Airbnb en France pour un résident belge : comment déclarer les revenus 2026 en France et en Belgique (exercice d’imposition 2027) ?
Airbnb en France, résident belge : comment déclarer en 2026 ? La France impose, la Belgique exonère sous conditions, avec démarches fiscales à prévoir.
Les revenus d’un meublé touristique situé en France sont en principe imposables en France. En Belgique, le bien immobilier étranger doit également être déclaré, mais la convention franco-belge prévoit en principe une exonération avec réserve de progressivité. Le régime réel français peut réduire fortement la base imposable lorsque les charges et amortissements sont importants, mais le traitement exact dépend toujours de la situation individuelle.
Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et concernent les revenus 2026, à déclarer en 2027 ; côté belge, il s’agit de l’exercice d’imposition 2027.
Quel pays impose les revenus Airbnb d’un bien situé en France ?
Pour les revenus 2026, la convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 reste applicable. La nouvelle convention signée le 9 novembre 2021 n’est, selon les sources reprises dans l’analyse, toujours pas entrée en vigueur.
Le principe est le suivant :
la France peut imposer les revenus provenant d’un immeuble situé en France ;
la Belgique, en tant qu’État de résidence, doit en principe exonérer ces revenus ;
la Belgique peut cependant en tenir compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables : c’est l’exonération avec réserve de progressivité.
Il ne s’agit donc normalement pas d’une double taxation intégrale des mêmes loyers. L’existence du bien français peut toutefois influencer le taux d’imposition applicable aux autres revenus belges.
Location meublée en France : micro-BIC, LMNP et seuil de 23 000 €
La location saisonnière d’un appartement meublé relève en France des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Lorsque les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € et ne dépassent pas les autres revenus professionnels du foyer, l’activité reste en principe dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Pour un propriétaire qui perçoit, par exemple, environ 6 000 € de recettes annuelles, le seuil de 23 000 € n’est donc pas atteint.
Cette qualification ne règle toutefois pas à elle seule la question du régime fiscal le plus avantageux : il faut encore comparer le micro-BIC au régime réel.
Quand une location Airbnb peut-elle devenir para-hôtelière ?
La simple location meublée est normalement exonérée de TVA. Une activité peut cependant être assimilée à de la para-hôtellerie lorsqu’elle offre un niveau de services proche de celui d’un hôtel.
Pour des séjours de 30 nuitées maximum, le critère repris dans l’analyse est la fourniture d’au moins trois des quatre services suivants :
petit-déjeuner ;
nettoyage régulier des locaux ;
fourniture du linge de maison ;
réception de la clientèle.
Le nettoyage constitue souvent le point décisif.
Un ménage effectué uniquement entre deux locations, à l’arrivée ou au départ des voyageurs, n’est pas assimilé à un nettoyage régulier pendant le séjour. En revanche, si un nettoyage est proposé en cours de séjour, il peut constituer le troisième service nécessaire pour faire basculer l’activité dans la para-hôtellerie lorsque le linge et l’accueil sont déjà fournis.
Le recours à un prestataire extérieur ne modifie pas nécessairement cette analyse : ce qui compte est le service proposé au voyageur.
Une activité para-hôtelière doit-elle automatiquement facturer la TVA ?
Non.
Même lorsque l’activité remplit les critères de la para-hôtellerie, la franchise en base de TVA peut rester applicable lorsque le chiffre d’affaires est faible.
Pour les revenus 2026, les seuils repris dans l’analyse pour les prestations d’hébergement sont :
85 000 € de chiffre d’affaires ;
seuil majoré de 93 500 €.
Le projet d’abaissement général à 25 000 € a été abandonné par la loi du 3 novembre 2025.
Avec quelques milliers d’euros de recettes annuelles, un loueur reste très loin de ces seuils. Dans ce cas, il ne facture en principe pas de TVA, ne dépose pas de déclaration périodique de TVA et doit faire apparaître la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur les documents concernés.
La contrepartie est l’impossibilité de récupérer la TVA payée sur les dépenses.
Micro-BIC ou régime réel pour un meublé de tourisme non classé ?
C’est souvent la question fiscale la plus importante.
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus depuis 2025, un meublé de tourisme non classé relevant du micro-BIC bénéficie d’un abattement de seulement 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €.
Avec environ 6 000 € de recettes, le calcul est donc :
6 000 € × 70 % = 4 200 € de bénéfice imposable.
Aucune charge réelle ne peut alors être déduite séparément.
Le régime réel fonctionne différemment. Il permet notamment de tenir compte, lorsque les conditions sont remplies, des :
commissions des plateformes ;
frais de ménage et d’accueil ;
charges de copropriété ;
assurances ;
frais comptables ;
taxes déductibles ;
intérêts et frais d’un emprunt ayant financé l’acquisition du bien ;
amortissements du bâtiment et du mobilier.
Lorsque le logement est également utilisé personnellement pendant quelques semaines par an, les dépenses doivent être adaptées à la période réellement affectée à l’activité locative.
Pourquoi l’amortissement peut-il changer fortement le résultat ?
Prenons un exemple purement illustratif d’un appartement valorisé autour de 160 000 €.
Si la part correspondant au bâtiment, hors terrain, est de l’ordre de 130 000 à 140 000 € et qu’elle est amortie sur environ 30 ans, l’amortissement théorique peut dépasser 4 000 € par an avant prorata.
Si l’on ajoute les autres charges et les intérêts d’un emprunt de quelques dizaines de milliers d’euros ayant financé l’acquisition ou le rachat de droits sur le bien, le résultat fiscal peut devenir très faible.
L’amortissement LMNP ne peut toutefois pas créer lui-même un déficit fiscal. La fraction non utilisée est en principe reportée sur les exercices suivants.
Avec les hypothèses de l’analyse, un résultat imposable de 4 200 € au micro-BIC pourrait représenter environ :
840 € d’impôt français au taux minimum de 20 % ;
environ 315 € de prélèvement de solidarité à 7,5 % ;
soit environ 1 155 € au total.
Au réel, le résultat pourrait être nul ou proche de zéro dans un dossier comportant suffisamment de charges et d’amortissements.
Ce résultat n’est cependant jamais automatique : il dépend des chiffres réels du bien et de son utilisation.
Jusqu’à quand peut-on choisir le régime réel pour une activité commencée en 2026 ?
Pour une nouvelle activité de location meublée, l’analyse indique que l’option peut encore être exercée jusqu’au dépôt de la première déclaration de résultats.
Pour une activité débutée en 2026, cela conduit en pratique au printemps 2027.
L’option peut néanmoins être formalisée plus tôt auprès de l’administration fiscale française, notamment via l’espace professionnel sur impots.gouv.fr ou auprès du service des impôts compétent.
Elle est ensuite reconduite tacitement.
Le régime réel implique en contrepartie une comptabilité et le dépôt d’une liasse fiscale, ce qui explique pourquoi de nombreux loueurs utilisent un comptable.
Que se passe-t-il avec les amortissements en cas de revente ?
Un changement important doit être intégré au raisonnement à long terme.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits dans le cadre du LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, selon les règles visées dans l’analyse.
Cela réduit une partie de l’avantage fiscal différé du régime réel.
Les abattements liés à la durée de détention continuent toutefois de jouer. Le choix entre micro-BIC et réel doit donc tenir compte non seulement de l’impôt annuel, mais aussi de l’horizon de détention du logement.
Le classement officiel du meublé change-t-il le micro-BIC ?
Oui.
Le classement officiel en meublé de tourisme classé, attribué pour cinq ans par un organisme compétent, permet selon l’analyse de bénéficier en 2026 :
d’un abattement micro-BIC de 50 % ;
d’un plafond de recettes de 77 700 €.
Le coût d’un classement est généralement de l’ordre de 150 à 400 €.
Pour un propriétaire bénéficiant d’importantes charges, d’intérêts d’emprunt et d’amortissements, le réel peut néanmoins rester plus intéressant. Le classement constitue surtout une alternative à étudier lorsqu’on souhaite conserver la simplicité du micro-BIC.
Quel taux d’impôt français s’applique à un résident belge ?
Un résident belge propriétaire d’un logement français est considéré comme non-résident fiscal en France pour ses autres revenus.
Les revenus français sont soumis au taux minimum des non-résidents :
20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable ;
30 % au-delà.
Un contribuable peut toutefois demander l’application du taux moyen calculé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux si ce taux est inférieur au taux minimum français.
Cette possibilité est surtout pertinente lorsqu’un bénéfice imposable subsiste après application du régime fiscal choisi.
CSG, CRDS et prélèvement de solidarité : que paie un résident belge ?
Une personne relevant obligatoirement d’un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen peut être exonérée de CSG et de CRDS sur ses revenus immobiliers français.
Dans le cas d’un résident affilié à la sécurité sociale belge, l’analyse retient uniquement le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Il faut veiller à utiliser les rubriques correspondantes de la déclaration française.
Pour l’activité de location meublée elle-même, le seuil d’affiliation sociale indiqué dans l’analyse est également de 23 000 € de recettes annuelles.
Quelles déclarations faut-il effectuer en France ?
Plusieurs formalités peuvent se cumuler.
Immatriculation et SIRET
L’activité de location meublée doit disposer de l’immatriculation appropriée et d’un numéro SIRET attaché à l’activité.
Enregistrement du meublé de tourisme
La réglementation issue de la loi Le Meur généralise la déclaration des meublés de tourisme et l’utilisation d’un numéro d’enregistrement.
Ce numéro doit être vérifié auprès de la commune concernée et, lorsqu’il est requis, figurer sur l’annonce Airbnb.
Déclaration des revenus en 2027
Les loyers perçus en 2026 seront déclarés au printemps 2027.
La déclaration française comprend notamment :
la déclaration 2042 ;
l’annexe 2042 C PRO ;
au régime réel, la déclaration de résultats 2031 et ses annexes.
La liasse fiscale doit être télétransmise selon le calendrier fiscal applicable, généralement au début du mois de mai.
Airbnb transmet également les recettes encaissées à l’administration fiscale. Le récapitulatif annuel de la plateforme doit donc être rapproché de la comptabilité.
Taxe de séjour
Lorsque la taxe de séjour est directement collectée et reversée par Airbnb, le propriétaire n’a normalement pas de versement supplémentaire à effectuer au titre des réservations concernées.
CFE : quelle échéance pour une activité créée en 2026 ?
La location meublée peut également être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Pour une activité créée en 2026, la déclaration initiale 1447-C-SD doit être déposée avant le 31 décembre 2026.
L’année de création est exonérée de plein droit.
La CFE peut donc commencer à être due en 2027. L’analyse retient notamment un seuil d’exonération de 5 000 € de recettes.
Son montant dépend ensuite de la base minimum fixée localement et peut représenter quelques centaines d’euros par an.
Au régime réel, cette CFE constitue en principe une charge déductible.
Quelles taxes locales restent dues sur le logement ?
Le propriétaire reste également concerné, selon sa situation, par :
la taxe foncière ;
la taxe d’habitation sur les résidences secondaires lorsqu’il conserve la jouissance personnelle du logement.
La taxe foncière peut entrer dans les charges du régime réel pour sa quote-part liée à l’activité locative.
Le bien français doit aussi être déclaré en Belgique
C’est une obligation distincte de la déclaration française des loyers.
Un résident belge qui acquiert un immeuble à l’étranger, y compris par héritage, doit le déclarer spontanément au SPF Finances dans les quatre mois de l’acquisition afin qu’un revenu cadastral belge soit attribué au bien.
Une acquisition intervenue au printemps 2026 peut donc faire tomber cette échéance dès la fin de l’été 2026.
La sanction indiquée dans l’analyse en cas de non-déclaration ou de déclaration tardive se situe entre 1 000 € et 3 000 €.
La déclaration peut notamment être effectuée dans MyMinfin, via la rubrique consacrée aux biens immobiliers étrangers.
Comment le revenu cadastral belge d’un bien français est-il calculé en 2026 ?
Pour 2026, le facteur de correction repris dans l’analyse est de 16,694.
La formule est :
valeur vénale ÷ 16,694 × 5,3 %.
Avec une valeur purement illustrative d’environ 160 000 €, le calcul donne :
160 000 € ÷ 16,694 × 5,3 % ≈ 508 €.
Le revenu cadastral officiellement attribué est ensuite communiqué par l’administration.
La notification peut être contestée dans un délai de deux mois lorsque le contribuable estime le montant incorrect.
Que faut-il déclarer dans la déclaration belge de 2027 ?
Pour la déclaration belge relative aux revenus 2026 — exercice d’imposition 2027, le bien étranger doit être repris au cadre III.
Lorsque le logement est loué à des particuliers qui ne l’utilisent pas professionnellement, l’analyse retient la déclaration du revenu cadastral, et non des loyers Airbnb réellement encaissés.
Le montant doit être adapté à la durée de propriété pendant l’année.
Dans un exemple où le revenu cadastral annuel est proche de 508 € et où le logement n’a été acquis qu’au cours du printemps, le montant déclaré pour 2026 peut être de l’ordre de quelques centaines d’euros. L’analyse illustre ce calcul avec environ 340 € au code 1106 pour une acquisition au début du mois de mai.
Le bien doit également être identifié comme immeuble étranger afin de demander l’exonération avec réserve de progressivité prévue par la convention franco-belge.
À qui attribuer le revenu si le bien appartient à un seul conjoint ?
La réponse dépend du titre de propriété et du régime matrimonial.
Lorsqu’un logement reçu par héritage reste un bien propre et que les époux sont mariés sous un régime de séparation de biens, les revenus immobiliers correspondants sont en principe attribués au propriétaire du bien dans la déclaration commune.
Ce point doit toutefois toujours être vérifié à partir de la situation patrimoniale exacte.
Faut-il déclarer un compte bancaire français en Belgique ?
Oui, lorsqu’un résident belge détient un compte bancaire à l’étranger.
Un compte français utilisé, par exemple, pour percevoir les loyers ou payer les dépenses du logement doit être :
communiqué au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique ;
mentionné chaque année dans la déclaration fiscale belge selon les règles applicables.
Il est également utile de conserver les relevés Airbnb, les documents relatifs à l’acquisition du bien, les factures de charges et le tableau d’amortissement de tout emprunt lié à l’investissement.
Location meublée étrangère : la Belgique peut-elle taxer une partie du mobilier ?
C’est l’un des points les plus techniques du dossier.
Pour une location meublée, le droit fiscal belge applique, lorsqu’aucune ventilation différente n’est établie, une répartition présumée de :
60 % pour l’immeuble ;
40 % pour le mobilier.
L’administration belge défend la possibilité d’appliquer cette ventilation également aux locations meublées situées à l’étranger.
Dans cette approche, la partie correspondant au mobilier pourrait être considérée comme un revenu mobilier belge, imposable au taux de 30 % après application d’un forfait de frais de 50 %.
Sur environ 6 000 € de recettes, l’enjeu théorique indiqué dans l’analyse est de l’ordre de 360 € par an.
Cette interprétation est néanmoins contestée. La doctrine et certaines décisions de jurisprudence évoquées dans l’analyse considèrent que, lorsque l’État où se trouve l’immeuble impose la location meublée comme un tout — comme la France via les BIC — l’ensemble du revenu peut relever de l’exonération conventionnelle en Belgique.
Il existe donc un argument en faveur de l’exonération de l’ensemble du revenu, mais ce point reste suffisamment technique et discuté pour nécessiter une analyse de la situation précise avant de prendre une position déclarative.
Calendrier pratique pour les revenus 2026
Pour un propriétaire belge ayant commencé une activité de location meublée en France en 2026, les principales échéances issues de l’analyse sont les suivantes :
Dans les quatre mois de l’acquisition
déclarer le bien immobilier étranger au SPF Finances afin d’obtenir son revenu cadastral belge.
Avant le 31 décembre 2026
vérifier l’immatriculation et le SIRET ;
vérifier l’enregistrement communal du meublé de tourisme ;
envisager et formaliser l’option pour le régime réel français ;
déposer la déclaration initiale de CFE 1447-C-SD ;
déclarer un éventuel compte bancaire français au PCC belge ;
clarifier précisément les services fournis aux voyageurs, notamment le ménage pendant ou entre les séjours.
Au printemps 2027
déposer, au régime réel, la déclaration de résultats 2031 et ses annexes ;
déposer les déclarations françaises 2042 et 2042 C PRO ;
reprendre le revenu cadastral étranger dans la déclaration belge relative aux revenus 2026.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes revenus Airbnb en Belgique si je paie déjà de l’impôt en France ?
Oui, le bien immobilier étranger doit être repris dans la déclaration belge. La convention franco-belge prévoit toutefois en principe une exonération avec réserve de progressivité afin d’éviter une seconde imposition intégrale des mêmes revenus immobiliers.
Le régime réel est-il toujours plus intéressant que le micro-BIC ?
Non. Il devient particulièrement intéressant lorsque les intérêts d’emprunt, charges, commissions et amortissements sont élevés par rapport aux recettes. Le calcul doit être effectué à partir des chiffres réels.
Puis-je déduire les intérêts d’un emprunt utilisé pour acquérir des droits supplémentaires dans le logement ?
Au régime réel, les intérêts et frais d’un emprunt ayant effectivement financé l’acquisition du bien affecté à la location peuvent entrer dans les charges déductibles, sous réserve des règles applicables et de la part d’usage privé.
Fournir les draps, les serviettes et accueillir les voyageurs suffit-il pour être soumis à la TVA ?
Pas nécessairement. Pour les séjours de 30 nuitées maximum, l’analyse retient le seuil de trois services sur quatre. Le linge et l’accueil ne représentent que deux services ; le traitement du ménage peut donc devenir déterminant.
Quel est le taux d’impôt français pour un résident belge ?
Le taux minimum indiqué pour les non-résidents est de 20 % jusqu’à 29 579 €, puis 30 % au-delà. Un taux moyen inférieur peut être demandé lorsqu’il ressort des revenus mondiaux du contribuable.
Quelle est la démarche la plus urgente après l’acquisition d’un bien en France ?
Pour un résident belge, la déclaration du bien étranger au SPF Finances doit être faite dans les quatre mois de l’acquisition. L’analyse mentionne une amende de 1 000 à 3 000 € en cas de défaut ou de retard.
Sources
Convention fiscale France-Belgique, état 2026 : https://www.avocat-fiscaliste-semon.paris/post/convention-fiscale-france-belgique
SPF Finances, biens immobiliers à l’étranger : https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenus-immobiliers/etranger
Para-hôtellerie et seuils LMNP : https://lmnp.ai/para-hotellerie-lmnp-2026
Qualification para-hôtelière, article 261 D 4° CGI : https://www.bensaid-avocats.fr/qualification-para-hoteliere-services/
Franchise en base de TVA 2026 : https://eurocompta.eu/fr/guides/franchise-en-base-tva-seuils-2026/
Guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/25113_GuidePratique2025MeubleTourisme.pdf
Option pour le régime réel en location meublée : https://www.jedeclaremonmeuble.com/comment-opter-pour-le-regime-reel/
Calendrier fiscal LMNP et réintégration des amortissements : https://www.jedeclaremonmeuble.com/loueurs-en-meuble-non-professionnels-lmnp-calendrier-des-echeances-fiscales/
Classement en meublé de tourisme et fiscalité : https://immocitiz.fr/gerer-location/meuble-de-tourisme-classe-fiscalite-loi-le-meur/
Imposition des non-résidents, taux minimum et taux moyen : https://www.bensaid-avocats.fr/non-resident-tax-return/
Prélèvements sociaux des non-résidents : https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-suis-non-resident-suis-je-redevable-des-contributions
Déclaration LMNP, formulaires et échéances : https://www.qlower.com/blog/etapes--dates-delais-declaration-lmnp
CFE et location meublée, exonérations : https://www.archipel-lyon.fr/blog/exoneration-cfe-lmnp/
Déclaration d’un bien immobilier étranger en Belgique : https://www.mynot.be/page/declaration-bien-immobilier-etranger-revenu-cadastral-belgique.html
Sanctions en cas de non-déclaration d’immeubles étrangers : https://www.advisius.law/blog/personal-taxation-6/sanctions-accrues-en-cas-de-defaut-de-declaration-de-biens-immeubles-etrangers-31
Déclarer un bien à l’étranger via MyMinfin : https://fin.belgium.be/en/private-individuals/property/cadastral-income/abroad
Facteur de correction 2026 pour le revenu cadastral : https://blog.degandpartners.com/fr/article/revenu-cadastral-4-methodes-pour-le-determiner-le-nouveau-facteur-de-correction-2026-prevu-par-larticle-478-cir92-est-disponible./30070
Location meublée à l’étranger, ventilation 60/40 et jurisprudence : https://www.blogitaa.be/fr/2026/08/11/location-meublee-a-letranger-une-singularite-belge-susceptible-dengendrer-une-double-imposition/
Cet article présente un cadre fiscal général à partir d’un cas-type et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, seuils, formulaires et interprétations peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend notamment de la nature exacte du bien, des services proposés, des charges, du financement, de la situation familiale et de l’utilisation personnelle du logement.
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