Revenus locatifs en Belgique en 2025 : faut-il déclarer les loyers réels ou le revenu cadastral ?

En Belgique, pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026 — les loyers réellement perçus ne sont pas toujours le montant imposable. Si un bien immobilier belge est loué à un particulier qui l’utilise exclusivement à titre privé, l’imposition se fait en principe sur base du revenu cadastral non indexé, et non sur base des loyers encaissés. La réponse dépend toutefois de la situation exacte, du type de location, du régime matrimonial et des emprunts concernés.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et concernent les revenus 2025, exercice d’imposition 2026.

Le principe : les loyers privés ne sont pas toujours imposés sur leur montant réel

Une erreur fréquente consiste à croire que tous les loyers encaissés doivent être déclarés tels quels dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques.

Ce n’est pas toujours le cas.

Pour un immeuble bâti situé en Belgique, donné en location à un particulier qui l’utilise exclusivement à des fins privées, le revenu imposable est en principe calculé sur base du revenu cadastral non indexé.

L’administration applique ensuite la formule suivante :

revenu cadastral non indexé × coefficient d’indexation × majoration de 40 %

Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026, le coefficient d’indexation mentionné dans la documentation fiscale est de 2,2446.

Cela signifie que des loyers réellement encaissés d’environ 18.000 € à 20.000 € sur plusieurs biens ne correspondent pas nécessairement au revenu imposable à reprendre dans la déclaration.

Exemple simplifié de calcul du revenu immobilier imposable

Prenons un cas illustratif.

Un contribuable possède plusieurs biens donnés en location à des particuliers pour un usage strictement privé. Le total des loyers encaissés sur l’année est d’environ 18.500 €.

Si le revenu cadastral non indexé total des biens loués est, par exemple, de 3.000 €, la base imposable immobilière approximative est la suivante :

3.000 € × 2,2446 × 1,40 = 9.427,32 €

Dans cet exemple, le montant fiscalement imposable n’est donc pas le loyer réellement perçu, mais le résultat calculé à partir du revenu cadastral.

Ce montant est ensuite ajouté aux autres revenus imposables et soumis aux tranches progressives de l’impôt des personnes physiques. Pour les revenus 2025, les tranches progressives vont de 25 % à 50 %, avec une quotité exemptée de base de 10.910 €.

Appartement vide pendant travaux : le revenu cadastral reste souvent à déclarer

Le fait qu’un bien soit resté vide pendant quelques mois, par exemple en raison de travaux, ne signifie pas automatiquement que le revenu immobilier imposable disparaît pour cette période.

Si le contribuable est propriétaire du bien pendant toute l’année, le revenu cadastral annuel reste en principe à déclarer, même si le bien n’a pas effectivement produit de loyer pendant certains mois.

Il faut donc distinguer deux situations :

• si le bien est simplement resté vide pendant une période de travaux, le revenu cadastral reste généralement pertinent ;

• si le bien a été acheté ou vendu en cours d’année, le revenu cadastral doit en principe être proratisé selon la période de propriété.

Bien acheté en 2025 : attention au prorata du revenu cadastral

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en cours d’année, il ne faut pas uniquement regarder le moment où les loyers ont commencé à être perçus.

La déclaration dépend en principe de la période pendant laquelle le contribuable était propriétaire du bien.

Par exemple :

• si l’acte authentique est signé en octobre 2025, le revenu cadastral est en principe calculé au prorata de la période allant de l’achat jusqu’au 31 décembre 2025 ;

• si le bien est acheté plus tôt dans l’année mais loué seulement plus tard, le revenu cadastral peut rester à déclarer pour la période de propriété, même sans loyer effectif ;

• si plusieurs garages ont chacun un revenu cadastral distinct, il faut additionner les revenus cadastraux concernés ;

• si plusieurs biens forment une seule entité cadastrale, il faut se baser sur le revenu cadastral global.

Pour préparer correctement la déclaration, il faut donc récupérer pour chaque bien :

• le revenu cadastral non indexé ;

• la quote-part de propriété ;

• la date exacte de l’acte authentique pour les biens acquis en 2025 ;

• l’usage réel du bien par le locataire.

Mariage en communauté : les revenus immobiliers peuvent devoir être répartis

Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté, les revenus immobiliers sont en principe communs.

Cela signifie que les revenus cadastraux des biens loués doivent généralement être répartis à 50 % dans le chef de chaque conjoint, même si l’un des conjoints a financé ou géré principalement les biens.

Cette répartition peut devenir particulièrement sensible lorsqu’un conjoint travaille pour une institution européenne ou une organisation internationale.

Dans certains cas, les rémunérations versées par une institution européenne peuvent être exonérées en Belgique, selon le statut exact et l’attestation fiscale délivrée. Cela ne signifie pas pour autant que le conjoint concerné échappe à toute déclaration en Belgique : sa quote-part dans les revenus immobiliers belges doit en principe être examinée.

Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026, il existe également une règle importante pour les personnes mariées : la déclaration est normalement commune, mais une exception peut s’appliquer lorsque l’un des conjoints est fonctionnaire, agent ou membre du personnel d’une organisation internationale et perçoit des revenus professionnels exonérés par convention, non pris en compte pour le calcul de l’impôt sur les autres revenus.

Pour les revenus 2025, le seuil mentionné dans l’analyse est de 13.460 €.

Si ce seuil est dépassé et que les conditions sont réunies, deux déclarations distinctes peuvent être nécessaires. Ce point doit être vérifié sur base de l’attestation fiscale de l’institution concernée.

Les emprunts hypothécaires ne doivent pas être additionnés globalement

Lorsqu’un contribuable a plusieurs emprunts hypothécaires, il ne faut pas simplement additionner les mensualités et les reporter dans la déclaration.

Les mensualités mélangent souvent plusieurs éléments :

• amortissements en capital ;

• intérêts ;

• primes d’assurance-vie éventuelles ;

• frais accessoires.

La déclaration fiscale doit être établie à partir des attestations fiscales annuelles, notamment les attestations 281.61, et non sur base des montants payés chaque mois.

Crédit pour l’habitation propre : le régime dépend de la région et de la date

Un emprunt ancien, par exemple conclu en 2012 pour l’habitation propre, peut encore ouvrir droit à un avantage fiscal régional si les conditions sont remplies.

Il faut notamment vérifier :

• la région fiscale compétente ;

• si le bien constituait bien l’habitation propre ;

• si le bien était l’habitation unique à la date pertinente ;

• la durée de l’emprunt ;

• la garantie hypothécaire ;

• l’affectation réelle du crédit ;

• les montants déjà déclarés les années précédentes ;

• les plafonds encore applicables.

Il ne faut donc pas supposer que toute la mensualité donne droit à une réduction d’impôt. Seuls les montants fiscalement admissibles, dans les plafonds applicables, sont pertinents.

Reprise d’encours : la date exacte peut changer le traitement fiscal

Une reprise d’encours liée à un crédit existant doit être analysée séparément.

Même si elle est rattachée à un crédit initial, elle peut être considérée fiscalement comme un nouveau financement pour la partie reprise.

La date exacte de l’offre de crédit, de son acceptation et, le cas échéant, de l’acte notarié peut donc être déterminante.

Pour une reprise d’encours conclue avant le 1er janvier 2020 et affectée à des travaux dans l’habitation propre, un avantage fiscal régional peut encore être envisageable selon les conditions concrètes.

En revanche, pour une reprise d’encours conclue à partir de 2020, la situation peut être moins favorable, notamment dans les régions où certains avantages liés à l’habitation propre ont été supprimés pour les nouveaux emprunts.

Crédit pour des biens mis en location : intérêts et capital ne suivent pas toujours le même régime

Un emprunt conclu pour des biens qui ne sont pas l’habitation propre relève d’une autre logique.

Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026, un point important ressort de l’analyse : la déduction ordinaire des intérêts pour les biens autres que l’habitation propre a été supprimée à partir de l’exercice d’imposition 2026.

Autrement dit, les intérêts payés en 2025 pour des biens mis en location ne doivent plus nécessairement être traités comme les années précédentes.

En revanche, pour certains emprunts conclus avant 2024, les amortissements en capital peuvent encore, sous conditions, entrer dans le régime fédéral de l’épargne à long terme.

Cela signifie qu’un emprunt relatif à des appartements mis en location peut encore avoir un intérêt fiscal pour la partie capital, mais pas nécessairement pour la partie intérêts.

L’attestation 281.61 est donc indispensable.

Nouvel emprunt en 2025 : avantage fiscal en principe très limité

Pour un emprunt hypothécaire conclu en 2025 en vue d’acquérir des biens mis en location, le traitement fiscal est généralement moins favorable.

L’analyse retient que les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2025 ne donnent en principe plus droit à un avantage fiscal, sauf cas particulier de refinancement d’un ancien emprunt qui bénéficiait déjà d’un avantage.

En pratique, pour un nouveau crédit de 2025 relatif à un bien donné en location, il ne faut donc pas s’attendre automatiquement à une réduction d’impôt liée aux intérêts ou aux amortissements en capital.

L’attestation bancaire doit toutefois être conservée pour documenter le dossier.

Le point clé : vérifier l’usage privé ou professionnel du bien loué

Le traitement fiscal dépend fortement de l’usage du bien par le locataire.

Le régime fondé sur le revenu cadastral suppose que le bien soit loué à un particulier pour un usage exclusivement privé.

Il faut donc vérifier :

• si le bail interdit l’affectation professionnelle ;

• si le locataire est un particulier ou une société ;

• si le locataire exerce une activité indépendante dans le bien ;

• si le locataire déduit une partie du loyer comme frais professionnels ;

• si le bien est loué meublé ou non meublé ;

• si les garages sont utilisés à titre privé ou professionnel.

Si le bien est utilisé même partiellement à des fins professionnelles, les loyers réels peuvent devenir fiscalement pertinents et l’imposition peut être plus lourde.

Pour les garages, ce point est souvent sous-estimé. Un garage loué à un particulier pour un usage privé ne se traite pas nécessairement comme un garage loué à une société ou à un indépendant pour son activité.

Location meublée : une partie du loyer peut devenir un revenu mobilier

Lorsque le bien est loué meublé, une partie du loyer peut être considérée comme un revenu mobilier.

Cela peut entraîner une ventilation entre :

• la partie immobilière ;

• la partie mobilière liée aux meubles.

Si l’analyse porte sur des biens non meublés, ce point ne s’applique pas directement. Mais il doit être vérifié avant de remplir la déclaration.

Ce qu’il faut rassembler avant de remplir la déclaration 2026

Pour une déclaration des revenus 2025 combinant revenus immobiliers et emprunts hypothécaires, les documents essentiels sont les suivants :

• la fiche fiscale des revenus professionnels ;

• l’attestation fiscale éventuelle de l’institution européenne ou internationale du conjoint ;

• le revenu cadastral non indexé de chaque bien ;

• les dates d’acquisition des biens achetés en 2025 ;

• les quotes-parts de propriété ;

• les baux de location ;

• les attestations hypothécaires 281.61 ;

• les attestations d’assurance-vie liées aux crédits ;

• les documents relatifs aux reprises d’encours ;

• les informations sur l’usage privé ou professionnel des biens par les locataires.

Tax-on-web peut préremplir certains montants et proposer un assistant pour les emprunts hypothécaires, mais cela ne remplace pas une vérification manuelle lorsque plusieurs régimes fiscaux se superposent.

Conclusion

Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026 — un contribuable belge qui possède plusieurs biens mis en location ne doit pas automatiquement déclarer les loyers réels encaissés.

Si les biens sont loués à des particuliers pour un usage exclusivement privé, la base imposable repose en principe sur le revenu cadastral non indexé, indexé avec le coefficient 2,2446 et majoré de 40 %.

Les biens acquis en 2025 doivent être proratisés selon la période de propriété. Un bien vide pendant quelques mois ne donne pas automatiquement droit à une neutralisation du revenu cadastral. Les emprunts hypothécaires doivent être analysés séparément selon leur date, leur affectation, la région compétente et les montants repris dans les attestations 281.61.

La situation devient encore plus sensible lorsqu’un conjoint travaille pour une institution européenne, car cela peut influencer le type de déclaration à déposer, la répartition des revenus immobiliers, les enfants à charge et l’utilisation effective des avantages fiscaux.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer mes loyers réels en Belgique en 2025 ?

Pas toujours. Si le bien belge est loué à un particulier qui l’utilise exclusivement à titre privé, l’imposition se fait en principe sur base du revenu cadastral non indexé, et non sur base des loyers réellement encaissés.

Comment est calculé le revenu imposable d’un bien loué à usage privé ?

Pour les revenus 2025, l’administration applique en principe la formule : revenu cadastral non indexé × 2,2446 × 1,40 pour un immeuble bâti loué à usage privé. Le résultat est ensuite imposé avec les autres revenus.

Un appartement vide pendant travaux doit-il quand même être déclaré ?

Oui, en principe. Si vous restez propriétaire du bien pendant toute l’année, le revenu cadastral annuel reste généralement à déclarer, même si le bien est temporairement vide et ne produit pas de loyer pendant quelques mois.

Que se passe-t-il si le bien est acheté en cours d’année 2025 ?

Le revenu cadastral doit en principe être proratisé selon la période pendant laquelle vous étiez propriétaire du bien en 2025. La date de l’acte authentique est donc essentielle.

Les intérêts d’un emprunt pour un bien loué sont-ils encore déductibles ?

Pour les revenus 2025 — exercice d’imposition 2026 — l’analyse retient que la déduction ordinaire des intérêts pour les biens autres que l’habitation propre a été supprimée. Certains amortissements en capital d’emprunts plus anciens peuvent toutefois encore être pertinents sous conditions.

Le statut d’un conjoint travaillant pour une institution européenne change-t-il la déclaration ?

Il peut avoir un impact important. Selon l’attestation fiscale, les revenus professionnels européens peuvent être exonérés en Belgique, mais les autres revenus belges, notamment immobiliers, doivent être examinés. Dans certains cas, deux déclarations distinctes peuvent être nécessaires.

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales changent chaque année et le traitement correct dépend de la situation exacte, des documents disponibles, des dates d’emprunt, des baux et de l’usage réel des biens.

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