SCPI françaises détenues en direct : dividendes ou revenus immobiliers en Belgique pour les revenus 2025 ?
SCPI françaises en Belgique : les distributions sont imposées à 30 % comme dividendes, malgré l’impôt foncier français. Cadre applicable aux revenus 2025.
Pour un résident belge qui détient directement des parts de SCPI françaises, les distributions sont, en principe, qualifiées en Belgique de revenus mobiliers et imposées au taux distinct de 30 %, même si les revenus sous-jacents sont traités en France comme des revenus fonciers. Le traitement exact dépend toutefois de la structure de la SCPI, des montants effectivement distribués et de la situation individuelle du contribuable.
Les montants ci-dessous sont illustratifs. L’analyse concerne les revenus de l’année 2025, exercice d’imposition 2026.
Quelle convention fiscale s’applique aux revenus 2025 ?
La France et la Belgique ont signé une nouvelle convention préventive de la double imposition le 9 novembre 2021. Cette convention n’est toutefois pas encore entrée en vigueur.
Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026, la convention franco-belge du 10 mars 1964 reste donc applicable. Le même cadre continue à s’appliquer aux revenus ultérieurs tant que la nouvelle convention n’est pas entrée en vigueur.
Cette distinction est essentielle, car plusieurs analyses disponibles en ligne reposent soit sur l’ancienne jurisprudence belge, soit sur les règles prévues par la nouvelle convention, qui ne sont pas encore applicables.
Pourquoi la France et la Belgique ne qualifient-elles pas ces revenus de la même manière ?
Une SCPI française est généralement considérée en France comme une société civile fiscalement translucide.
Cela signifie que :
la SCPI n’est pas nécessairement imposée comme une société classique ;
chaque associé est imposé en France sur sa quote-part des revenus ;
les revenus provenant d’immeubles français sont déclarés comme revenus fonciers.
Du point de vue français, il est donc logique de considérer que l’investisseur perçoit économiquement des revenus immobiliers.
La Belgique adopte une autre approche. En droit fiscal belge, la translucidité fiscale française n’est pas automatiquement reconnue. Une SCPI disposant de la personnalité juridique est alors regardée comme une société distincte de ses associés.
Les sommes versées à l’investisseur belge peuvent dès lors être qualifiées de revenus mobiliers, comparables à des dividendes.
Quelle est la position actuelle de la jurisprudence belge ?
La qualification des revenus distribués par des sociétés civiles françaises a fait l’objet d’un important contentieux.
En 2004, la Cour de cassation belge avait admis que des revenus provenant d’une société civile immobilière française translucide puissent être considérés comme des revenus immobiliers. Cette lecture conduisait à une imposition en France et à une exonération en Belgique avec réserve de progressivité.
La Cour de cassation a toutefois modifié sa position en septembre 2016.
Depuis ce revirement, elle considère que les bénéfices distribués par une société civile française translucide ne constituent pas nécessairement des revenus immobiliers au sens de la convention franco-belge de 1964. L’administration belge peut donc imposer la distribution sur la base de la disposition résiduelle de la convention et la qualifier de revenu mobilier selon le droit belge.
En pratique, la position actuellement suivie est donc la suivante :
la France impose les revenus fonciers attribués à l’associé ;
la Belgique impose ensuite la distribution comme revenu mobilier au taux de 30 % ;
cette combinaison peut entraîner une double imposition économique.
La thèse selon laquelle les distributions de SCPI devraient être exonérées en Belgique avec réserve de progressivité correspond principalement à l’état de la jurisprudence antérieure à 2016. Elle reste discutée en doctrine, mais elle n’est plus la position dominante de la Cour de cassation.
Comment l’impôt belge est-il calculé ?
Prenons le cas illustratif d’un résident belge qui perçoit environ 8 000 € par an de distributions brutes provenant de SCPI françaises.
Le calcul belge ne porte pas nécessairement sur le revenu foncier brut mentionné dans les documents français. Il porte, en principe, sur le montant effectivement distribué et encaissé par l’investisseur, généralement considéré comme le montant net frontière.
Ce montant correspond au revenu perçu après les impôts étrangers qui ont déjà été retenus ou supportés en amont.
Le taux belge applicable est, en principe, de 30 % lorsque les revenus mobiliers étrangers n’ont pas subi de précompte mobilier belge.
Ces revenus doivent normalement être repris dans le cadre VII de la déclaration belge, parmi les revenus mobiliers d’origine étrangère n’ayant pas subi le précompte mobilier.
La réserve de progressivité s’applique-t-elle aux distributions de SCPI ?
La réserve de progressivité s’applique lorsqu’un revenu étranger est exonéré en Belgique en vertu d’une convention, mais reste pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables belges.
Dans le traitement actuellement retenu pour les distributions de SCPI françaises, la Belgique ne considère pas ces sommes comme des revenus immobiliers conventionnellement exonérés. Elles sont imposées directement comme revenus mobiliers au taux distinct de 30 %.
La réserve de progressivité n’est donc pas le mécanisme principal appliqué à ces distributions.
Que se passe-t-il lorsque la SCPI possède aussi des immeubles hors de France ?
Certaines SCPI françaises investissent dans plusieurs pays européens.
Une partie de la distribution peut, par exemple, provenir d’immeubles situés en Belgique, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Irlande, en Espagne ou en Italie.
Du point de vue belge, la qualification de revenu mobilier tend à couvrir l’ensemble de la distribution versée par la SCPI, indépendamment de la localisation précise des immeubles sous-jacents.
La ventilation par pays reste néanmoins importante pour vérifier :
les impôts payés dans l’État où l’immeuble est situé ;
le montant réellement distribué à l’investisseur ;
la partie éventuellement imposée en France ;
l’absence d’imposition française sur des revenus provenant exclusivement d’immeubles situés dans un pays tiers.
Un non-résident fiscal français ne devrait en principe pas être imposé en France sur des revenus immobiliers provenant d’immeubles situés hors de France, sous réserve des règles propres à chaque structure et des conventions applicables.
Peut-on contester l’imposition belge ?
Une contestation reste juridiquement possible après réception de l’avertissement-extrait de rôle.
Le délai ordinaire de réclamation est de un an à compter de l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle.
Un contribuable peut notamment contester :
la qualification retenue ;
le montant imposé ;
une erreur dans le calcul du revenu net frontière ;
l’absence de prise en compte d’un avantage fiscal applicable à d’autres dividendes.
Il faut toutefois distinguer une erreur de déclaration d’une contestation de principe.
Contester la qualification des distributions de SCPI comme revenus mobiliers présente aujourd’hui des chances de succès limitées, compte tenu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation depuis 2016.
Un dégrèvement d’office peut également être demandé dans certains cas dans un délai de cinq ans, notamment en présence d’une double imposition au sens du droit interne. L’administration considère cependant généralement que la situation des SCPI ne constitue pas une double imposition juridique du même revenu, mais une double imposition économique.
L’exonération belge des dividendes peut-elle s’appliquer ?
Pour les revenus 2025, la première tranche de 833 € de dividendes provenant d’actions individuelles belges ou étrangères est exonérée d’impôt par contribuable.
Cette exonération peut concerner, par exemple, des dividendes d’actions françaises détenues sur un compte étranger.
En revanche, elle ne s’étend vraisemblablement pas aux distributions de SCPI, car celles-ci relèvent généralement des organismes de placement collectif exclus du dispositif.
Il faut donc distinguer :
les dividendes provenant d’actions individuelles ;
les distributions provenant de parts de SCPI ;
les autres produits de placement collectif.
Lorsqu’un contribuable a déclaré comme imposables des dividendes d’actions individuelles inférieurs au plafond exonéré, une correction peut être demandée dans le cadre d’une réclamation.
La QFIE peut-elle encore réduire l’impôt belge sur les dividendes français ?
Tant que la convention de 1964 reste applicable, la jurisprudence belge reconnaît, sous certaines conditions, le droit d’imputer la quotité forfaitaire d’impôt étranger — QFIE sur certains dividendes français.
Cette possibilité concerne les dividendes d’actions françaises et non, en principe, les distributions de SCPI.
Elle peut devenir pertinente lorsque les dividendes d’actions dépassent la tranche belge exonérée de 833 €.
La nouvelle convention franco-belge signée en 2021 devrait supprimer cet avantage lorsqu’elle entrera en vigueur.
Quelles vérifications effectuer du côté français ?
Un résident belge affilié à la sécurité sociale belge peut, sous certaines conditions, être soumis en France au prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des prélèvements sociaux de 17,2 % sur ses revenus immobiliers français.
Il est donc utile de vérifier l’avis d’imposition français et la nature exacte des prélèvements appliqués.
Une réclamation française peut être envisagée si le taux de 17,2 % a été appliqué alors que les conditions du taux de 7,5 % étaient remplies.
Il convient également de vérifier si l’option pour le taux moyen a été examinée. Pour un non-résident, le taux minimum d’imposition peut être de 20 %, mais le taux moyen mondial peut être plus favorable dans certaines situations.
Quelles obligations déclaratives faut-il respecter en Belgique ?
Les distributions de SCPI françaises détenues en direct doivent généralement être déclarées comme revenus mobiliers étrangers n’ayant pas subi le précompte mobilier belge.
Le contribuable doit notamment vérifier :
le montant net effectivement encaissé ;
les impôts étrangers déjà supportés ;
la correcte ventilation entre revenus de SCPI et dividendes d’actions ;
la déclaration des comptes étrangers au Point de contact central lorsqu’elle est requise ;
la mention de l’existence de ces comptes dans la déclaration fiscale belge.
Le traitement doit être revu chaque année, car les seuils, exonérations et conventions fiscales peuvent évoluer.
La détention directe de SCPI reste-t-elle optimale ?
La détention en direct peut conduire à une imposition en France sur les revenus fonciers puis à une imposition belge de 30 % sur la distribution.
Pour un investissement de long terme, il peut être pertinent de comparer ce mode de détention avec d’autres structures, comme une détention au travers d’un contrat d’assurance-vie.
Cette comparaison doit toutefois intégrer :
les frais d’entrée et de gestion ;
la taxe sur les primes ;
la fiscalité des rachats ;
la durée de détention ;
les règles successorales ;
la composition géographique de la SCPI.
Il n’existe pas de solution universellement plus avantageuse. Une comparaison chiffrée est nécessaire.
Questions fréquentes
Les revenus d’une SCPI française sont-ils des revenus immobiliers en Belgique ?
Pas nécessairement. Même s’ils sont traités comme revenus fonciers en France, les montants distribués à un associé résident belge sont actuellement qualifiés, en pratique, de revenus mobiliers par l’administration belge.
Les distributions de SCPI sont-elles imposées à 30 % en Belgique ?
En principe, oui. Les revenus mobiliers étrangers qui n’ont pas subi de précompte mobilier belge sont généralement imposés au taux distinct de 30 %, sur le montant net frontière effectivement perçu.
Peut-on appliquer l’exonération de 833 € aux revenus de SCPI ?
Vraisemblablement non. L’exonération de 833 € applicable aux revenus 2025 vise les dividendes d’actions individuelles et exclut généralement les distributions d’organismes de placement collectif.
La France et la Belgique peuvent-elles imposer le même investissement ?
Oui. La France peut imposer les revenus fonciers attribués à l’associé, tandis que la Belgique impose la distribution comme revenu mobilier. Cette situation constitue une double imposition économique.
La nouvelle convention franco-belge supprimera-t-elle l’impôt belge sur les SCPI ?
Non. Selon les règles prévues par la convention signée en 2021, la Belgique devrait continuer à imposer les distributions, tandis que le régime français des sociétés civiles translucides serait davantage encadré.
Quel est le délai pour contester l’imposition belge ?
La réclamation doit en principe être introduite dans un délai de un an à compter de l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle. Certains dégrèvements d’office peuvent être demandés dans un délai de cinq ans, sous conditions.
Sources
Delsol Avocats — La nouvelle convention franco-belge n'entrera pas en vigueur de sitôt — https://www.delsolavocats.com/La-nouvelle-convention-preventive-de-la-double-imposition-franco-belge-n-entrera-pas-en-vigueur-de-sitot
Tiberghien — La fiscalité des dividendes français sous la nouvelle convention franco-belge — https://www.tiberghien.com/fr/3286/la-fiscalite-des-dividendes-francais-percus-par-un-actionnaire-resident-belge-personne-physique-et-morale-sous-la-nouvelle-convention-franco-belge
Degroof Petercam — Revenus d'une SCI française : double imposition pour les résidents belges — https://www.degroofpetercam.com/fr-be/blog/societe-civile-immobiliere-francaise-double-imposition-sci-residents-belges
Delen Private Bank — La nouvelle convention préventive de la double imposition entre la Belgique et la France — https://www.delen.bank/fr-be/actualites/nouvelle-convention-double-imposition-france-belgique
Seeds of Law — Les autorités fiscales belges condamnées pour double imposition de dividendes français — https://seeds.law/fr/actualites-et-publications/les-autorites-fiscales-belges-a-nouveau-condamnees-pour-double-imposition-de-dividendes-francais
SPF Finances — Avertissement-extrait de rôle (délai de réclamation) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/declaration-impot/avertissement-extrait-de-role/avertissement-extrait-de-role
Droits Quotidiens — Comment contester le montant des impôts — https://www.droitsquotidiens.be/fr/question/comment-contester-le-montant-des-impots-que-je-dois-payer
SPF Finances — Exonération des dividendes — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/avantages-fiscaux/exoneration-dividendes
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales et les seuils peuvent évoluer chaque année, et le traitement correct dépend de la situation exacte du contribuable, de la structure de la SCPI et des documents fiscaux disponibles.
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