Faut-il déclarer une maison à Chypre en Belgique quand on travaille pour une institution européenne pour les revenus 2025 ?

Pour l’année de revenus 2025, une maison située à Chypre ne doit pas toujours être déclarée en Belgique par une personne travaillant pour une institution européenne : tout dépend d’abord de son statut fiscal belge. Si elle est résidente fiscale belge ordinaire, le bien étranger doit en principe être déclaré au cadre III, avec demande d’exonération sous réserve de progressivité. Si elle bénéficie de l’exception de domicile fiscal liée au statut UE, la réponse peut être différente et dépend de sa situation exacte.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et concernent l’année de revenus 2025, soit l’exercice d’imposition 2026.

La première question : résident fiscal belge ou exception de domicile fiscal UE ?

Pour une personne travaillant pour une institution européenne et vivant en Belgique, la première étape n’est pas de chercher directement le code fiscal à remplir. Il faut d’abord déterminer si cette personne est traitée comme :

• un résident fiscal belge ordinaire ;

• ou une personne bénéficiant de l’exception de domicile fiscal liée au statut UE.

Les traitements, salaires et émoluments versés par l’Union européenne sont en principe soumis à l’impôt de l’Union et exemptés d’impôts nationaux. En outre, lorsqu’une personne s’installe en Belgique uniquement en raison de ses fonctions au service de l’Union, elle peut, sous conditions, être considérée comme ayant conservé son domicile fiscal dans l’État membre où elle était domiciliée fiscalement au moment de son entrée au service de l’Union.

Cette règle est essentielle dans un cas où une personne d’origine chypriote travaille pour une institution européenne, vit en Belgique et possède également un bien immobilier à Chypre.

Scénario 1 : l’exception de domicile fiscal UE s’applique

Si la personne était domiciliée fiscalement à Chypre au moment de son entrée en fonction auprès d’une institution européenne, et si son installation en Belgique est liée uniquement à ces fonctions, elle pourrait ne pas être considérée comme un résident fiscal belge ordinaire.

Dans ce scénario, elle ne devrait en principe pas déclarer en Belgique l’ensemble de ses revenus mondiaux comme le ferait un résident belge classique. Ses rémunérations UE ne doivent normalement pas être déclarées comme revenus imposables belges si l’exception s’applique.

Dans cette hypothèse, la maison située à Chypre ne devrait normalement pas être déclarée en Belgique comme bien immobilier étranger d’un résident belge. Elle relèverait principalement de la fiscalité chypriote.

La situation belge n’est toutefois pas inexistante : un immeuble situé en Belgique, par exemple une habitation occupée personnellement, peut toujours avoir des conséquences en Belgique, notamment via le précompte immobilier et, selon les cas, via l’impôt des non-résidents si des revenus imposables belges existent.

Scénario 2 : la personne est résidente fiscale belge ordinaire

Si l’administration belge considère la personne comme résidente fiscale belge ordinaire, par exemple parce que les conditions de l’exception UE ne sont pas remplies, le traitement change.

Dans ce scénario, la Belgique impose en principe les résidents sur leurs revenus mondiaux, y compris les revenus immobiliers étrangers.

Une maison située à Chypre doit alors être déclarée en Belgique, même si elle n’est pas louée à un tiers et même si elle est occupée gratuitement ou familialement.

Déclarer le bien immobilier chypriote au SPF Finances

Lorsqu’un résident fiscal belge acquiert un immeuble à l’étranger, le bien doit d’abord être communiqué au SPF Finances afin qu’un revenu cadastral belge soit attribué à ce bien étranger.

Cette attribution permet de traiter les biens immobiliers situés à l’étranger de manière comparable aux immeubles situés en Belgique. La déclaration du bien peut notamment se faire via MyMinfin, dans la rubrique relative aux biens immobiliers situés à l’étranger.

Ce revenu cadastral étranger est ensuite utilisé pour compléter la déclaration fiscale belge.

Quel code utiliser dans la déclaration belge ?

Pour une maison située à Chypre, détenue par un résident fiscal belge et qui ne constitue pas son habitation propre, le bien doit en principe être repris au cadre III de la déclaration.

S’il s’agit d’un immeuble bâti autre que l’habitation propre, le code généralement pertinent est le code 1106.

Le bien ne peut pas être traité comme l’habitation propre belge si la personne ne l’occupe pas elle-même comme résidence principale. Par exemple, si l’habitation propre est située en Belgique et que la maison de Chypre est occupée par des membres de la famille, la maison chypriote reste un bien immobilier étranger autre que l’habitation propre.

Comment calculer le montant à déclarer pour les revenus 2025 ?

Pour l’année de revenus 2025, si le bien a été acheté en cours d’année, il ne faut pas déclarer le revenu cadastral complet pour toute l’année.

Il faut déclarer la partie du revenu cadastral non indexé correspondant au nombre de jours pendant lesquels la personne a été propriétaire en 2025.

Exemple illustratif :

• revenu cadastral étranger attribué : 1.200 € ;

• période de propriété en 2025 : 200 jours ;

• montant à déclarer : 1.200 × 200 / 365 = 658 €, arrondi selon les règles de la déclaration.

Le raisonnement porte donc sur le revenu cadastral non indexé proratisé, et non sur la valeur du bien, le montant du prêt ou les mensualités bancaires.

Chypre et la convention préventive de double imposition

La Belgique et Chypre ont conclu une convention préventive de double imposition.

En principe, le revenu immobilier chypriote d’un résident belge est exonéré en Belgique avec réserve de progressivité. Cela signifie que la Belgique ne taxe pas directement ce revenu immobilier étranger, mais peut en tenir compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables belges.

En pratique, le revenu doit être repris :

• au cadre III, A ;

• puis à nouveau au cadre III, B, 1, avec le pays “Chypre”, afin de demander l’exonération avec réserve de progressivité.

L’impact fiscal belge peut être limité si la personne n’a pas d’autres revenus imposables en Belgique. Mais l’obligation déclarative reste importante : l’omission d’un bien immobilier étranger peut entraîner des questions de l’administration et, dans certains cas, des sanctions.

Si des parents occupent le bien et paient les mensualités du prêt

Une situation fréquente est celle où un bien étranger appartient à une personne résidente belge, mais est occupé par des membres de sa famille. Il peut aussi arriver que ces proches paient directement les mensualités du prêt à la banque.

Du point de vue belge, si les occupants sont des personnes physiques qui utilisent le bien à des fins privées et non professionnelles, la base belge reste en principe le revenu cadastral, et non les loyers réels.

Le fait que les parents paient les mensualités du prêt ne transforme donc pas automatiquement la déclaration belge en une déclaration de loyers réels.

Il faut toutefois être prudent sur la qualification juridique de ces paiements. Si le prêt est au nom du propriétaire, les mensualités payées par les parents remboursent en réalité une dette qui incombe au propriétaire. Il est donc utile de conserver une documentation claire, par exemple un accord écrit indiquant que les parents occupent le bien et prennent en charge les mensualités en contrepartie de cette occupation.

Cette documentation peut éviter que les paiements soient mal compris comme :

• un loyer non déclaré ;

• une donation indirecte ;

• une simple aide familiale non documentée.

La qualification peut également avoir des conséquences à Chypre, selon le traitement fiscal local.

Les intérêts du prêt chypriote sont-ils déductibles en Belgique ?

Pour l’année de revenus 2025, les intérêts d’un prêt contracté pour acquérir ou conserver un bien immobilier autre que l’habitation propre ne devraient en principe plus être déduits dans la déclaration belge.

La déduction ordinaire des intérêts a été supprimée à partir de l’exercice d’imposition 2026, donc pour les revenus 2025. Cette suppression vise aussi les dettes en cours.

Les remboursements en capital ne sont pas non plus déductibles dans ce type de situation.

Et l’habitation propre située en Belgique ?

Le traitement de l’habitation propre belge est différent.

En Belgique, l’habitation propre occupée personnellement par son propriétaire est en principe exonérée à l’impôt des personnes physiques. Le revenu cadastral de cette habitation ne doit donc normalement pas être repris comme revenu immobilier imposable dans la déclaration.

Si cette habitation est située à Bruxelles, il faut aussi tenir compte du régime régional. En Région de Bruxelles-Capitale, le bonus logement a été supprimé pour les prêts conclus à partir du 1er janvier 2017. Un prêt hypothécaire bruxellois conclu après cette date ne donne donc normalement pas droit à l’ancien avantage fiscal régional.

Compte bancaire étranger lié au bien

Si la personne est résidente fiscale belge et possède un compte bancaire à Chypre, elle doit vérifier ses obligations belges.

En principe, un résident belge titulaire ou cotitulaire d’un compte étranger doit :

• communiquer ce compte au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique ;

• mentionner chaque année l’existence du compte dans sa déclaration fiscale belge.

Si le compte est uniquement au nom d’un membre de la famille et que le contribuable n’en est pas titulaire, cette obligation ne le concerne normalement pas pour ce compte. En revanche, si un compte de prêt, un compte courant ou un compte de remboursement est à son nom, l’obligation doit être vérifiée.

Situation familiale : cohabitation de fait et enfants à charge

La situation familiale doit aussi être reprise correctement.

En Belgique, la cohabitation de fait ne donne pas lieu à une déclaration commune comme le mariage ou la cohabitation légale. Les partenaires de fait restent en principe imposés séparément.

Pour les enfants communs, un seul des partenaires peut les déclarer fiscalement à charge. Le partenaire sans revenus ne peut pas, en revanche, être fiscalement “à charge” comme personne à charge au sens de la déclaration belge.

Documents à conserver

Pour un bien immobilier étranger détenu par une personne vivant en Belgique, il est recommandé de conserver les documents suivants :

• acte d’achat ;

• date exacte d’acquisition ;

• prix d’achat et frais ;

• contrat de prêt ;

• tableau d’amortissement ;

• preuves des mensualités payées ;

• accord écrit avec les occupants familiaux ;

• preuve de l’usage privé du bien ;

• documents fiscaux chypriotes éventuels ;

• attestation de l’institution européenne si le statut UE est invoqué ;

• preuve du domicile fiscal au moment de l’entrée en fonction auprès de l’Union.

Ces éléments peuvent être nécessaires pour justifier le statut fiscal, le revenu cadastral étranger, l’exonération conventionnelle ou la qualification des paiements familiaux.

Frequently asked questions

Dois-je déclarer une maison à Chypre en Belgique si je travaille pour une institution européenne ?

Pas automatiquement. Il faut d’abord déterminer si vous êtes résident fiscal belge ordinaire ou si vous bénéficiez de l’exception de domicile fiscal liée au statut UE. Si vous êtes résident fiscal belge ordinaire, le bien doit en principe être déclaré en Belgique.

Quel code utiliser pour une maison à Chypre dans la déclaration belge ?

Pour un résident fiscal belge, une maison bâtie située à Chypre et ne constituant pas l’habitation propre est en principe déclarée au cadre III, généralement au code 1106.

La Belgique taxe-t-elle directement le revenu cadastral d’un bien situé à Chypre ?

En principe, le revenu immobilier chypriote est exonéré en Belgique avec réserve de progressivité en vertu de la convention Belgique-Chypre. Il peut toutefois influencer le taux applicable aux autres revenus imposables belges.

Si mes parents habitent la maison et paient le prêt, dois-je déclarer les mensualités comme loyer ?

Pas nécessairement en Belgique. Si les parents occupent le bien à titre privé et non professionnel, la déclaration belge repose en principe sur le revenu cadastral, pas sur les mensualités payées à la banque. La qualification doit toutefois être documentée.

Les intérêts du prêt pour la maison à Chypre sont-ils déductibles en Belgique pour les revenus 2025 ?

En principe, non. La déduction ordinaire des intérêts pour les biens immobiliers autres que l’habitation propre a été supprimée à partir de l’exercice d’imposition 2026, donc pour les revenus 2025.

Dois-je déclarer un compte bancaire chypriote en Belgique ?

Si vous êtes résident fiscal belge et titulaire ou cotitulaire d’un compte bancaire à Chypre, ce compte doit en principe être communiqué au Point de contact central et mentionné dans la déclaration belge. Si le compte est uniquement au nom d’un tiers, l’obligation doit être vérifiée selon les faits exacts.

Sources

1. SPF Finances — Personnel d’une organisation internationale — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/international/habiter-travailler-belgique-etranger/personnel-organisation-internationale

2. EUR-Lex — Protocole n° 7 sur les privilèges et immunités de l’Union européenne — https://eur-lex.europa.eu/eli/treaty/tfeu_2016/pro_7/oj/fra

3. SPF Finances — Biens immobiliers à l’étranger — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenus-immobiliers/etranger

4. SPF Finances — Revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenu-cadastral/etranger

5. SPF Finances — Déclarer des revenus immobiliers — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenus-immobiliers/declarer

6. Région de Bruxelles-Capitale — Bonus logement — https://be.brussels/fr/propos-de-la-region/structure-et-organisation/administrations-et-institutions-de-la-region/bruxelles-fiscalite/services-speciaux-de-bruxelles-fiscalite/le-bonus-logement

7. SPF Finances — Circulaire 2026/C/2 relative à la fiscalité immobilière fédérale — https://expert.taxwin.be/fr/tw_src_off_fisc/document/circ20260105_2026C2-fr

8. SPF Finances — Comptes à l’étranger — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/international/revenus-comptes-etrangers/comptes

9. SPF Finances — Enfants à charge — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/declaration-impot/situation-personnelle/personnes-a-charge/enfants

10. Gouvernement de Chypre — Convention fiscale Belgique-Chypre — https://www.gov.cy/media/sites/11/2024/03/belgium_en.pdf

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales peuvent changer chaque année et le traitement correct dépend toujours de la situation exacte, du statut fiscal, des revenus et des documents disponibles.

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