Acheter un appartement à Bruxelles tout en restant résident fiscal français en 2026 : copropriété ou prêt ?

Un résident fiscal français peut participer à l’achat d’un appartement à Bruxelles sans devenir automatiquement résident fiscal belge. Toutefois, le choix entre la copropriété et un prêt au partenaire peut modifier fortement les droits d’enregistrement, la protection de l’apport, la taxation d’une revente et les droits de succession. La solution appropriée dépend de la situation individuelle des acquéreurs.

Les montants ci-dessous sont illustratifs. L’analyse concerne un projet d’acquisition réalisé en 2026, sur la base des règles et sources citées pour cette période.

La détention d’un appartement belge change-t-elle la résidence fiscale ?

Le simple fait de posséder une quote-part d’un appartement situé en Belgique ne suffit normalement pas à transformer un résident fiscal français en résident fiscal belge.

L’analyse dépend principalement des liens personnels et économiques conservés dans chaque pays. Parmi les éléments pertinents figurent notamment :

• le lieu de l’activité professionnelle ;

• le logement habituel ;

• le foyer permanent d’habitation ;

• le centre des intérêts personnels et économiques ;

• la fréquence et la durée des séjours en Belgique ;

• l’inscription éventuelle dans un registre communal belge ;

• l’adresse utilisée pour les démarches administratives et la correspondance.

Un profil qui travaille en France, y conserve son logement habituel et ses principales attaches administratives, tout en ne séjournant que ponctuellement en Belgique, dispose généralement d’éléments solides en faveur du maintien de sa résidence fiscale française.

À l’inverse, une inscription communale en Belgique, l’utilisation régulière de l’adresse bruxelloise comme résidence personnelle ou le déplacement du foyer familial vers la Belgique peuvent fragiliser cette position.

Quelle convention fiscale s’applique entre la France et la Belgique en 2026 ?

Une nouvelle convention fiscale franco-belge a été signée le 9 novembre 2021. Selon les informations reprises dans l’analyse source, elle n’était toutefois pas encore entrée en vigueur pour la période considérée en 2026.

La convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 demeure donc le texte de référence pour résoudre un éventuel conflit de résidence.

Elle examine successivement plusieurs critères, notamment :

1. le foyer permanent d’habitation ;

2. le centre des intérêts vitaux ;

3. le séjour habituel ;

4. la nationalité.

La propriété d’un immeuble est un élément à prendre en considération, mais elle n’est pas suffisante à elle seule. L’ensemble des circonstances doit être examiné.

Un mariage ou une modification du statut du couple ne constitue pas automatiquement une optimisation fiscale. Lorsque le conjoint vit durablement en Belgique, cela peut au contraire modifier l’analyse du foyer et du centre des intérêts vitaux.

La cohabitation légale belge suppose également, en principe, un domicile commun en Belgique. Elle est donc difficilement conciliable avec la volonté de maintenir durablement une résidence effective en France.

Quels droits d’enregistrement sont dus lors d’un achat à Bruxelles ?

En Région de Bruxelles-Capitale, l’acquisition d’un immeuble est en principe soumise à des droits d’enregistrement de 12,5 %.

Pour un appartement acheté environ 350 000 €, les droits ordinaires approchent ainsi 43 750 €, avant prise en compte d’un éventuel abattement.

La Région de Bruxelles-Capitale prévoit un abattement sur les premiers 200 000 € de la base imposable pour les logements dont le prix ne dépasse pas 600 000 €.

Cet abattement représente une économie maximale de :

200 000 € × 12,5 % = 25 000 €

L’avantage est donc particulièrement important dans la structuration d’un achat transfrontalier.

Quelles sont les conditions de l’abattement bruxellois ?

Les conditions sont cumulatives. Elles comprennent notamment :

• l’acquisition de la totalité du bien en pleine propriété ;

• l’absence, pour les acquéreurs, de propriété complète en pleine propriété sur un autre logement ;

• l’engagement d’établir la résidence principale dans le bien dans un délai de trois ans ;

• le maintien de cette résidence principale pendant une période de cinq ans.

Un départ anticipé peut entraîner le remboursement d’une partie de l’avantage obtenu.

La situation devient délicate lorsque deux personnes achètent ensemble, mais qu’une seule a l’intention de se domicilier dans le logement. Si l’un des coacquéreurs reste résident en France et n’établit pas sa résidence principale à Bruxelles, les conditions de domiciliation peuvent ne pas être remplies pour l’ensemble de l’acquisition.

Dans ce cas, l’abattement de 25 000 € risque d’être perdu pour toute l’opération, même si l’autre acquéreur occupe effectivement le logement.

Les conditions doivent être confirmées avec le notaire avant la signature du compromis ou de l’acte.

Copropriété ou prêt au partenaire : quelles sont les deux structures possibles ?

Un résident français qui souhaite apporter environ 100 000 € à l’achat du logement de son partenaire établi en Belgique peut envisager deux structures principales.

Scénario 1 : devenir copropriétaire

Le résident français acquiert une quote-part du bien correspondant à sa participation réelle au financement.

Pour un logement d’environ 350 000 € et un apport proche de 100 000 €, la répartition pourrait, à titre illustratif, être proche d’un tiers pour l’un des partenaires et de deux tiers pour l’autre.

Cette structure offre plusieurs avantages :

• l’apport est protégé par un droit réel de propriété ;

• la quote-part est inscrite dans l’acte notarié ;

• le copropriétaire participe à une éventuelle plus-value ;

• en cas de séparation, chacun conserve en principe ses droits sur sa quote-part.

Elle présente toutefois plusieurs conséquences :

• l’abattement bruxellois peut être perdu si tous les acquéreurs ne se domicilient pas dans le bien ;

• la quote-part du non-résident peut être taxée lors d’une revente dans les cinq ans ;

• le copropriétaire supporte sa part du précompte immobilier ;

• la transmission entre partenaires non mariés peut être très lourdement taxée.

Scénario 2 : consentir un prêt au partenaire

Le partenaire résidant en Belgique achète seul le logement. Le résident français lui prête tout ou partie de la somme nécessaire au financement.

Le prêt doit être constaté par écrit. Le contrat peut notamment préciser :

• le montant prêté ;

• la date de mise à disposition ;

• la durée ;

• l’échéancier ;

• le taux d’intérêt éventuel ;

• les modalités de remboursement anticipé ;

• les conséquences d’une séparation ;

• les garanties éventuellement prévues ;

• les circonstances rendant la dette immédiatement exigible.

Cette structure peut permettre à l’acquéreur belge de conserver l’abattement, sous réserve du respect de toutes les autres conditions.

Le prêteur ne devient cependant pas propriétaire. Il détient une créance, et non une quote-part du logement. Il ne participe donc pas automatiquement à l’augmentation de valeur du bien.

Sa créance peut également passer après l’hypothèque de la banque qui finance l’achat. La banque tiendra généralement compte de cette dette privée lorsqu’elle évaluera la capacité d’emprunt de l’acheteur.

Aucune structure n’est systématiquement meilleure. La copropriété privilégie la sécurité attachée au droit de propriété. Le prêt peut réduire le coût fiscal immédiat, mais place l’apporteur dans une position de créancier.

Comment déclarer en France un prêt consenti au partenaire ?

En France, un prêt entre particuliers doit être déclaré lorsque son montant dépasse 5 000 €.

La déclaration s’effectue au moyen du formulaire n° 2062, joint à la déclaration de revenus.

Le contrat peut également faire l’objet d’un enregistrement volontaire auprès de l’administration fiscale française. Le coût indiqué dans l’analyse source est de 125 €.

Cet enregistrement permet notamment de donner une date certaine au contrat à l’égard des tiers.

Un écrit détaillé, des virements clairement identifiables et une déclaration correcte contribuent à démontrer qu’il s’agit bien d’un prêt remboursable et non d’une donation déguisée.

Comment éviter une donation déguisée entre partenaires ?

Lorsque les partenaires achètent ensemble, les quotes-parts inscrites dans l’acte doivent correspondre à leurs contributions économiques réelles.

Il faut tenir compte de l’ensemble du financement :

• fonds propres ;

• emprunts bancaires ;

• remboursement des mensualités ;

• frais d’acquisition ;

• travaux éventuellement financés séparément.

Une personne qui reçoit une quote-part supérieure à ce qu’elle a réellement financé peut être considérée comme ayant bénéficié d’une libéralité indirecte.

Le même risque existe lorsqu’un partenaire rembourse durablement le prêt personnel de l’autre sans contrepartie.

En France, les donations entre concubins sont soumises à un taux de 60 %, sans abattement spécifique comparable à celui applicable aux époux ou partenaires de PACS.

La traçabilité des flux est donc essentielle :

• virements nominatifs ;

• preuves de l’origine des fonds ;

• tableaux de financement ;

• reconnaissance de dette ;

• clauses cohérentes dans l’acte notarié ;

• convention d’indivision, le cas échéant.

Quelles obligations fiscales existent pour un copropriétaire non-résident ?

Un copropriétaire non-résident devra normalement supporter sa quote-part du précompte immobilier belge.

Ce précompte est calculé à partir du revenu cadastral du bien.

En l’absence de location, une déclaration à l’impôt belge des non-résidents n’est en principe pas nécessaire lorsque les revenus immobiliers belges, déterminés sur la base du revenu cadastral indexé et majoré, ne dépassent pas 2 500 €.

Ce seuil doit être vérifié à partir du revenu cadastral réel et de la quote-part détenue.

En France, un logement situé à l’étranger et non loué ne génère normalement pas de revenu locatif imposable.

L’immeuble doit toutefois être pris en compte pour l’impôt sur la fortune immobilière lorsque le patrimoine immobilier net imposable du foyer dépasse 1,3 million d’euros.

Un compte bancaire ouvert en Belgique doit par ailleurs être déclaré en France, notamment au moyen du formulaire n° 3916.

Comment la plus-value est-elle taxée lors de la revente ?

En Belgique, la plus-value réalisée sur un immeuble bâti revendu dans les cinq ans de son acquisition est en principe taxée au taux de 16,5 %, hors additionnels.

Une exonération peut s’appliquer à l’habitation propre du vendeur.

Dans un couple transfrontalier, cette distinction est importante :

• la quote-part du partenaire qui habite effectivement le logement peut, selon les conditions applicables, bénéficier de l’exonération ;

• la quote-part du copropriétaire qui réside en France et n’utilise pas le logement comme habitation propre peut rester imposable.

Pour un vendeur non-résident, l’impôt peut être prélevé directement par le notaire lors de la vente.

Au-delà de cinq ans, une plus-value réalisée dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé n’est en principe plus taxée selon le régime décrit dans l’analyse source.

La convention fiscale franco-belge attribue le droit d’imposer les plus-values immobilières à l’État dans lequel l’immeuble est situé, c’est-à-dire la Belgique pour un appartement bruxellois.

Pourquoi la succession est-elle un risque majeur pour les couples non mariés ?

Les partenaires en union libre ne sont pas automatiquement héritiers l’un de l’autre.

Sans testament, la quote-part du partenaire décédé revient en principe à ses héritiers légaux. Le partenaire survivant peut alors se retrouver en indivision avec la famille du défunt.

Même lorsqu’un testament est établi, la fiscalité peut être très élevée.

À Bruxelles, les droits de succession entre personnes sans lien de parenté s’échelonnent, selon les tranches, de 40 % à 80 %.

En France, les transmissions entre concubins sont en principe taxées à 60 %.

Les taux bruxellois plus favorables prévus pour certains cohabitants de fait supposent notamment une cohabitation effective et un ménage commun pendant au moins un an. Une personne qui maintient sa résidence réelle en France pourrait ne pas remplir ces conditions.

Plusieurs mécanismes peuvent être étudiés avec le notaire et le conseil fiscal :

• testament ;

• clause d’accroissement ;

• clause de tontine ;

• assurance-vie ;

• convention d’indivision ;

• adaptation du statut du couple.

Ces outils ne sont pas interchangeables. Ils peuvent avoir des conséquences différentes en matière de droits d’enregistrement, de succession, de contrôle du bien et de résidence fiscale.

Quelles clauses faut-il prévoir avant l’achat ?

La protection juridique doit être organisée avant la signature.

En cas de copropriété, une convention d’indivision peut notamment régler :

• la répartition du prix de revente ;

• la reconnaissance des apports initiaux ;

• le paiement des charges et travaux ;

• l’occupation du logement ;

• le droit de rachat prioritaire en cas de séparation ;

• la méthode d’évaluation de la quote-part ;

• la procédure applicable en cas de désaccord.

En cas de prêt, le contrat doit préciser les modalités de remboursement et les garanties du prêteur.

Une simple preuve de virement ne remplace pas un contrat complet. Elle prouve le transfert d’argent, mais pas nécessairement la qualification juridique du paiement, sa durée ou les conditions de remboursement.

À quel moment faut-il choisir la structure ?

La structure doit idéalement être déterminée avant la signature du compromis.

Les principaux éléments à arrêter sont :

• l’identité du ou des acquéreurs ;

• les quotes-parts de propriété ;

• l’origine des fonds ;

• le financement bancaire ;

• les conditions du prêt privé ;

• les engagements de domiciliation ;

• les clauses de séparation et de transmission.

Modifier les acquéreurs ou les quotes-parts après la signature peut entraîner des difficultés juridiques, bancaires ou fiscales.

Il est également prudent de vérifier à l’avance si une banque française accepte de financer un apport destiné à l’acquisition d’un immeuble belge. Une banque française ne disposera pas nécessairement d’une hypothèque sur le bien situé en Belgique et peut proposer un crédit sous d’autres conditions.

Questions fréquentes

Acheter une part d’un appartement en Belgique rend-il automatiquement résident fiscal belge ?

Non. La détention d’une quote-part immobilière ne suffit pas à elle seule. La résidence fiscale dépend notamment du foyer, de l’activité professionnelle, du séjour habituel et du centre des intérêts personnels et économiques.

Un seul des deux acheteurs peut-il se domicilier à Bruxelles et conserver l’abattement ?

L’abattement est soumis à des conditions applicables aux acquéreurs. Si un coacquéreur ne s’engage pas à établir sa résidence principale dans le bien, l’avantage peut être perdu pour l’ensemble de l’opération.

Est-il préférable de prêter l’argent plutôt que d’acheter en copropriété ?

Le prêt peut permettre de préserver l’abattement et de limiter l’exposition successorale, mais le prêteur ne devient pas propriétaire et ne bénéficie pas automatiquement de la plus-value. Le choix dépend du financement, des garanties et des objectifs du couple.

Un prêt entre partenaires doit-il être déclaré ?

Oui, en France, un prêt entre particuliers dépassant 5 000 € doit être déclaré au moyen du formulaire n° 2062. Un contrat écrit est également essentiel pour éviter une requalification en donation.

La plus-value est-elle taxée si l’appartement est revendu rapidement ?

Une plus-value sur un immeuble bâti revendu dans les cinq ans peut être taxée en Belgique à 16,5 %, hors additionnels. L’exonération liée à l’habitation propre ne bénéficie pas nécessairement au copropriétaire qui réside en France.

Le partenaire survivant reçoit-il automatiquement la part de l’autre ?

Non. Les concubins ne sont normalement pas héritiers légaux l’un de l’autre. Une planification successorale est nécessaire, mais les droits de succession peuvent rester particulièrement élevés.

Sources

1. Convention fiscale franco-belge — statut de ratification (Assemblée nationale, question n° 1362) — https://questions.assemblee-nationale.fr/q17/17-1362QE.htm

2. Convention France-Belgique : point d'actualité 2026 — https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/fiscalite-non-residents/convention-fiscale-france-belgique-2026

3. Droits d'enregistrement et abattement à Bruxelles — Notaire.be — https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/les-frais-lies-lachat/droits-denregistrement-reduction-et-abattement-bruxelles

4. Conditions de l'abattement bruxellois depuis le 1er avril 2023 — https://collon-law.be/abattement-de-droits-denregistrement-en-region-de-bruxelles-capitale-du-neuf-a-partir-du-1er-avril-2023/

5. Déclaration d'un prêt entre particuliers — Service-Public.gouv.fr — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35751

6. Prêt consenti par un proche — Impots.gouv.fr — https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/un-proche-ma-prete-de-largent-dois-je-le-declarer

7. Donations entre concubins — Impots.gouv.fr — https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/que-puis-je-donner-mon-epoux-partenaire-de-pacs-concubin-sans-avoir-payer-de

8. Déclaration à l'impôt des non-résidents : seuil de 2 500 € — Moore Belgium — https://www.moore.be/fr/nouvelle/quand-la-declaration-a-limpot-des-nonresidents-en-belgique-estelle-obligatoire

9. Taxes sur les plus-values immobilières — Notaire.be — https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/les-frais-lies-lachat/taxes-sur-les-plus-values-immobilieres

10. Calcul et tarifs des droits de succession à Bruxelles — Notaire.be — https://www.notaire.be/heritage-et-donations/heritage/impot-sur-lheritage-tarifs-des-droits-de-succession/calcul-et-tarifs-des-droits-de-succession-bruxelles

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales et les seuils peuvent évoluer chaque année ; le traitement correct dépend notamment de la résidence effective, du financement, des quotes-parts, du statut du couple et des clauses de l’acte.

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