Peut-on garder l’abattement bruxellois si l’on part travailler à l’étranger et que l’on veut louer son appartement en 2026 ?

En Région bruxelloise, un départ professionnel à l’étranger peut constituer un argument sérieux, mais il ne permet pas automatiquement de conserver l’abattement sur les droits d’enregistrement ni de louer le bien sans risque. Pour les revenus 2026 et l’exercice d’imposition 2027, le traitement dépend notamment de la durée réelle d’occupation, de la date d’établissement de la résidence principale, des conditions du financement et de l’existence d’autorisations écrites préalables.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et concernent principalement un achat réalisé après l’entrée en vigueur des règles applicables aux acquisitions bruxelloises à partir de 2023, avec une situation analysée pour les revenus 2026 / exercice d’imposition 2027.

Le cadre général : abattement bruxellois et obligation de résidence principale

L’abattement bruxellois sur les droits d’enregistrement permet, sous conditions, de ne pas payer les droits d’enregistrement sur une première tranche du prix d’achat d’un logement situé en Région de Bruxelles-Capitale.

Pour un achat intervenu à partir de 2023, le mécanisme peut comprendre :

• un abattement principal, par exemple sur une tranche de 200.000 €, soit un avantage fiscal potentiel de 25.000 € au taux de 12,5 % ;

• un abattement complémentaire énergétique, par exemple sur une tranche supplémentaire de 50.000 €, soit un avantage potentiel de 6.250 €, lorsque les conditions d’amélioration énergétique sont remplies.

Dans un cas typique, l’avantage total peut donc atteindre environ 31.250 €.

Mais cet avantage n’est pas définitivement acquis dès l’achat. L’acquéreur doit notamment établir sa résidence principale dans le bien et la maintenir pendant cinq ans. Si cette condition n’est pas respectée, une restitution de l’avantage peut être réclamée, en principe selon les règles de proratisation applicables.

Le point souvent oublié : les cinq ans ne commencent pas toujours à la date d’achat

Une erreur fréquente consiste à penser que le délai de cinq ans commence toujours à la date de l’acte d’achat.

En pratique, il faut distinguer :

• la date d’achat du bien ;

• la date d’établissement effectif de la résidence principale dans le bien ;

• la date à partir de laquelle l’administration considère que la condition de maintien commence réellement à courir.

Par exemple, si une personne achète un appartement en 2023 mais ne s’y domicilie effectivement qu’en 2025 après des travaux, une approche prudente consiste à considérer que le délai de maintien de cinq ans pourrait courir à partir de l’établissement effectif de la résidence principale, et non simplement à partir de l’acte d’achat.

Dans ce type de situation, un départ à l’étranger en 2026 peut donc intervenir très tôt dans la période de maintien, ce qui augmente fortement le risque de restitution partielle de l’abattement.

Quel montant peut être réclamé si la résidence principale n’est pas maintenue ?

Le risque financier dépend de plusieurs éléments :

• le montant exact de l’abattement obtenu ;

• la date retenue comme point de départ de la résidence principale ;

• la date du départ effectif ;

• la durée pendant laquelle la condition a réellement été respectée ;

• l’éventuelle application d’une exception, comme la force majeure.

À titre illustratif, pour un avantage principal de 25.000 €, si l’administration considère qu’une seule année environ a été respectée sur une période de cinq ans, la restitution potentielle peut encore représenter un montant important, parfois de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le prorata appliqué.

Il faut également tenir compte de l’abattement énergétique complémentaire. Si un avantage complémentaire d’environ 6.250 € a été obtenu, il faut vérifier séparément si les conditions énergétiques, notamment l’amélioration du certificat PEB dans le délai prévu, sont bien respectées.

Un départ professionnel à l’étranger est-il une force majeure ?

C’est souvent le cœur du problème.

Un emploi à l’étranger, surtout lorsqu’il impose une présence physique dans un autre pays, constitue un motif professionnel réel et sérieux. Il peut donc être utile dans un dossier argumenté.

Cependant, cela ne signifie pas automatiquement qu’il s’agit d’une force majeure au sens fiscal.

La force majeure est généralement appréciée strictement. Il faut en principe démontrer un événement :

• indépendant de la volonté du contribuable ;

• imprévisible ou difficilement évitable ;

• rendant objectivement impossible le respect de la condition de résidence principale.

Un départ imposé par l’employeur peut être plus facile à défendre qu’une nouvelle opportunité professionnelle acceptée volontairement. Un contrat auprès d’une organisation internationale ou d’un employeur basé à l’étranger peut renforcer le dossier, mais ne garantit pas l’acceptation de la force majeure.

La bonne approche consiste donc à demander une position écrite avant de partir officiellement ou de louer le bien, plutôt que de supposer que le motif professionnel suffira.

Garder son domicile officiel à Bruxelles suffit-il ?

Non, pas nécessairement.

En fiscalité, la résidence principale ne dépend pas uniquement de l’adresse inscrite dans les registres. L’administration peut aussi examiner les faits :

• où la personne vit réellement ;

• où elle travaille ;

• où se trouve son logement principal ;

• où elle passe la majorité de son temps ;

• où se trouve le centre de ses intérêts personnels et économiques.

Ainsi, une personne qui garde une domiciliation officielle à Bruxelles mais loue un logement à l’étranger, y travaille à temps plein et y réside principalement peut rencontrer des difficultés si la situation de fait contredit la domiciliation officielle.

À l’inverse, si le séjour à l’étranger reste temporaire, que le logement bruxellois n’est pas loué et que le contribuable conserve un lien réel avec le bien, l’argument d’une absence professionnelle temporaire peut être plus défendable.

Attention au Fonds du Logement ou à un crédit soumis à conditions

Le risque ne concerne pas uniquement l’abattement fiscal.

Lorsqu’un logement a été financé par un organisme public ou par un crédit assorti de conditions spécifiques, il faut également vérifier les clauses relatives à :

• l’occupation personnelle du bien ;

• l’interdiction ou la limitation de mise en location ;

• l’obligation d’obtenir une autorisation écrite préalable ;

• une éventuelle majoration du taux d’intérêt en cas de location ;

• les conditions liées au montant du loyer ou au type de bail.

Dans ce type de dossier, il est risqué de signer un bail avant d’avoir obtenu une réponse écrite. Même si la location permet de couvrir une partie importante du crédit, le gain financier peut être réduit par une majoration de taux, les impôts, les charges, l’assurance, le précompte immobilier, les périodes de vide locatif et les frais d’entretien.

Location privée ou professionnelle : l’impact fiscal est très différent

Si la mise en location est autorisée, le type de locataire est essentiel.

Lorsque le bien est loué à une personne physique qui l’utilise exclusivement comme habitation privée, l’imposition belge se fait en principe sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur le loyer réellement perçu.

À titre illustratif, avec un revenu cadastral non indexé d’environ 900 € et un coefficient d’indexation de 2,3000 pour l’année de revenus 2026, la base imposable annuelle serait approximativement :

900 € × 2,3000 × 1,40 = 2.898 €

Ce montant doit ensuite être proratisé si le bien n’est loué qu’une partie de l’année.

En revanche, si le locataire est une société, une ASBL, une personne qui utilise le bien professionnellement ou si le bail permet un usage professionnel, la taxation peut devenir beaucoup plus lourde, car le loyer réel intervient dans le calcul.

Pour limiter ce risque, il faut généralement prévoir un bail strictement résidentiel, interdire l’usage professionnel et enregistrer correctement le bail.

Résidence fiscale belge, résidence fiscale française et revenus étrangers

Un départ professionnel à l’étranger peut aussi modifier la résidence fiscale.

Une personne peut rester résidente fiscale belge si elle conserve son domicile fiscal ou le siège de sa fortune en Belgique. Mais un autre pays peut également considérer qu’elle devient résidente fiscale locale si elle y a son foyer, son séjour principal, son activité professionnelle principale ou le centre de ses intérêts économiques.

Si la personne devient résidente fiscale étrangère tout en conservant un bien immobilier en Belgique, les revenus immobiliers belges restent en principe imposables en Belgique, car les revenus d’immeubles sont généralement imposables dans l’État où l’immeuble est situé.

Cela peut entraîner :

• une déclaration belge spéciale en cas de départ en cours d’année ;

• une déclaration à l’impôt des non-résidents pour les années suivantes ;

• une mention éventuelle des revenus belges dans la déclaration fiscale du pays de résidence, selon la convention fiscale applicable.

Si le salaire étranger est payé par une organisation internationale, il peut parfois bénéficier d’un régime d’exonération spécifique. Mais cette exonération ne supprime pas nécessairement les obligations déclaratives liées aux autres revenus, notamment les revenus immobiliers belges.

Quelle stratégie est la plus prudente ?

La stratégie la plus sûre juridiquement est généralement de ne pas louer le bien et de ne pas transférer officiellement sa résidence à l’étranger avant la fin de la période de maintien liée à l’abattement.

Mais cette solution peut être financièrement lourde lorsqu’il faut supporter à la fois un crédit en Belgique et un logement à l’étranger.

La stratégie la plus risquée est de se domicilier à l’étranger et de louer immédiatement le bien sans accord écrit. Elle peut cumuler trois risques :

• restitution partielle de l’abattement bruxellois ;

• remise en cause éventuelle de l’abattement énergétique ;

• conséquences contractuelles liées au financement du logement.

La voie intermédiaire consiste à préparer un dossier écrit avant toute décision définitive. Ce dossier devrait notamment contenir :

• le contrat ou l’offre d’emploi à l’étranger ;

• la preuve que la présence à l’étranger est liée à l’activité professionnelle ;

• le projet de bail étranger ;

• l’explication du caractère temporaire ou incertain de la situation ;

• la preuve de la volonté de respecter les conditions fiscales et contractuelles ;

• une demande claire d’autorisation ou de position écrite.

Il est préférable d’obtenir des réponses écrites séparées : d’une part sur les conditions du financement, d’autre part sur le maintien ou non de l’abattement fiscal.

Déclarations fiscales pour les revenus 2025 et 2026

Pour les revenus 2025, déclarés en 2026, une personne encore résidente belge déclare normalement ses rémunérations belges sur base des fiches fiscales, souvent préremplies dans MyMinfin.

Pour les revenus 2026, déclarés en 2027, il faut distinguer les périodes :

• les rémunérations belges perçues avant le départ restent à déclarer en Belgique ;

• les revenus étrangers doivent être analysés selon leur nature, leur régime fiscal et l’éventuelle convention applicable ;

• les revenus immobiliers belges restent à traiter en Belgique, même si la personne devient non-résidente ;

• en cas de départ officiel de Belgique en cours d’année, une déclaration spéciale peut être requise dans les délais applicables.

Frequently asked questions

Puis-je louer mon appartement bruxellois avant la fin des cinq ans de l’abattement ?

C’est possible uniquement si les conditions fiscales et contractuelles le permettent. En pratique, il faut vérifier le risque de restitution de l’abattement et obtenir les autorisations écrites nécessaires, surtout si le logement a été financé par un crédit assorti de conditions d’occupation.

Un emploi à l’étranger suffit-il à justifier le non-respect de la condition de résidence principale ?

Pas automatiquement. Un emploi à l’étranger est un argument sérieux, mais l’administration peut considérer qu’une opportunité professionnelle acceptée volontairement ne constitue pas nécessairement une force majeure.

Le maintien de ma domiciliation à Bruxelles protège-t-il l’abattement ?

Pas à lui seul. L’administration peut examiner la situation réelle : lieu de vie, lieu de travail, logement principal, durée de présence à l’étranger et éventuelle mise en location du bien bruxellois.

Comment est taxée une location privée d’un appartement belge ?

Si le locataire est une personne physique et utilise le bien exclusivement comme habitation privée, l’imposition se fait en principe sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur le loyer réel.

Que se passe-t-il si le locataire utilise le bien professionnellement ?

La taxation peut devenir beaucoup plus lourde, car le loyer réel peut intervenir dans le calcul. Il est donc important d’utiliser un bail résidentiel clair et d’interdire l’usage professionnel lorsque l’objectif est une location privée.

Dois-je encore déposer une déclaration belge si je pars vivre à l’étranger ?

Oui, cela reste possible. Un départ en cours d’année peut entraîner une déclaration spéciale, et la conservation d’un bien immobilier belge peut entraîner une déclaration à l’impôt des non-résidents.

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles fiscales changent chaque année et le traitement correct dépend des dates exactes, des documents contractuels, de la résidence réelle, du type de revenus et de la situation individuelle du contribuable.

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