Comment régulariser en 2026 un bien immobilier loué aux Pays-Bas quand on réside en Belgique ?
Bien loué aux Pays-Bas non déclaré ? En 2026, la régularisation porte sur la Box 3, le cadastre belge, les intérêts, les amendes et les délais ouverts.
Un résident belge qui possède un logement loué aux Pays-Bas peut devoir régulariser la Box 3 néerlandaise et corriger sa situation belge, mais les loyers réels ne sont pas nécessairement taxés comme tels aux Pays-Bas. Dans un cas comparable, l’essentiel de l’impôt provenait de la valeur patrimoniale du bien, tandis que le risque belge principal concernait surtout la non-déclaration du bien immobilier étranger. Le résultat dépend toutefois de la valeur du bien, du loyer, des années encore ouvertes et de la situation individuelle.
Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et concernent une régularisation effectuée en 2026, portant notamment sur les années néerlandaises 2021 à 2025 et les revenus belges 2023 à 2025.
Quel est le cadre fiscal d’un bien néerlandais détenu par un résident belge ?
Lorsqu’un résident belge détient à titre privé un logement situé aux Pays-Bas, deux systèmes fiscaux doivent être examinés en parallèle.
Aux Pays-Bas, un non-résident peut être imposé en Box 3 sur son patrimoine immobilier néerlandais. Le principe déterminant est que la taxation ne repose pas directement sur les loyers réellement encaissés, mais sur la valeur du patrimoine au 1er janvier, après application des règles propres à la Box 3.
En Belgique, la convention belgo-néerlandaise attribue l’imposition des revenus immobiliers au pays où l’immeuble est situé. La Belgique les exonère donc en principe, mais peut les prendre en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus belges : c’est l’exonération avec réserve de progressivité.
Il faut en outre déclarer le bien immobilier étranger à l’Administration Mesures et Évaluations afin qu’un revenu cadastral belge lui soit attribué.
Jusqu’à quelles années les Pays-Bas peuvent-ils revenir en arrière ?
La règle générale examinée dans ce type de dossier est un délai de 5 ans après la fin de l’année concernée pour une imposition complémentaire (« navordering »).
Un délai de 12 ans existe pour certains revenus ou avoirs étrangers hors de portée des moyens de contrôle néerlandais. Lorsqu’il s’agit au contraire d’un immeuble situé aux Pays-Bas, enregistré au Kadaster et connu des autorités locales, l’application de ce délai long peut être contestée.
Dans un cas comparable régularisé en 2026, la position retenue était donc que les années 2021 à 2025 restaient ouvertes, tandis que 2026 devait être déclarée normalement en 2027. Cette analyse doit néanmoins être validée au regard des faits exacts, car l’administration peut tenter de défendre une période plus longue.
L’année 2021 atteint par ailleurs la fin de la période de 5 ans au 31 décembre 2026.
Comment la Box 3 est-elle calculée pour un logement loué ?
Pour un logement loué avec protection locative, la valeur WOZ peut être réduite par la leegwaarderatio, un coefficient qui dépend notamment du rapport entre le loyer annuel et la valeur du bien.
Le calcul suit alors plusieurs étapes :
partir de la valeur WOZ applicable à l’année concernée ;
appliquer, si les conditions sont remplies, la leegwaarderatio ;
répartir la valeur entre les propriétaires selon leurs droits ;
déduire le heffingsvrij vermogen, c’est-à-dire l’abattement personnel de Box 3 ;
appliquer le rendement forfaitaire puis le taux de l’impôt de l’année concernée.
Le loyer pertinent pour la leegwaarderatio est le loyer hors charges. Dans le cas analysé, la location de longue durée à un tiers et le niveau du loyer permettaient d’utiliser cette réduction pour certaines années.
Exemple illustratif de régularisation Box 3 en 2026
Dans un dossier comparable détenu à deux, les calculs aboutissaient approximativement à :
2021 : 0 €, la base après réduction restant sous les abattements personnels ;
2022 : environ 100 € ;
2023 : environ 900 €, avec un rendement forfaitaire de 6,17 % et un taux d’impôt de 32 % ;
2024 : environ 1.000 €, avec un taux d’impôt porté à 36 % ;
2025 : environ 1.250 €, avec un rendement forfaitaire de 5,88 %.
Le total de Box 3 à régulariser pour 2021 à 2025 était ainsi de l’ordre de 3.300 € pour les deux propriétaires.
Pour 2026, à déclarer normalement en 2027, le même type de bien pouvait générer environ 1.700 à 1.800 € de Box 3 pour deux propriétaires, avec un abattement de 59.357 € par personne et un rendement forfaitaire de 6 %.
Ces montants sont uniquement illustratifs : une variation de la valeur WOZ, du loyer, de la quote-part de propriété ou de la situation personnelle peut modifier sensiblement le résultat.
Le rendement réel peut-il réduire la taxation ?
La possibilité de démontrer un rendement réel inférieur au rendement forfaitaire doit être examinée avec prudence.
Dans le dossier analysé, cette méthode n’était pas avantageuse, car le rendement réel intégrait également la hausse de valeur latente du bien. Lorsque cette hausse est importante, elle peut dépasser le rendement forfaitaire. Le forfait peut alors fonctionner comme un plafond plus favorable.
Il faut donc comparer les deux approches avec les données exactes de chaque année avant de conclure.
Quels intérêts de retard et quelles amendes aux Pays-Bas ?
Des intérêts de retard (« belastingrente ») peuvent s’ajouter aux impositions. Dans l’analyse de référence, les taux mentionnés étaient notamment de 4 % jusqu’à mi-2023, 6 % ensuite, 7,5 % en 2024, 6,5 % en 2025 et 5 % en 2026.
Pour une régularisation effectuée en 2026 sur un impôt Box 3 total d’environ 3.300 €, les intérêts étaient estimés à environ 250 à 400 €.
Concernant les amendes, l’ancienne immunité automatique liée à l’« inkeerregeling » n’est plus applicable à la Box 3. Une amende peut théoriquement atteindre 300 % de l’impôt éludé.
Ce maximum ne signifie toutefois pas qu’il sera appliqué automatiquement. Une démarche spontanée avant tout contrôle reste une circonstance atténuante importante, et une sanction lourde suppose notamment que l’administration puisse établir une intention ou une négligence grave. Le contexte factuel de chaque dossier est donc déterminant.
Que faut-il régulariser en Belgique ?
Deux obligations doivent être distinguées.
Déclarer le bien immobilier étranger
Tout résident belge propriétaire d’un immeuble à l’étranger doit le déclarer à l’Administration Mesures et Évaluations afin d’obtenir un revenu cadastral belge.
Pour les biens déjà détenus lorsque le nouveau régime est entré en place, cette déclaration devait être effectuée au plus tard le 31 décembre 2021. Elle peut aujourd’hui être réalisée via MyMinfin.
Depuis le 22 octobre 2023, l’absence de déclaration peut entraîner une amende administrative de 1.000 à 3.000 €.
Dans ce type de dossier, cette amende peut représenter un risque financier plus important que l’impôt belge proprement dit. Une déclaration spontanée avant toute interpellation peut néanmoins être un élément à faire valoir dans une éventuelle demande de remise ou de modération.
Corriger les déclarations fiscales belges
Les revenus immobiliers néerlandais sont en principe exonérés en Belgique en vertu de la convention, mais avec réserve de progressivité.
L’impôt belge supplémentaire peut donc rester limité à l’effet de cette progressivité sur les autres revenus, majoré des additionnels communaux. Dans le dossier analysé, l’ordre de grandeur était inférieur à 200 € par an pour le ménage, sous réserve du revenu cadastral finalement attribué.
Le délai ordinaire de rectification est de 3 ans, avec un délai porté à 4 ans dans certains cas et à 10 ans en cas de fraude. Dans une régularisation volontaire de bonne foi, l’application du délai de fraude doit être appréciée au regard des circonstances exactes.
Dans l’exemple analysé en 2026, la correction belge visait principalement les revenus 2023, 2024 et 2025.
Des accroissements de 10 à 50 % peuvent théoriquement s’appliquer à l’impôt concerné, même si leur impact financier reste limité lorsque l’impôt supplémentaire lui-même est faible.
La nouvelle convention Belgique–Pays-Bas change-t-elle ces règles en 2026 ?
Non, pas encore selon l’analyse de référence.
La convention de 2001 reste celle qui s’applique en 2026. La nouvelle convention signée le 21 juin 2023 n’est pas encore entrée en vigueur dans le cadre décrit et ne modifie pas le principe selon lequel un immeuble est imposable dans son pays de situation.
Un loyer faible ou non indexé peut-il réduire la Box 3 ?
Oui, dans certaines années, un loyer modéré peut avoir un effet favorable via la leegwaarderatio.
La Box 3 ne taxe pas directement le montant des loyers encaissés. Un loyer resté faible ne crée donc pas, à lui seul, un impôt supplémentaire sur les loyers passés.
En revanche, lorsque le rapport entre le loyer et la valeur du bien permet une leegwaarderatio favorable, la valeur imposable peut être réduite. Avant 2023, les réductions observées dans l’analyse pouvaient atteindre 15 à 55 % selon les paramètres applicables.
Les règles civiles néerlandaises relatives à l’indexation ou à l’encadrement des loyers constituent une question distincte de la régularisation fiscale.
Que se passe-t-il si le logement devient vide ?
La leegwaarderatio s’apprécie au 1er janvier.
Si le logement était encore loué au 1er janvier 2026, le coefficient applicable à cette date reste pertinent pour 2026. En revanche, s’il est vide au 1er janvier 2027, la valeur retenue peut passer à 100 % de la WOZ, ce qui peut augmenter sensiblement la Box 3.
Dans le dossier analysé, la taxation 2027 aurait ainsi pu dépasser 2.000 € pour deux propriétaires si le logement restait inoccupé.
Une vente, une nouvelle location ou une occupation personnelle peuvent chacune modifier le traitement futur. L’analyse de référence indique également qu’une revente d’un bien privé géré normalement ne génère en principe pas de taxation de la plus-value dans la Box 3 néerlandaise ni, dans le cadre décrit, en Belgique. Cette conclusion dépend néanmoins de la qualification exacte de l’opération.
Quelles démarches effectuer pour une régularisation spontanée ?
Une régularisation comparable peut nécessiter les étapes suivantes :
déclarer le bien via MyMinfin pour obtenir un revenu cadastral étranger ;
rassembler l’acte d’achat, les baux, les valeurs WOZ, les avis fiscaux locaux et les justificatifs des loyers ;
organiser la régularisation néerlandaise auprès du Belastingdienst, notamment via une démarche de « vrijwillige verbetering » et les déclarations des années encore ouvertes ;
corriger les déclarations belges pour les années encore rectifiables ;
à l’avenir, déposer chaque année la déclaration néerlandaise requise et mentionner le revenu cadastral étranger dans la déclaration belge.
Pour une personne qui n’a jamais été enregistrée fiscalement aux Pays-Bas, une étape préalable d’enregistrement comme contribuable non-résident peut également être nécessaire.
Questions fréquentes
Les Pays-Bas taxent-ils les loyers réels d’un appartement loué par un résident belge ?
Pas nécessairement. Dans la situation décrite, la taxation relevait de la Box 3, calculée sur la valeur patrimoniale du bien et non directement sur les loyers réellement encaissés.
Combien peut coûter une régularisation d’un bien néerlandais non déclaré ?
Dans un exemple comparable régularisé en 2026, la Box 3 pour 2021 à 2025 représentait environ 3.300 €, auxquels pouvaient s’ajouter des intérêts, une éventuelle amende néerlandaise et une amende belge de 1.000 à 3.000 €. Le montant réel dépend fortement du dossier.
La Belgique taxe-t-elle aussi le même revenu immobilier ?
La convention attribue en principe l’imposition du bien aux Pays-Bas. La Belgique applique néanmoins l’exonération avec réserve de progressivité, ce qui peut augmenter le taux applicable aux autres revenus belges.
Est-il encore utile de se régulariser spontanément en 2026 ?
Oui. Même si l’inkeerregeling ne donne plus d’immunité automatique en Box 3, une démarche spontanée avant tout contrôle reste un élément important dans l’appréciation des sanctions.
Faut-il déclarer un bien néerlandais dans MyMinfin même s’il est déjà connu aux Pays-Bas ?
Oui. La déclaration belge du bien immobilier étranger est une obligation distincte, destinée notamment à lui attribuer un revenu cadastral belge.
La leegwaarderatio s’applique-t-elle automatiquement à tout logement loué ?
Non. Elle dépend des caractéristiques de la location et du rapport entre le loyer et la valeur du bien. Les conditions doivent être vérifiées année par année.
Sources
Belastingdienst, « Berekening van de waarde van verhuurde of verpachte woningen », https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/erfbelasting/content/berekening-waarde-verhuurde-of-verpachte-woning
Belastingdienst, « U woont buiten Nederland », https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/fisin/fisin2025/u_woont_buiten_nederland
Van Lanschot Kempen, « Rendementspercentages van box 3 », https://www.vanlanschotkempen.com/nl-nl/private-banking/inspiratie/beleggen-en-sparen/2026/01/rendementspercentages-box-3
Stolwijk Kennisnetwerk, « Box 3 percentages, vrijstellingen en bedragen in 2026 », https://stolwijkkennisnetwerk.nl/box-3-percentages-vrijstellingen-en-bedragen-in-2026/
Hertoghs advocaten, « Inkeerprocedure en buitenlands vermogen », https://hertoghsadvocaten.nl/expertises/fiscale-procedures/inkeerprocedure-en-buitenlands-vermogen/
Jongbloed Fiscaal Juristen, « Verjaring van belastingschulden », https://www.jongbloed-fiscaaljuristen.nl/databank/formeel_belastingrecht/verjaring_van_belastingschulden/
Civra, « Belastingrente: tarief en spelregels », https://civra.nl/artikelen/formeel-belastingrecht-en-procederen/belastingrente-tarief-en-spelregels-voor-de-belastingdienst
Raisin, « Belastingrente in 2026 », https://www.raisin.com/nl-nl/belasting/belastingrente/
SPF Finances, « Biens immobiliers à l'étranger », https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenus-immobiliers/etranger
Advisius, « Sanctions accrues en cas de non-déclaration d'immeubles étrangers », https://www.advisius.law/blog/personal-taxation-6/sanctions-accrues-en-cas-de-defaut-de-declaration-de-biens-immeubles-etrangers-31
Forum for the Future, « Marche arrière pour les délais d'imposition », https://blog.forumforthefuture.be/fr/article/-marche-arriere-toute-pour-les-delais-dimposition-et-la-notification-prealable-des-indices-de-fraude/27221
Afschrift Tax & Legal, « La nouvelle convention préventive de double imposition entre la Belgique et les Pays-Bas », https://www.afschrift.com/2023/08/24/la-nouvelle-convention-preventive-de-double-imposition-entre-la-belgique-et-les-pays-bas-quels-changements/
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, taux et délais peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend notamment des années concernées, de la valeur du bien, du type de location, de la situation patrimoniale et des démarches déjà effectuées.
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