Investir en couple dans un bien à l’étranger et des ETF : quelle fiscalité en 2026 ?
Investir à deux en immobilier étranger et en ETF : quelles obligations belges ? Déclarations, fiscalité des loyers et protection du partenaire sont à examiner.
Un couple résident fiscal belge qui investit à l’étranger doit articuler les déclarations belges, les impôts du pays du bien et la protection successorale des partenaires. La cohabitation légale ne supprime pas ces obligations et leur portée dépend des circonstances individuelles.
Cadre général pour les revenus 2026, exercice d’imposition belge 2027 ; aucune simulation ne représente un dossier personnel.
Commencer par la résidence fiscale de chacun
Prenons un couple vivant en Belgique qui souhaite acheter un logement locatif dans un autre pays européen et investir dans des ETF auprès d’un courtier étranger.
Avant de comparer les rendements, il faut établir la résidence fiscale de chaque partenaire. La nationalité ne suffit pas à la déterminer. Un statut professionnel international peut également nécessiter un examen particulier : une exonération portant sur un salaire ne s’étend pas automatiquement aux loyers ou aux placements privés.
L’analyse qui suit suppose que les deux partenaires sont résidents fiscaux belges et détiennent leurs investissements dans leur patrimoine privé.
Un bien à l’étranger reste à déclarer en Belgique
L’acquisition doit être déclarée à l’Administration Mesures et Évaluations afin qu’un revenu cadastral belge soit attribué au bien. Chaque copropriétaire indique sa part de propriété.
Ce revenu cadastral intervient ensuite dans la déclaration annuelle belge. L’absence de location ne dispense pas, à elle seule, de déclarer le bien.
Pour un immeuble en France ou en Grèce, il faut articuler la déclaration locale avec l’exonération conventionnelle en Belgique. La réserve de progressivité peut influencer le taux applicable aux autres revenus imposables belges. Son effet ne peut pas être chiffré sans connaître l’ensemble des revenus et la situation du contribuable.
Une location meublée appelle une vigilance supplémentaire : la qualification de la part du loyer correspondant au mobilier et son traitement conventionnel doivent être examinés séparément. Il ne faut pas présumer que toute la recette bénéficie automatiquement du traitement réservé à l’immeuble.
France : examiner le régime réel et le coût complet
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Avant d’utiliser un abattement forfaitaire dans une simulation, il faut vérifier que le mode de détention permet réellement d’accéder au régime envisagé.
Au régime réel, l’examen porte sur les charges déductibles et les amortissements admissibles : intérêts, frais de gestion, assurance et dépenses liées à l’activité. Une occupation personnelle impose de distinguer les dépenses privées des dépenses locatives.
Un financement important ne garantit pas une base imposable nulle. Il faut établir un calcul annuel et mesurer aussi les conséquences d’une revente.
Les prélèvements sociaux constituent un poste distinct. Pour les personnes remplissant les conditions d’affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale non français dans l’Espace économique européen ou en Suisse, l’exonération de CSG et de CRDS peut laisser subsister le prélèvement de solidarité de 7,5 %. L’affiliation et les justificatifs doivent être vérifiés pour chaque partenaire.
Enfin, le budget doit intégrer les taxes locales, les démarches de location touristique, les éventuelles autorisations de changement d’usage et la comptabilité nécessaire. Une conciergerie ne prend pas automatiquement en charge toutes les obligations fiscales du propriétaire.
Grèce : distinguer location privée et activité commerciale
Pour un projet grec, il faut déterminer si l’exploitation relève des revenus immobiliers privés ou d’une activité commerciale. Le nombre de biens proposés en courte durée et les services fournis font partie des éléments décisifs.
Le financement et les commissions de gestion ne doivent pas être intégrés à une simulation en supposant que les règles françaises de déduction s’appliquent également en Grèce.
Le projet doit aussi prévoir les identifiants fiscaux, l’enregistrement de la location, les déclarations locales et l’impôt annuel sur la propriété, l’ENFIA. Les restrictions locales doivent être contrôlées avant l’achat : la possibilité de publier une annonce ne suffit pas à établir le droit d’exploiter le logement.
ETF et courtier étranger : séparer les obligations
Un compte étranger ne dispense pas de la fiscalité belge. Il faut distinguer plusieurs sujets.
Compte étranger : chaque cotitulaire concerné doit le notifier au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique et le mentionner dans sa déclaration annuelle.
Taxe sur les opérations de bourse : vérifier le traitement de l’ETF précis et les prélèvements effectués par le courtier. Le caractère capitalisant ou le pays d’établissement du fonds ne suffit pas, isolément, à déterminer toutes les obligations.
Revenus du fonds : la capitalisation évite une distribution directe, mais ne rend pas nécessairement la vente exonérée. La composition obligataire éventuelle doit aussi être examinée.
Plus-values : conserver les prix d’acquisition, relevés de transactions et justificatifs des retenues.
Pour les revenus 2026, le taux normal belge sur les plus-values financières est de 10 %, avec une exonération annuelle de base de 10 000 € par personne, sous les conditions du régime. Des reports limités peuvent augmenter cette exonération jusqu’à 15 000 €.
Une déclaration commune ne transforme pas ces exonérations personnelles en une enveloppe librement transférable entre partenaires. La répartition de la propriété et des plus-values reste déterminante.
Cohabitation légale : impôt annuel et succession sont deux sujets
Le passage à la cohabitation légale peut modifier le cadre déclaratif. Son effet financier dépend notamment des revenus de chaque partenaire et d’éventuels régimes d’exonération. Une économie d’impôt ne peut donc pas être promise à partir du seul statut du couple.
Pour la succession, il faut distinguer le droit de recevoir un bien et l’impôt dû sur sa transmission. Un tarif favorable ne crée pas, à lui seul, un droit à hériter.
Le bien locatif étranger et le portefeuille doivent être intégrés à la préparation successorale. Il faut examiner le testament, la loi applicable et la reconnaissance du partenariat dans le pays du bien. En particulier, l’assimilation de la cohabitation légale belge à un partenariat reconnu en Grèce ne doit pas être tenue pour acquise.
Les quotes-parts d’acquisition doivent également être cohérentes avec les contributions réelles. En cas d’apports inégaux, documenter le financement permet de clarifier les droits de chacun lors d’une séparation ou d’un décès.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer un logement étranger qui ne produit aucun loyer ?
Oui, l’absence de revenus locatifs ne supprime pas les obligations belges relatives au revenu cadastral et à la déclaration du bien.
Un achat à crédit garantit-il l’absence d’impôt sur les loyers ?
Non. Le résultat dépend des recettes, des charges fiscalement admises, du régime applicable et de l’usage privé éventuel.
Une conciergerie s’occupe-t-elle nécessairement de la fiscalité ?
Non. Son mandat doit préciser les démarches couvertes ; la gestion des réservations ne signifie pas que les déclarations fiscales sont effectuées.
Un compte-titres commun doit-il être déclaré par les deux partenaires ?
Chaque cotitulaire soumis à l’obligation belge doit effectuer sa propre notification au PCC et mentionner le compte dans sa déclaration annuelle.
Les ETF capitalisants sont-ils exonérés de tout impôt ?
Non. Il faut notamment examiner les opérations de bourse, les plus-values et le traitement éventuel de la composante obligataire.
La cohabitation légale remplace-t-elle un testament pour le bien étranger ?
Elle ne garantit pas à elle seule la transmission souhaitée. Le testament et la reconnaissance du partenariat à l’étranger doivent être examinés ensemble.
Sources
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles évoluent chaque année et leur application dépend de la situation exacte.
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