Acheter un cabinet professionnel en personne physique ou via une société en Belgique en 2026 ?
Acheter un cabinet en personne physique ou via une société ? En 2026, comparez loyers professionnels, frais, plus-values, TVA et bénéfice imposable.
Lorsqu’un indépendant achète un cabinet professionnel dont une partie sera louée à d’autres professionnels, l’achat en personne physique peut rester plus avantageux qu’une acquisition via une SRL, notamment lorsque le bénéfice de l’activité est encore modéré et que le compromis a déjà été signé en nom propre. Une société peut réduire l’impôt immédiat sur certains revenus, mais elle ajoute des frais, une fiscalité lors de la sortie de l’argent et un régime de plus-value souvent moins favorable. Le bon choix dépend toutefois de la situation individuelle.
Les montants ci-dessous sont illustratifs et arrondis. L’analyse concerne les revenus 2026, exercice d’imposition 2027.
Un compromis signé en personne physique limite déjà les possibilités
En droit belge, le compromis vaut vente. Lorsqu’un compromis immobilier a déjà été signé par une personne physique, il n’est donc généralement pas possible de remplacer simplement l’acquéreur par une société avant l’acte authentique.
La déclaration de command peut, dans certaines circonstances, permettre de désigner un autre acquéreur sans supporter une seconde fois les droits d’enregistrement. Elle suppose toutefois notamment :
que la faculté d’élire command ait été expressément prévue dans le compromis ;
que la déclaration soit faite par acte authentique ;
qu’elle intervienne au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la signature du compromis.
Si les conditions ne sont pas respectées, l’opération peut être assimilée à une nouvelle mutation et entraîner une nouvelle perception des droits d’enregistrement.
À Bruxelles, le taux applicable à l’acquisition d’un immeuble professionnel est de 12,5 %. Sur un prix d’acquisition illustratif d’environ 115 000 €, cela représente 14 375 € de droits.
Une autre possibilité serait de résoudre le premier compromis avec l’accord du vendeur puis d’en conclure un nouveau avec une société. Elle implique cependant de coordonner vendeur, notaire et banque, de constituer la société et souvent de renégocier entièrement le financement. Cette solution ne se justifie que si les avantages économiques attendus sont réellement importants.
En personne physique, il faut distinguer la partie occupée de la partie louée
Lorsqu’un indépendant achète un même immeuble pour y exercer son activité et louer d’autres pièces à des professionnels, deux régimes fiscaux peuvent coexister.
La partie utilisée personnellement pour l’activité constitue un actif professionnel.
La partie louée reste en principe dans le patrimoine privé et produit des revenus immobiliers.
La ventilation doit pouvoir être objectivée, par exemple sur la base des surfaces. Dans l’illustration utilisée ici, on retient une répartition de 1/3 pour l’activité propre et 2/3 pour les bureaux loués.
Cette ventilation influence notamment :
les amortissements ;
les intérêts d’emprunt déductibles ;
les frais d’acquisition ;
les travaux ;
le précompte immobilier ;
la fiscalité applicable lors d’une revente.
Quels frais peuvent être déduits pour la partie utilisée comme cabinet ?
Pour la quote-part professionnelle, une partie importante des coûts peut être prise en compte fiscalement.
Sur un achat d’environ 115 000 € à Bruxelles, les droits d’enregistrement de 12,5 % représentent environ 14 375 €. L’abattement bruxellois destiné à l’acquisition d'une habitation principale ne s’applique pas à un immeuble acquis exclusivement à des fins professionnelles.
À ces droits peuvent s’ajouter, à titre illustratif, environ 3 000 € d’autres frais liés à l’acte.
Avec une affectation professionnelle d’environ un tiers, la quote-part professionnelle des frais peut représenter environ 5 800 €.
La construction peut également être amortie. Un taux illustratif d’environ 3 % par an appliqué à la valeur du bâtiment hors terrain peut, dans ce type de configuration, produire environ 950 à 1 000 € de déduction annuelle pour la partie professionnelle.
Peuvent également intervenir :
la quote-part professionnelle des intérêts du crédit ;
certains travaux, comme une mise en conformité électrique ou de la peinture ;
la quote-part professionnelle du précompte immobilier ;
d’autres dépenses nécessaires à l’activité, selon leur nature.
Dans l’exemple d’un crédit d’environ 100 000 € sur 10 ans, la part des intérêts correspondant au cabinet pourrait représenter approximativement 1 100 à 1 300 € la première année.
L’économie effective dépend toutefois du taux marginal d’imposition du contribuable, des additionnels communaux et, selon la dépense concernée, de l’incidence sur les cotisations sociales.
Comment sont taxés les bureaux loués à d’autres indépendants ?
C’est souvent le point le plus important.
Lorsqu’un immeuble est loué à un particulier qui l’utilise exclusivement comme habitation privée, l’imposition belge repose généralement sur le revenu cadastral plutôt que sur le loyer réellement encaissé.
Ce régime ne s’applique pas de la même manière lorsqu’un local est loué à un professionnel qui le déduit dans son activité.
Dans ce cas, le propriétaire personne physique est imposé sur le loyer réel, après application d’un forfait pour frais.
Le forfait est en principe de 40 % du loyer brut, mais il est plafonné à :
2/3 du revenu cadastral non indexé × coefficient de revalorisation.
Pour les revenus 2026, ce coefficient de revalorisation est fixé à 5,75.
Exemple illustratif
Supposons :
12 000 € de loyers annuels ;
un revenu cadastral correspondant à la partie louée d’environ 650 à 700 €.
Le forfait théorique de 40 % serait de :
12 000 € × 40 % = 4 800 €.
Mais le plafond calculé à partir du revenu cadastral serait approximativement compris entre 2 500 et 2 700 €.
La déduction serait donc nettement inférieure aux 4 800 € théoriques.
Les intérêts de l’emprunt correspondant à la partie louée peuvent en revanche également être déduits des revenus immobiliers dans les conditions applicables. Dans l’illustration, ils pourraient représenter environ 2 300 à 2 600 € la première année, puis diminuer progressivement à mesure que le crédit est remboursé.
Avec ces hypothèses, l’impôt imputable aux loyers pourrait se situer autour de 3 300 à 3 600 € la première année, puis augmenter progressivement vers environ 4 300 à 4 700 € lorsque les intérêts déductibles deviennent plus faibles.
Sur 12 000 € de loyers bruts, il pourrait ainsi rester approximativement 7 400 à 8 700 € par an après impôt sur ces revenus, mais avant précompte immobilier, charges et autres dépenses.
Ces chiffres dépendent fortement du revenu cadastral réel, du financement et de la situation fiscale du propriétaire.
Les loyers professionnels sont-ils soumis aux cotisations sociales ?
Un avantage de la détention en personne physique est que les revenus immobiliers restent, en principe, des revenus immobiliers.
Ils ne sont donc pas soumis aux cotisations sociales d’indépendant comme le serait une rémunération professionnelle.
Cela peut rendre la comparaison avec une société moins évidente qu’elle n’y paraît lorsqu’on examine seulement le taux facial de l’impôt des sociétés.
L’administration peut-elle vérifier le montant du loyer ?
Oui.
Depuis l’exercice d’imposition 2024, un locataire qui veut déduire professionnellement un loyer doit notamment communiquer certaines informations permettant d’identifier le bailleur et les montants concernés via le mécanisme de l’annexe 270 MLH.
Cela facilite le recoupement entre les loyers déclarés comme charges par le locataire et les revenus immobiliers déclarés par le propriétaire.
Il est donc particulièrement important de déclarer correctement les loyers professionnels dès le départ.
Qu’en est-il de la TVA ?
Dans le cas d’une activité paramédicale bénéficiant d’une exemption de TVA, l’acquisition du cabinet ne permet pas automatiquement de récupérer la TVA supportée sur les dépenses.
La location immobilière est elle aussi, en principe, exemptée de TVA.
Il n’y a donc généralement :
pas de TVA facturée sur les loyers dans ce schéma ;
mais également pas de récupération de la TVA sur les travaux concernés.
L’option TVA applicable à certaines locations professionnelles est notamment liée aux bâtiments neufs ou assimilés. Elle ne peut donc pas être considérée comme disponible pour n’importe quel immeuble professionnel existant.
La revente est souvent le principal avantage de la personne physique
La fiscalité de la sortie est un élément déterminant lorsqu’on compare détention privée et détention en société.
Pour la partie de l’immeuble qui reste dans le patrimoine privé, la plus-value immobilière peut être taxée à 16,5 % lorsqu’une revente intervient dans les 5 ans suivant l’acquisition.
Au-delà de cette période, cette plus-value privée peut être exonérée dans le cadre décrit par l’analyse.
Pour la partie utilisée comme actif professionnel, une plus-value peut bénéficier d'une taxation distincte à 16,5 % lorsqu’elle a été affectée à l’activité pendant plus de 5 ans.
L’article 47 du CIR 92 peut également permettre une taxation étalée en cas de remploi lorsque ses conditions sont remplies.
En cas de cessation de l’activité à partir de 60 ans, un taux de 10 % peut également entrer en considération dans certaines situations de plus-value de cessation.
La qualification précise de chaque partie de l’immeuble et la durée d’affectation doivent donc être vérifiées avant toute revente.
Pourquoi une SRL peut sembler fiscalement plus attractive
Une société offre plusieurs avantages apparents.
Une petite société peut bénéficier du taux réduit de l’impôt des sociétés de 20 % sur la première tranche de 100 000 € de bénéfice, au lieu du taux normal de 25 %, si elle remplit les conditions applicables.
Parmi ces conditions figure notamment une rémunération minimale du dirigeant de 50 000 € brut par an, montant relevé et indexé, ou une rémunération au moins égale au résultat imposable lorsque celui-ci est inférieur.
Les avantages en nature sont également limités à 20 % de cette rémunération dans le cadre décrit par les règles citées.
Les sociétés nouvellement constituées bénéficient toutefois d’une dispense de cette condition de rémunération pendant leurs quatre premiers exercices.
Dans une société propriétaire du bien :
l’ensemble du bâtiment professionnel peut être amorti ;
les frais liés à l’immeuble peuvent être déduits selon les règles de l’ISOC ;
les loyers font partie du résultat de la société.
À première vue, des loyers d’environ 12 000 € par an pourraient ainsi générer seulement environ 1 200 à 1 500 € d’ISOC après certaines charges, contre plusieurs milliers d’euros d’IPP dans une détention privée.
Mais cette comparaison est incomplète.
Pourquoi le taux de 20 % de l’ISOC ne suffit pas pour comparer
L’argent gagné par une société appartient à la société.
Pour que son dirigeant puisse l’utiliser personnellement, il doit généralement être sorti sous forme de rémunération ou de dividende.
Une rémunération est soumise à l’impôt des personnes physiques et aux cotisations sociales.
Un dividende est en principe soumis au précompte mobilier.
Depuis le 1er juillet 2026, le taux applicable dans le régime VVPRbis mentionné dans l’analyse est passé à 18 %, alors que le taux historique était de 15 %. Ce taux réduit n'est accessible que lorsque toutes les conditions du régime sont remplies et, notamment, à partir du moment prévu par les règles du VVPRbis.
La réserve de liquidation a également été durcie : elle implique une cotisation distincte de 10 % lors de sa constitution, puis un précompte lors de sa distribution, avec une charge globale indiquée dans l’analyse à 18 % dans le nouveau régime.
Ainsi, un euro de bénéfice locatif qui subit d’abord environ 20 % d’ISOC, puis 18 % lors de sa distribution, supporte une charge combinée d’environ 34 %, avant de tenir compte des frais de structure.
Les frais fixes d’une société peuvent absorber l’économie fiscale
Une SRL génère également des coûts qui existent indépendamment du niveau de loyers.
À titre indicatif :
constitution : environ 2 000 à 2 500 € ;
comptabilité annuelle : environ 2 500 à 3 500 € ;
cotisation annuelle à charge des sociétés ;
formalités de dépôt et de publication.
Pour un petit immeuble générant environ 12 000 € de loyers annuels, ces coûts peuvent absorber une grande partie, voire la totalité, de l’économie fiscale obtenue grâce à l’ISOC.
La société devient généralement plus intéressante lorsque le volume d’activité et la capacité à laisser les bénéfices dans la société augmentent.
La revente d’un immeuble détenu en société est beaucoup moins favorable
Une société ne bénéficie pas de l’exonération privée applicable après cinq ans à une partie d’un immeuble détenu par une personne physique.
La plus-value réalisée par une société est intégrée dans son résultat imposable et peut subir l’ISOC à 20 % ou 25 %.
Si le produit de la vente doit ensuite être distribué à la personne physique, une seconde imposition peut intervenir lors de cette distribution.
La charge cumulée peut donc dépasser 35 à 40 % dans certaines configurations.
C’est pourquoi l’économie annuelle réalisée sur les loyers ne doit jamais être examinée sans tenir compte de la fiscalité future de la revente.
À partir de quel bénéfice une société devient-elle intéressante ?
Il n’existe pas de seuil universel.
Dans l’exemple analysé, avec un bénéfice professionnel de l’ordre de 30 000 € et environ 12 000 € de loyers, une société ne produit pas nécessairement d’économie nette une fois intégrés :
les frais comptables ;
les coûts juridiques ;
la fiscalité des dividendes ;
le besoin éventuel de rémunération ;
la fiscalité future de la plus-value.
À titre de grille de lecture, l’analyse situe un point de bascule fréquemment observé autour de 45 000 à 60 000 € de bénéfice stable, surtout lorsque l’indépendant n’a pas besoin de retirer immédiatement l’intégralité du bénéfice pour ses dépenses privées.
Ce n’est cependant pas un seuil légal. La bonne structure dépend du niveau de bénéfice, des besoins privés, du financement, des investissements prévus et de l’horizon de détention.
Peut-on créer une société plus tard tout en gardant le bâtiment en personne physique ?
Oui.
Un indépendant peut acheter un premier cabinet en personne physique puis créer ultérieurement une SRL d’exploitation lorsque son activité atteint une taille qui le justifie.
La société peut alors louer le cabinet à son dirigeant.
Dans ce cas, une règle importante doit être surveillée : le loyer payé par la société à son dirigeant ne peut pas dépasser, sans conséquence fiscale particulière, 5/3 du revenu cadastral revalorisé.
Pour les revenus 2026, le coefficient de revalorisation est de 5,75.
La partie du loyer dépassant ce plafond peut être requalifiée en rémunération de dirigeant, avec les conséquences fiscales et sociales correspondantes.
Peut-on apporter plus tard l’immeuble à une société ?
Un transfert ultérieur reste également possible.
D’après le régime repris dans l’analyse, l’apport par une personne physique d’un immeuble qui n’est ni affecté ni destiné à l’habitation peut échapper au droit d’enregistrement proportionnel et ne supporter qu’un droit fixe.
Deux réserves sont toutefois essentielles :
si la société reprend une partie du crédit ou une dette liée à l’immeuble, cette partie peut être considérée comme une vente et subir les droits proportionnels ;
l’apport peut déclencher l’imposition d’une plus-value sur la partie qui constituait un actif professionnel.
Un apport ultérieur doit donc être chiffré avant sa réalisation.
Quelles formalités prévoir pour les bureaux loués ?
Une fois le bien acquis, plusieurs éléments doivent être correctement documentés.
Il est utile de :
déterminer précisément la surface professionnelle propre et la surface louée ;
obtenir ou vérifier la ventilation pertinente du revenu cadastral ;
conclure un bail écrit avec chaque occupant professionnel ;
définir clairement le loyer, l’indexation et les provisions pour charges ;
prévoir contractuellement, le cas échéant, la prise en charge du précompte immobilier par le locataire lorsque les règles applicables au bail non résidentiel le permettent ;
enregistrer les baux.
L’analyse mentionne un droit d’enregistrement de 0,2 % sur le cumul des loyers pour ces baux.
Toutes les factures liées à la partie professionnelle doivent également être conservées afin de pouvoir justifier les frais réellement déduits.
Frequently asked questions
Questions fréquentes
Peut-on remplacer une personne physique par une SRL après avoir signé le compromis ?
Pas automatiquement. La déclaration de command suppose notamment qu’elle ait été prévue dans le compromis et qu’elle soit réalisée au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant sa signature. À défaut, un changement d’acquéreur peut entraîner une nouvelle mutation et de nouveaux droits.
Comment sont imposés les loyers d’un cabinet loué à un indépendant ?
Lorsque le locataire utilise le bien professionnellement et déduit son loyer, le propriétaire est en principe imposé sur le loyer réel, diminué d’un forfait de 40 % plafonné à 2/3 du revenu cadastral non indexé × 5,75 pour les revenus 2026.
Les loyers professionnels sont-ils soumis aux cotisations sociales d’indépendant ?
En principe non lorsqu’ils conservent leur qualification de revenus immobiliers. Cette différence doit être intégrée dans la comparaison entre détention privée et société.
Une SRL est-elle automatiquement plus intéressante grâce au taux d’ISOC de 20 % ?
Non. Il faut ajouter les frais de société, la fiscalité permettant de sortir l’argent vers la personne physique et la fiscalité de la future plus-value. Le taux d’ISOC pris isolément ne suffit donc pas pour décider.
Peut-on garder l’immeuble en personne physique et le louer ensuite à sa propre société ?
Oui. Il faut toutefois surveiller la limite de 5/3 du revenu cadastral revalorisé, avec un coefficient de 5,75 pour les revenus 2026, afin d’éviter qu’une partie du loyer soit requalifiée en rémunération de dirigeant.
Peut-on transférer le cabinet à une société plusieurs années après l’achat ?
Oui, un apport ultérieur peut être envisagé. Pour un immeuble non résidentiel, le régime des droits d’enregistrement peut être favorable, mais une reprise de dette par la société ou une plus-value sur la partie professionnelle peut modifier fortement le coût de l’opération.
Sources
La déclaration de command (Actualités du droit belge) - https://www.actualitesdroitbelge.be/droit-immobilier/abreges-juridiques/la-declaration-de-command/la-declaration-de-command
Droits d'enregistrement dans les trois Régions (Forum for the Future) - https://blog.forumforthefuture.be/fr/article/tour-dhorizon-des-droits-denregistrement-en-matiere-dacquisition-dimmeubles-dans-les-trois-regions/19291
Location à des fins professionnelles (SPF Finances) - https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/louer-donner-location/revenus-locatifs/professionnel
Annexe 270 MLH, obligation des locataires (Moore Belgium) - https://www.moore.be/fr/nouvelle/nouvelle-obligation-de-notification-pour-les-locataires-qui-deduisent-des-indemnites-de
La taxation des plus-values immobilières (PIM) - https://www.pim.be/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
Plus-value de cessation (Baker Tilly Belgium) - https://bakertilly.be/fr/news/plus-value-de-cessation-que-devez-vous-savoir/
Taux réduit ISOC, conditions 2026 (Medadvice) - https://www.medadvice.be/2026/04/20/taux-reduit-isoc-conditions/
Rémunération minimale des dirigeants portée à 50 000 € (Jubel) - https://www.jubel.be/fr/augmentation-de-la-remuneration-minimale-des-dirigeants-dentreprise/
Taux réduit ISOC et exemption starters (Myfid) - https://www.myfid.be/ressources/comptabilite/taux-reduit-isoc/
Hausse du précompte VVPRbis et réserves de liquidation au 1er juillet 2026 (Vandelanotte) - https://www.vandelanotte.be/en/news/higher-withholding-tax-on-vvprbis-dividends-and-liquidation-reserves-from-1-july-2026
Réserve de liquidation et VVPRbis, durcissement (Wellfin) - https://www.wellfin.be/fr/reserve-liquidation-vvpr-bis-fiscalite-dividendes-durcie/
Coefficient de revalorisation 5,75 et requalification des loyers (Securex) - https://www.securex.be/fr/lex4you/employeur/actualites/coefficient-de-revalorisation-des-revenus-cadastraux-5,75
Apport d'un immeuble en société, fiscalité (Mynot) - https://www.mynot.be/page/apport-immobilier-societe-risques-fiscalite-traitement-pieges-belgique.html
Cet article présente un cadre général et illustratif et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales, taux, coefficients et conditions peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend notamment de l’affectation exacte du bien, du revenu cadastral, du financement, des baux, du niveau de bénéfice et de la situation personnelle du contribuable.
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