Contact Central.
Une assurance branche 23 étrangère doit-elle toujours être déclarée ?
Pas toujours comme revenu. Mais si le contrat est une assurance-vie individuelle souscrite auprès d’un assureur étranger, le code 1076-88 peut devoir être coché à titre informatif.
Les cotisations syndicales peuvent-elles réduire les allocations de chômage à déclarer ?
Oui, dans certaines situations, les cotisations syndicales payées pendant une période de chômage peuvent être déduites des allocations de chômage à déclarer. Il faut conserver l’attestation correspondante.
Sources
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales peuvent changer chaque année, et le traitement correct dépend des montants exacts, des documents disponibles, de la situation familiale, de la Région compétente et de l’usage réel des biens.
Besoin d'un avis fiscal adapté à votre situation ?
Vous êtes dans une situation similaire ? Befiscal a déjà traité des dossiers de ce type. Pour obtenir une analyse fiscale écrite adaptée à vos propres chiffres et à votre situation, cliquez sur le bouton de chat « Posez votre question » à droite de cette page : notre assistant prend le relais, collecte les informations nécessaires et vous guide jusqu’à votre analyse personnalisée.