Résident en Espagne : comment déclarer une location meublée en France pour les revenus 2025 ?
Résident en Espagne avec un meublé en France ? Les loyers se déclarent dans les deux pays, avec des calculs distincts. Repères LMNP pour les revenus 2025.
Un résident fiscal espagnol qui loue un logement meublé en France doit examiner ses obligations dans les deux pays. Le résultat LMNP français ne se transpose pas automatiquement dans la déclaration espagnole : le calcul et l’élimination de la double imposition dépendent de sa situation individuelle.
Les règles chiffrées présentées concernent les revenus 2025, déclarés en 2026 ; l’exemple est purement illustratif.
Un même logement, deux calculs fiscaux
Prenons un cas courant : une personne réside fiscalement en Espagne et conserve un logement loué meublé en France, éventuellement en indivision. Elle relève en France du régime réel de la location meublée non professionnelle, ou LMNP.
La convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 permet à la France d’imposer les revenus d’un immeuble situé sur son territoire. L’Espagne, État de résidence, prend également ces revenus en compte selon ses propres règles.
Le mécanisme conventionnel de crédit d’impôt limite la double imposition. Il tient compte de l’impôt français effectivement payé, dans la limite de l’impôt espagnol correspondant au revenu concerné.
Un résultat déficitaire en France ne dispense donc pas d’examiner la déclaration espagnole. Si aucun impôt français n’a été payé sur les loyers, il n’existe pas de crédit d’impôt français à déduire à ce titre en Espagne.
Vérifier d’abord la résidence fiscale
Le raisonnement suppose que la résidence fiscale espagnole soit établie pour l’année concernée. L’année d’un déménagement doit faire l’objet d’un examen distinct.
La date d’installation et le nombre de jours passés dans chaque pays ne suffisent pas toujours à trancher. Le foyer, l’activité et les intérêts économiques peuvent également intervenir ; en cas de conflit, les critères de la convention doivent être examinés.
Un certificat de résidence fiscale et des déclarations cohérentes dans les deux pays permettent de documenter la situation. Une ancienne adresse française figurant sur un avis d’impôt ne tranche pas, à elle seule, la résidence au sens de la convention.
En France : retenir le résultat fiscal, pas la perte comptable
Au régime réel, les comptes de la location déterminent un résultat comptable, puis un résultat fiscal après retraitements. Ces deux montants peuvent différer.
L’analyse doit notamment distinguer :
les charges déductibles ;
les amortissements effectivement admis en déduction ;
les amortissements dont la déduction est différée ;
les déficits fiscaux antérieurs encore utilisables.
Dans le cadre de l’article 39 C du CGI, l’amortissement ne peut pas créer ou aggraver le déficit fiscal de la location meublée. Une perte comptable importante peut donc correspondre à un déficit fiscal beaucoup plus faible.
Exemple illustratif : une location présente une perte comptable de 4 500 €. Si 3 900 € d’amortissements doivent être écartés du résultat fiscal, le déficit fiscal est de 600 €, et non de 4 500 €. En indivision, chaque propriétaire retient ensuite la part qui lui revient selon ses droits.
Les déficits LMNP et les amortissements différés doivent être suivis séparément. Pour les premiers, le report s’effectue sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans ; les seconds suivent leur propre mécanisme de report, sous réserve des conditions de déduction.
Les formulaires 2031 et 2033, ainsi que les états de suivi, servent à fiabiliser le montant à reporter sur la 2042-C-PRO. Une erreur ancienne doit être examinée avec ses conséquences déclaratives : l’absence d’impôt immédiat ne suffit pas à valider un stock de déficits.
Quel impôt français pour un non-résident ?
Pour les revenus 2025 de source française concernés, le barème s’applique avec un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà. Le taux moyen calculé sur les revenus mondiaux peut être demandé lorsqu’il est plus favorable.
Ces taux portent sur une base imposable, pas directement sur les loyers encaissés. Un déficit fiscal locatif ne doit donc pas être confondu avec un bénéfice auquel appliquer le taux minimum.
Sur le plan social, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale espagnol, et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire français, peuvent bénéficier de l’exonération de CSG et de CRDS sur les revenus immobiliers concernés. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste applicable à la base taxable.
La résidence en Espagne et l’affiliation sociale sont deux vérifications différentes. Les justificatifs doivent correspondre à la situation réelle.
En Espagne : recalculer les loyers et les charges
L’Espagne ne reprend pas automatiquement le résultat de la liasse LMNP française. Il faut reconstituer les recettes et les dépenses selon les règles espagnoles applicables aux revenus immobiliers.
Le calcul demande notamment de vérifier :
la quote-part de propriété et les recettes correspondantes ;
la nature des charges et leurs limites de déduction ;
les jours effectivement loués ;
la ventilation entre terrain, construction et mobilier ;
les justificatifs permettant de calculer l’amortissement.
Pour 2025, le manuel de l’Agencia Tributaria prévoit notamment une règle d’amortissement immobilier plafonnée à 3 % de la base admissible, hors terrain. Le mobilier suit une règle distincte, avec un coefficient maximal de 10 % pour les catégories concernées. Ces taux ne doivent pas être appliqués mécaniquement à la valeur comptable française.
Les périodes de vacance peuvent également entraîner un traitement particulier, notamment une imputation de revenu immobilier. Un résultat négatif en Espagne doit être établi à partir des règles locales avant d’en déduire une économie d’impôt.
Déclarations oubliées : reprendre chaque exercice séparément
Si les loyers ont été omis en Espagne, il faut recalculer chaque année concernée. Un résultat obtenu pour 2025 ne permet pas de présumer celui de 2023 ou de 2024.
La démarche consiste à réunir les déclarations déjà déposées, les comptes locatifs, les justificatifs d’acquisition, les charges et les périodes d’occupation. Le type de correction dépend ensuite de l’exercice et du résultat du recalcul.
En France, une déclaration manquante et un statut de résidence erroné doivent aussi être traités. Une relance ne doit pas être ignorée, même lorsque le contribuable pense ne devoir aucun impôt.
Enfin, la déclaration des revenus et l’information sur les avoirs étrangers sont deux sujets distincts. La détention d’un immeuble français doit conduire à vérifier séparément les obligations espagnoles liées au Modelo 720. Déclarer les loyers ne règle pas automatiquement cette question.
Questions fréquentes
Un déficit LMNP français dispense-t-il de déclarer les loyers en Espagne ?
Non. Le résident espagnol doit examiner ses obligations espagnoles et recalculer le revenu selon les règles locales. Le déficit français ne se transfère pas tel quel.
Peut-on déduire en Espagne un impôt français qui n’a pas été payé ?
Non. Le crédit conventionnel repose sur un impôt français effectivement supporté et admissible, avec un plafond lié à l’impôt espagnol correspondant.
En indivision, faut-il déclarer toute la perte comptable ?
Pour le revenu locatif, il faut déterminer le résultat fiscal et retenir la quote-part correspondant aux droits du propriétaire. Les obligations d’information sur le patrimoine suivent une analyse séparée.
Les amortissements français peuvent-ils être repris dans la Renta ?
Pas automatiquement. L’Espagne applique ses propres règles de base, de taux, de durée et de justification ; les comptes français servent de pièces de départ.
Peut-on conclure à l’absence de coût de régularisation avant les calculs ?
Non. Le résultat de chaque exercice, les impôts déjà payés, la nature des erreurs et l’existence éventuelle d’une démarche administrative doivent être examinés.
Sources
Convention fiscale France-Espagne du 10 octobre 1995, version consolidée — impots.gouv.fr.
Agencia Tributaria, Manual Renta 2025 : amortización deducible del capital inmobiliario.
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles évoluent chaque année et leur application dépend de la situation exacte du contribuable.
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