Immeuble hérité en Belgique et non loué : faut-il déclarer à l’INR en 2026 ?
Immeuble belge hérité non loué : faut-il déclarer ? Une dispense INR est possible. Conditions, vente et précompte pour les revenus 2025 et la vente en 2026.
Un non-résident dont le seul lien fiscal avec la Belgique est un immeuble non loué et non affecté à une activité professionnelle peut être dispensé de déclaration à l’impôt des non-résidents. Le précompte immobilier reste dû. Recevoir un courrier fiscal appelle néanmoins une vérification : la réponse dépend de la situation individuelle.
Les montants sont illustratifs ; cet article concerne les revenus 2025, exercice d’imposition 2026, ainsi que les conséquences d’une vente en 2026, exercice d’imposition 2027.
Pourquoi recevoir une invitation à déclarer après un héritage ?
Une personne résidant à l’étranger peut hériter d’un logement belge, le conserver vacant puis le vendre. Même après la vente, elle peut recevoir une lettre concernant l’impôt des non-résidents (INR) : l’administration dispose d’informations sur sa propriété pendant l’année précédente.
L’exercice d’imposition 2026 porte sur les revenus 2025. La vente intervenue en 2026 n’efface donc pas les questions relatives à 2025.
Il faut aussi distinguer un formulaire de déclaration d’une lettre d’information invitant à utiliser MyMinfin. La nature du courrier reçu et les autres revenus éventuels déterminent les démarches nécessaires.
Quand un logement vacant permet-il une dispense ?
Le commentaire administratif de l’article 305 du CIR 92, Comm.IR 305/15, cité dans l’analyse, prévoit une dispense pour certains non-résidents possédant un immeuble belge non donné en location et non affecté à une activité professionnelle.
Le cas type réunit les éléments suivants :
une résidence fiscale à l’étranger ;
un logement belge non loué ;
aucune affectation professionnelle ;
aucun autre revenu belge susceptible de modifier l’obligation déclarative.
Dans ce cadre, le précompte immobilier constitue l’imposition immobilière belge retenue dans l’analyse, sans supplément à l’INR pour ce logement. Cette conclusion porte sur l’INR et le précompte ; elle ne constitue pas un inventaire de toutes les taxes locales éventuellement applicables.
La présence d’un salaire, d’une pension ou d’autres revenus belges peut modifier le résultat. Le seul fait de vivre à l’étranger ou de ne pas encaisser de loyer ne permet donc pas de conclure sans examiner l’ensemble de la situation.
Le seuil de 2 500 € concerne-t-il aussi un bien non loué ?
Le seuil de 2 500 € présenté dans l’analyse concerne les revenus immobiliers des non-résidents qui mettent des biens belges en location, dans le cadre concerné. Il ne s’agit pas simplement du total des loyers encaissés.
Il ne faut pas appliquer automatiquement ce seuil à un logement resté vacant. La distinction entre bien loué et bien non loué vient avant le calcul.
Pour illustrer le mécanisme du revenu cadastral, supposons un revenu cadastral non indexé de 1 000 €. Pour les revenus 2025, le coefficient d’indexation retenu est 2,2446. La majoration de 40 %, soit un facteur 1,4, donne :
1 000 € × 2,2446 × 1,4 = 3 142,44 €, soit environ 3 142 € sur une année complète.
Ce revenu théorique dépasse 2 500 €. Dans une situation de location privée relevant de ce calcul, cela peut devenir déterminant. Pour le logement non loué du cas type, dépasser ce montant fictif ne suffit pas à rendre l’INR exigible.
Une détention pendant une partie seulement de l’année, plusieurs immeubles ou une autre utilisation du bien nécessitent un calcul adapté. Le coefficient 2,30 indiqué pour les revenus 2026 ne doit pas être utilisé pour les revenus 2025.
Vendre un bien hérité en 2026 déclenche-t-il une taxe sur la plus-value ?
Il faut distinguer achat, donation et succession.
Le régime de taxation à 16,5 % présenté dans l’analyse vise notamment certaines reventes d’immeubles bâtis dans les cinq ans d’une acquisition à titre onéreux. Les biens acquis par succession ne relèvent pas de ce régime du seul fait d’une revente rapide.
Pour une donation, le délai de trois ans mentionné dans l’analyse ne constitue pas, à lui seul, toute la règle : la source notariale citée précise également une condition liée au délai de cinq ans depuis l’achat par le donateur.
Dans le cas type d’un logement hérité puis revendu dans le cadre de la gestion privée ordinaire, la courte durée de détention ne suffit donc pas à déclencher cette taxation. Si le prix de vente est voisin de la valeur successorale, il n’existe en outre pas nécessairement de gain économique significatif.
Cela ne permet pas d’affirmer que toute opération immobilière est exonérée : la qualification de l’opération reste déterminante. La réforme des plus-values sur actifs financiers évoquée pour 2026 dans l’analyse ne doit pas être confondue avec ce régime immobilier.
Qui paie le précompte immobilier l’année de la vente ?
Le précompte immobilier est dû, dans le cas présenté, par le propriétaire au 1er janvier de l’année concernée. Une vente plus tard en 2026 peut donc laisser le précompte 2026 à sa charge envers l’administration.
L’acte de vente peut prévoir une répartition entre vendeur et acheteur. Un remboursement proportionnel par l’acheteur dépend alors de la clause et du décompte notarial ; il ne résulte pas automatiquement d’une demande de remboursement au fisc.
Les droits de succession, le précompte immobilier et l’INR sont des questions distinctes. Avoir payé les droits de succession ne règle pas, à lui seul, toutes les obligations liées à la détention du logement.
Pour un résident suisse : exonération ne signifie pas absence de déclaration
La convention Belgique–Suisse signée à Berne le 28 août 1978, citée dans l’analyse, organise la répartition du pouvoir d’imposer. Les revenus immobiliers sont rattachés à l’État où se trouve l’immeuble.
Selon le mécanisme décrit pour la Suisse, un immeuble belge et ses revenus peuvent être exonérés de l’assiette suisse tout en étant pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus et à la fortune.
Une valeur locative figurant dans une déclaration suisse ne prouve donc pas, à elle seule, une double imposition. Le décompte cantonal doit être examiné avant de conclure à une erreur ou à l’absence de correction nécessaire.
Une vente en 2026 doit également être signalée dans le traitement fiscal suisse de cette année. La disparition de l’immeuble ne signifie pas que le produit de la vente disparaît lui aussi du patrimoine à examiner.
Que faire du courrier et quels délais respecter en 2026 ?
La période de dépôt INR pour les revenus 2025 court du 3 septembre au 20 novembre 2026. Un propriétaire estimant bénéficier d’une dispense peut solliciter une confirmation écrite du service compétent, en expliquant l’absence de location, l’usage du bien et ses autres revenus éventuels.
Les justificatifs utiles peuvent comprendre l’acte de vente, une attestation notariale et les avertissements-extraits de rôle du précompte immobilier. Une demande d’information ne doit pas être considérée comme une suspension automatique du délai.
L’analyse évoque le code 1106 pour le revenu cadastral d’un bien non loué. Ce repère ne constitue pas une instruction de remplir uniquement ce code : si une déclaration doit être déposée, les rubriques obligatoires et le traitement exact du bien doivent être vérifiés. Une déclaration présentée comme « à zéro » n’est pas une garantie automatique d’absence de formalités ou de sanction.
Pour l’accès depuis l’étranger, les possibilités évoquées comprennent l’eID belge, itsme, la procédure ForReg, un mandataire ou un formulaire papier demandé au service. Depuis 2026, le dépôt en ligne nécessite une identification.
L’analyse cite une amende administrative de 50 à 1 250 €, ainsi qu’une possible taxation d’office ou un accroissement d’impôt en cas de manquement. Leur application dépend de l’obligation réelle et des circonstances.
En pratique, mieux vaut clarifier le dossier suffisamment tôt ; fin octobre 2026 est un point de suivi prudent proposé dans l’analyse, et non une échéance légale supplémentaire.
Après la vente, peut-on encore recevoir une déclaration ?
Oui. Une propriété conservée pendant une partie de 2026 peut encore entraîner un courrier pour l’exercice 2027. L’absence de location et les autres revenus doivent être réexaminés pour cette année.
À partir de l’exercice 2028, l’absence de bien ou de revenu belge peut justifier la mise à jour du dossier. L’arrêt des courriers ne doit toutefois pas être promis comme automatique : une confirmation administrative reste utile.
Questions fréquentes
J’habite à l’étranger : dois-je déclarer une maison vide en Belgique ?
Une dispense peut s’appliquer si le bien n’est ni loué ni affecté professionnellement et si aucun autre revenu belge ne modifie la situation. Le précompte immobilier reste distinct de cette dispense.
Mon revenu cadastral indexé dépasse 2 500 € : vais-je payer l’INR ?
Pas nécessairement. Pour un logement non loué relevant de la dispense, ce dépassement ne suffit pas ; il faut d’abord vérifier l’usage du bien et l’ensemble des revenus belges.
Faut-il attendre cinq ans avant de vendre un appartement hérité ?
La règle de taxation à 16,5 % des reventes dans les cinq ans vise certaines acquisitions à titre onéreux et ne s’applique pas à une succession de la même manière. La nature exacte de l’opération doit néanmoins être examinée.
Une dispense est-elle automatique dès que le logement est vendu ?
Non. La vente n’efface pas les obligations relatives aux années précédentes, et l’administration peut encore demander des informations sur l’année de la vente.
Pourquoi payer le précompte pour toute l’année après avoir vendu ?
La situation au 1er janvier détermine le redevable dans le cas présenté. Une répartition avec l’acheteur peut être prévue dans l’acte, sans modifier ce principe envers l’administration.
La Suisse peut-elle tenir compte d’un logement belge pourtant exonéré ?
Oui, selon le mécanisme décrit, sa valeur et ses revenus peuvent intervenir dans le calcul du taux applicable aux autres éléments imposables. Il faut vérifier la répartition internationale figurant dans le décompte cantonal.
Sources
Références publiques présentes dans l’analyse d’origine :
Article 305 du CIR 92, Comm.IR 305/15, sur la dispense de déclaration, cité dans Bazacle & Solon, dispense de déclaration INR.
SPF Finances, délais et envoi des formulaires — page en anglais.
Administration fédérale des contributions, convention Suisse–Belgique de 1978.
État de Fribourg, fortune à l’étranger des personnes physiques.
Gilles Carnoy, un non-résident possède un immeuble en Belgique.
Mpulse Fiduciaire, réformes fiscales et actifs financiers en 2026.
Mercier Van Lanschot, seconde résidence à l’étranger et conventions.
Depigest, biens immobiliers sis à l’étranger et répartition internationale.
Cet article présente un cadre général illustré et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles peuvent évoluer chaque année. Le traitement correct dépend notamment de la résidence fiscale, de l’utilisation du bien, des autres revenus, des actes et des documents administratifs.
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