Acheter un cabinet à Bruxelles en personne physique, en société ou en usufruit/nue-propriété : quelle option fiscale pour les revenus 2026 ?

Pour les revenus 2026, l’achat en personne physique est souvent la solution la plus flexible si le bien peut redevenir un investissement locatif privé. L’achat par une société simplifie les déductions, mais peut coûter cher à la sortie. Le démembrement usufruit/nue-propriété peut être intéressant, mais uniquement si l’usufruit est correctement valorisé et économiquement justifié. Le bon choix dépend toujours de la situation exacte.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs, arrondis, et concernent un dossier type d’achat d’un cabinet à Bruxelles pour les revenus 2026 / exercice d’imposition 2027.

Le cadre fiscal de départ à Bruxelles

Lorsqu’un professionnel achète un bien immobilier à Bruxelles pour y exercer une activité, plusieurs niveaux fiscaux doivent être analysés en même temps : les droits d’enregistrement, la déductibilité des frais professionnels, la TVA, la fiscalité des loyers futurs, et la fiscalité en cas de revente.

Pour un bien situé à Bruxelles acheté sous le régime des droits d’enregistrement, il faut en principe tenir compte d’un taux de 12,5 %. À titre illustratif, sur un bien d’environ 375.000 €, cela représente environ 46.900 € de droits, hors frais de notaire, frais de crédit, frais hypothécaires et frais bancaires.

L’abattement bruxellois doit être vérifié avec prudence. Il vise en principe l’acquisition d’une habitation principale en pleine propriété par une personne physique. Il peut donc être problématique lorsque le bien est destiné à une activité professionnelle, acquis via une société ou acquis en démembrement.

Un autre point important concerne la TVA. Pour une profession médicale ou paramédicale dont les prestations sont thérapeutiques, l’activité est en principe exemptée de TVA. Cela signifie généralement qu’il n’y a pas de droit à déduction de la TVA sur les travaux, aménagements ou frais liés au bien, sauf situation particulière. Pour un appartement ancien vendu sous droits d’enregistrement, l’impact peut être limité. En revanche, pour un bien neuf ou des travaux importants, l’absence de récupération de TVA peut augmenter fortement le coût réel du projet.

Option 1 : acheter le cabinet en personne physique

La première option consiste à acheter le bien en nom propre, seul ou avec son conjoint, puis à l’utiliser pour une activité professionnelle.

Cette solution est souvent la plus simple et la plus flexible sur le plan patrimonial. Elle permet notamment de conserver le bien dans le patrimoine privé et de le réorienter plus facilement vers une location résidentielle privée si l’activité professionnelle cesse ou déménage après quelques années.

Si le bien est utilisé à des fins professionnelles, certains frais peuvent être déduits, pour autant qu’ils respectent les conditions générales de déductibilité : ils doivent être exposés en vue d’acquérir ou de conserver des revenus professionnels, être réels, justifiés et correctement documentés.

Les frais généralement concernés peuvent inclure :

• les intérêts de l’emprunt ;

• le précompte immobilier ;

• les assurances ;

• les frais d’entretien et de réparation ;

• les charges de copropriété liées à l’usage professionnel ;

• les frais d’énergie, d’eau, d’internet ou de nettoyage ;

• les honoraires liés à l’acquisition ou au financement, selon leur traitement comptable ;

• les amortissements sur la partie bâtiment ;

• les amortissements distincts sur les aménagements, le mobilier professionnel et le matériel.

Le terrain n’est pas amortissable. Il faut donc ventiler le prix entre terrain et construction. À défaut d’expertise, une ventilation de travail peut parfois retenir, par exemple, 10 à 20 % pour le terrain et 80 à 90 % pour le bâtiment, mais cette répartition doit pouvoir être justifiée.

Pour un immeuble, l’amortissement du bâtiment se fait généralement sur une durée longue, souvent autour de 30 à 33 ans. Un taux annuel d’environ 3 % peut constituer une hypothèse prudente, à valider selon l’état réel du bien et la comptabilité du professionnel.

Attention si le conjoint finance une partie de l’achat

Lorsqu’un conjoint finance une partie importante de l’achat, il faut éviter toute confusion entre l’investissement privé du conjoint et l’activité professionnelle de l’autre époux.

Plusieurs structures sont possibles.

Le conjoint peut devenir copropriétaire du bien à proportion de son apport. Dans ce cas, le professionnel ne peut pas nécessairement déduire 100 % des amortissements comme s’il était seul propriétaire. Il ne peut déduire que la partie qui lui appartient, sauf convention spécifique organisant la rémunération de l’usage professionnel de la quote-part du conjoint.

Le conjoint peut aussi consentir un prêt privé. Dans ce cas, le professionnel détient une quote-part plus importante dans le bien, mais il faut une convention de prêt claire, avec modalités de remboursement et, le cas échéant, un intérêt raisonnable.

Une troisième option consiste à ce que le conjoint reste copropriétaire et perçoive une indemnité ou un loyer pour l’usage professionnel de sa quote-part. Cette solution peut créer une déduction chez le professionnel, mais elle rend aussi le revenu imposable chez le conjoint. Lorsque le locataire utilise le bien à des fins professionnelles, les revenus immobiliers ne sont pas uniquement taxés sur base du revenu cadastral : les loyers réels interviennent dans le calcul imposable.

Que se passe-t-il si l’activité passe ensuite en société ?

Si le bien reste privé et que l’activité est ensuite exercée via une société, la société peut louer le cabinet au propriétaire privé.

Ce schéma peut fonctionner, mais il faut un bail écrit, un loyer de marché et une attention particulière à la règle de requalification des loyers payés par une société à son dirigeant.

Pour les revenus 2026, la formule de référence repose sur le revenu cadastral non indexé × 5/3 × coefficient de revalorisation. Le coefficient de revalorisation est fixé à 5,75 pour les revenus 2026. La partie du loyer qui dépasse ce plafond peut être requalifiée en rémunération de dirigeant, avec une fiscalité moins favorable.

Si le bien est ensuite loué à un particulier qui ne l’utilise pas professionnellement, l’imposition se fait en principe sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur les loyers réellement perçus. C’est souvent l’un des grands avantages de la détention en personne physique pour une location résidentielle privée.

Le principal inconvénient est la plus-value future. Si le bien a été amorti comme actif professionnel, une revente ultérieure peut entraîner une taxation sur la partie professionnelle du bien, au moins à concurrence de la plus-value liée à cette affectation professionnelle.

Option 2 : acheter le cabinet directement par une société

La deuxième option consiste à constituer une société, souvent une SRL, qui achète directement le bien en pleine propriété.

Cette structure est claire : la société achète un immeuble utilisé pour son activité, supporte les frais, amortit le bâtiment, déduit les intérêts du crédit et comptabilise les charges. L’impôt des sociétés est en principe de 25 %, avec un éventuel taux réduit à analyser si les conditions PME sont réunies.

La société peut notamment déduire :

• les intérêts du crédit contracté par la société ;

• l’amortissement de la partie bâtiment ;

• les frais d’entretien et de réparation ;

• le précompte immobilier ;

• les assurances ;

• les frais de copropriété ;

• les frais d’aménagement du cabinet ;

• le mobilier et le matériel professionnel ;

• certains frais liés à l’acquisition, selon le traitement comptable retenu.

Cette option est cohérente si la société doit utiliser durablement le bien comme cabinet professionnel ou le conserver comme actif immobilier de long terme.

Elle devient moins favorable si l’objectif est de récupérer ensuite le bien dans le patrimoine privé ou de le louer à long terme à des particuliers. Une société est imposée sur ses revenus réels. Si elle loue ensuite le bien à un particulier, les loyers seront taxés dans la société comme revenus imposables, après déduction des charges. Ce n’est donc pas le régime favorable de la location privée taxée sur base du revenu cadastral.

En cas de revente, la plus-value est également imposable à l’impôt des sociétés. Ensuite, si les fonds doivent être sortis vers le patrimoine privé, il faut encore tenir compte de la fiscalité applicable aux dividendes, à la liquidation, à la réserve de liquidation ou à tout autre mécanisme de distribution.

C’est le principal défaut de la société pleine propriétaire : elle peut être efficace pendant l’exploitation, mais coûteuse à la sortie.

Option 3 : acheter en démembrement usufruit/nue-propriété

La troisième option consiste à organiser un démembrement : la société achète l’usufruit temporaire du bien, tandis que les personnes physiques achètent la nue-propriété.

Le principe est le suivant : la société utilise le bien pour son activité, amortit l’usufruit sur sa durée et déduit les frais qui lui incombent. À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue chez les nus-propriétaires personnes physiques, sans rachat du bien à la société.

C’est précisément pour cette raison que l’administration fiscale examine ces montages avec attention.

Deux conditions sont essentielles.

Premièrement, la société doit pouvoir intervenir correctement au moment de l’acte. Si le bien est d’abord acheté en pleine propriété par les personnes physiques, il n’est pas toujours possible de transformer ensuite l’opération en démembrement sans coût fiscal. Une cession ultérieure d’usufruit à la société peut entraîner de nouveaux droits d’enregistrement sur la valeur de l’usufruit. Il faut donc coordonner la constitution de la société avec le notaire avant l’acte authentique, et idéalement avant le compromis ou via une clause de substitution correctement rédigée.

Deuxièmement, la valorisation de l’usufruit doit être défendable. En droits d’enregistrement bruxellois, des règles spécifiques existent, avec notamment une limite selon laquelle la valeur de l’usufruit ne peut pas dépasser 4/5 de la valeur de la pleine propriété dans certains cas. Mais en impôts sur les revenus, une table forfaitaire ne suffit pas nécessairement. Il faut démontrer une valeur économique réelle.

La bonne approche consiste à valoriser l’usufruit sur base des flux économiques attendus :

• loyer de marché évité par la société ;

• revenus locatifs éventuels ;

• charges supportées par l’usufruitier ;

• durée de l’usufruit ;

• taux d’actualisation ;

• risques de vacance ;

• travaux prévus ;

• état du bien ;

• valeur résiduelle ;

• obligations respectives de l’usufruitier et des nus-propriétaires.

Exemple chiffré indicatif d’un démembrement sur 20 ans

À titre purement illustratif, supposons un bien d’environ 375.000 €, un loyer économique annuel d’environ 18.000 € et une actualisation à 4 % sur 20 ans.

Dans cette hypothèse, la valeur théorique de l’usufruit pourrait se situer autour de 245.000 €, soit environ 65 % du prix du bien. La nue-propriété représenterait alors environ 130.000 €.

Les droits d’enregistrement à 12,5 % seraient alors répartis approximativement comme suit :

• usufruit acquis par la société : base d’environ 245.000 €, soit environ 30.600 € de droits ;

• nue-propriété acquise par les personnes physiques : base d’environ 130.000 €, soit environ 16.300 € de droits ;

• total : environ 46.900 € de droits.

Le total des droits reste donc proche d’une acquisition en pleine propriété, mais la charge est répartie entre la société et les personnes physiques.

Ce calcul n’est pas une recommandation. Il doit être recalculé avec le loyer de marché réel, le revenu cadastral, les charges, les travaux prévus, l’état du bien, l’usage professionnel réel et le scénario de location future.

Le risque principal : la requalification

Le risque principal d’un démembrement est la requalification fiscale.

Si la société paie un usufruit trop cher, l’administration peut considérer qu’elle finance indirectement l’enrichissement des nus-propriétaires. Le risque peut prendre plusieurs formes :

• rejet partiel de frais ;

• avantage de toute nature ;

• avantage anormal ou bénévole ;

• abus fiscal ;

• discussion sur la réalité ou la justification des dépenses.

Le risque augmente encore si le bien peut facilement être utilisé comme habitation privée ou si l’usage professionnel annoncé n’est pas parfaitement documenté. Il faut alors pouvoir démontrer la réalité de l’affectation professionnelle : aménagement du cabinet, agenda de consultations, absence d’usage privé, autorisation de copropriété, conformité urbanistique, assurance professionnelle, factures de matériel, signalétique éventuelle, etc.

Une durée d’usufruit de 20 ans est-elle toujours défendable ?

Pas nécessairement.

Une durée de 20 ans peut être cohérente si la société peut démontrer un besoin économique réel pendant toute la période ou, au minimum, une capacité objective à rentabiliser l’usufruit jusqu’à son terme.

En revanche, si l’on sait dès le départ que le bien pourrait cesser d’être utilisé professionnellement après 5 à 10 ans, un usufruit de 20 ans devient plus fragile. La société resterait usufruitière même après la fin de l’usage professionnel. Elle pourrait éventuellement louer le bien si l’acte le permet, mais les loyers seraient alors taxés dans la société. Les nus-propriétaires ne récupéreraient l’usage économique complet qu’à l’extinction de l’usufruit.

Dans ce type de situation, une durée plus courte, par exemple 10 ou 12 ans, peut parfois être plus cohérente avec le projet réel. L’économie fiscale annuelle peut être moindre, mais le montage est souvent plus défendable si l’horizon professionnel est réellement limité.

Comparaison pratique des trois structures

L’achat en personne physique offre la meilleure flexibilité si le bien peut devenir un investissement locatif privé. Les loyers résidentiels futurs peuvent être imposés sur base du revenu cadastral, mais les déductions professionnelles sont limitées à la quote-part réellement utilisée et détenue. Il faut aussi gérer le risque de taxation future sur la partie professionnelle amortie.

L’achat par une société est clair et simple pendant l’exploitation : la société déduit ses frais, amortit le bien et centralise le financement. Mais le bien est enfermé dans la société. Les loyers privés futurs sont imposés comme revenus réels de la société, la plus-value de revente est imposable, et la sortie des fonds vers le patrimoine privé peut générer une fiscalité supplémentaire.

Le démembrement usufruit/nue-propriété peut être très intéressant à long terme, car la société supporte l’usage économique du bien pendant la durée de l’usufruit et la pleine propriété se reconstitue ensuite chez les personnes physiques. Mais ce montage est sensible : la valorisation doit être solide, l’usage professionnel réel doit être documenté et la durée de l’usufruit doit correspondre à une logique économique crédible.

Que se passe-t-il si le cabinet devient un logement locatif privé ?

C’est souvent le point décisif.

Si le bien est détenu en personne physique, le passage vers une location privée est relativement simple. Il faut cesser l’affectation professionnelle, arrêter les déductions professionnelles et traiter correctement la sortie éventuelle de l’actif professionnel. Si le locataire est une personne physique qui n’utilise pas le bien professionnellement, les revenus locatifs sont en principe taxés sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %.

Si le bien est détenu par une société, les loyers privés restent imposés dans la société comme revenus réels. Cette structure est donc généralement moins favorable pour une location résidentielle privée de long terme.

Si le bien est détenu en démembrement, tout dépend de la durée restante de l’usufruit. Tant que l’usufruit existe, c’est la société usufruitière qui a le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus. Une extinction anticipée de l’usufruit peut être possible juridiquement, mais elle peut entraîner des conséquences fiscales ou des droits d’enregistrement, et doit être analysée avant toute décision.

Points à vérifier avant de signer

Avant de choisir la structure d’achat, plusieurs éléments doivent être vérifiés :

• le règlement de copropriété autorise-t-il l’exercice d’une profession libérale et l’accueil de patients ?

• l’affectation urbanistique permet-elle l’usage de cabinet professionnel ?

• le compromis prévoit-il une faculté de substitution ou l’intervention d’une future société ?

• le revenu cadastral est-il connu ?

• le bien est-il vendu sous droits d’enregistrement ou sous TVA ?

• des travaux sont-ils prévus, et si oui, pour quel montant ?

• quelle est la valeur locative de marché comme cabinet et comme logement résidentiel ?

• le conjoint souhaite-t-il être copropriétaire, prêteur ou investisseur dans la société ?

• la banque accepte-t-elle un financement compatible avec une société ou un démembrement ?

• une valorisation économique de l’usufruit peut-elle être documentée ?

Questions fréquentes

Acheter un cabinet en société est-il toujours plus avantageux fiscalement ?

Non. La société peut déduire les frais et amortir le bien, mais elle est imposée sur les revenus réels et sur la plus-value de revente. Si le bien doit redevenir un investissement privé, l’achat en société peut être moins flexible.

Le démembrement usufruit/nue-propriété permet-il d’éviter l’impôt ?

Non. Le démembrement peut être fiscalement intéressant, mais il doit être correctement valorisé et économiquement justifié. Si l’usufruit est surévalué ou mal documenté, l’administration peut contester le montage.

Quelle durée d’usufruit choisir pour un cabinet professionnel ?

La durée doit correspondre à l’usage économique réel prévu par la société. Si l’activité professionnelle est susceptible de s’arrêter après 5 à 10 ans, un usufruit de 20 ans doit être justifié avec prudence.

Peut-on récupérer la TVA sur l’achat ou les travaux d’un cabinet médical ou paramédical ?

En principe, les prestations médicales ou paramédicales thérapeutiques sont exemptées de TVA. Cela signifie généralement qu’il n’y a pas de droit à récupération de la TVA sur les travaux ou frais, sauf prestations non thérapeutiques ou situation particulière.

Comment sont imposés les loyers si le bien est loué à un particulier ?

Si le bien est détenu en personne physique et loué à un particulier qui ne l’utilise pas professionnellement, l’imposition se fait en principe sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur les loyers réels.

Que se passe-t-il si une société paie un loyer à son dirigeant pour utiliser le cabinet ?

Le loyer doit rester raisonnable. Pour les revenus 2026, la formule de référence utilise le revenu cadastral non indexé multiplié par 5/3 et par le coefficient de revalorisation 5,75. L’excédent peut être requalifié en rémunération de dirigeant.

Sources

1. Bruxelles Fiscalité — Droits de vente sur les biens immeubles — https://admin.be.brussels/sites/default/files/2025-04/20170130_lhu_jae_verkooprechten_droits_de_vente_2026.pdf

2. SPF Finances — Exemption TVA pour prestations médicales — https://finances.belgium.be/fr/independants_professions_liberales/medical-paramedical/exemption-tva

3. UCM — Les frais déductibles en matière fiscale — https://www.ucm.be/actualites/les-frais-d%C3%A9ductibles-en-matiere-fiscale

4. SPF Finances — Déclarer des revenus immobiliers — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenus-immobiliers/declarer

5. SPF Finances — Location à une personne qui n’utilise pas le bien à des fins professionnelles — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/louer-donner-location/revenus-locatifs/particulier

6. SPF Finances — Location à une personne qui utilise le bien à des fins professionnelles — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/louer-donner-location/revenus-locatifs/professionnel

7. SPF Finances — Impôt des sociétés, déclaration et taux — https://finances.belgium.be/fr/entreprises/impot_des_societes/declaration

8. Securex — Coefficient de revalorisation des revenus cadastraux 2026 — https://www.securex.be/fr/lex4you/employeur/actualites/coefficient-de-revalorisation-des-revenus-cadastraux-5%2C75

9. Service des Décisions Anticipées — Rapport annuel 2017 — https://www.ruling.be/sites/default/files/content/download/files/rapport_annuel_sda_2017_fr.pdf

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales peuvent changer d’une année à l’autre, et le traitement correct dépend toujours des faits exacts, des montants, des documents, de l’usage réel du bien et de la structure juridique retenue.

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