Peut-on bénéficier de la TVA à 6 % en 2027 sur un second appartement neuf si l’on conserve son premier logement ?
TVA à 6 % sur un second appartement neuf en Belgique : possible si le premier logement est vendu à temps. Conditions, délais et corrections possibles.
Un particulier qui achète un logement issu d’une démolition-reconstruction peut bénéficier du taux de TVA de 6 %, mais le nouveau bien doit en principe devenir son habitation propre et unique. S’il conserve son premier appartement pour le louer, cette condition n’est pas remplie. Une exception est possible s’il vend effectivement son ancien logement au plus tard le 31 décembre 2028, lorsque la première occupation du nouveau logement intervient en 2027. Le résultat dépend néanmoins de la situation exacte de l’acquéreur et de la date d’exigibilité de chaque tranche de TVA.
Les montants mentionnés sont illustratifs. L’analyse concerne le régime permanent applicable à la TVA devenue exigible à partir du 1er juillet 2025, pour une première occupation envisagée en 2027.
Quel est le régime de TVA applicable aux logements reconstruits ?
Depuis le 1er juillet 2025, un régime permanent permet, sous certaines conditions, d’appliquer un taux de TVA de 6 % à la vente de logements issus d’une démolition suivie d’une reconstruction.
Pour un particulier qui achète le logement afin de l’occuper personnellement, les principales conditions sont les suivantes :
l’acquéreur doit être une personne physique ;
il doit établir son domicile sans délai dans le nouveau logement ;
le logement doit constituer son habitation propre et unique ;
la superficie habitable ne peut pas dépasser 175 m² ;
ces conditions doivent être maintenues jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la première occupation.
Pour une première occupation en 2027, la période de maintien court donc, en principe, jusqu’au 31 décembre 2032.
En cas de revente, de mise en location ou d’acquisition d’une autre habitation pendant cette période, une partie de l’avantage de TVA peut devoir être remboursée. La régularisation est proportionnelle au nombre d’années restant à courir, à raison d’un cinquième de l’avantage par année restante.
La date d’achat ou du permis est-elle déterminante ?
Dans le régime permanent applicable depuis juillet 2025, la date de signature du compromis ou de l’achat sur plan n’est pas nécessairement déterminante.
Le principal critère temporel est la date à laquelle la TVA devient exigible. Les tranches pour lesquelles la TVA est devenue exigible à partir du 1er juillet 2025 peuvent entrer dans le nouveau régime si toutes les autres conditions sont remplies.
Une tranche facturée avant cette date reste, en principe, soumise au régime applicable au moment où la TVA est devenue exigible.
Il faut donc analyser séparément :
la date de chaque appel de fonds ;
la date d’exigibilité de la TVA ;
le taux appliqué sur chaque facture ;
la date de livraison ou de réception provisoire ;
la date de première occupation du logement.
Que signifie la condition d’habitation propre et unique ?
La condition d’habitation unique signifie que l’acquéreur ne peut pas être propriétaire d’une autre habitation au moment où il commence à occuper le logement reconstruit.
Cette appréciation peut également tenir compte des logements situés à l’étranger.
En revanche, la détention d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble exclusivement commercial ou industriel ne constitue pas nécessairement la détention d’une autre habitation.
Certaines propriétés ne sont pas prises en compte, notamment, sous les conditions prévues par la réglementation, des droits immobiliers reçus par succession en copropriété, en nue-propriété ou en usufruit.
Peut-on encore posséder son ancien logement au moment de l’emménagement ?
Oui, temporairement.
La réglementation permet de ne pas tenir compte de l’ancienne habitation propre lorsque l’acquéreur s’engage à s’en défaire au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la première occupation du nouveau logement.
Si l’acquéreur s’installe dans le nouveau logement en 2027, l’acte de vente de l’ancien logement doit donc être passé au plus tard le 31 décembre 2028.
Une simple intention de vendre, une mise en vente ou la signature d’un compromis qui ne serait pas suivie de l’acte dans le délai ne suffisent pas nécessairement. La vente doit être juridiquement finalisée dans le délai applicable.
Scénario 1 : conserver le premier appartement pour le louer
Lorsqu’un particulier conserve son premier appartement et le met en location, le nouveau logement ne constitue pas son habitation unique.
Le taux réduit de 6 % ne peut alors, en principe, pas être appliqué à l’achat du second logement occupé personnellement. Les tranches concernées restent soumises au taux normal de 21 %.
Le fait que le promoteur ait obtenu une confirmation selon laquelle l’ensemble immobilier constitue bien un projet de démolition-reconstruction ne suffit pas.
Deux niveaux de conditions doivent être distingués :
les conditions relatives au projet immobilier et à la nature des travaux ;
les conditions personnelles applicables à l’acquéreur.
Un projet peut être éligible au régime de 6 %, tandis qu’un acquéreur particulier ne l’est pas parce qu’il possède déjà une autre habitation.
Il est déconseillé de signer une déclaration affirmant que les conditions sont remplies lorsque l’acquéreur sait qu’il conservera son ancien logement. Une déclaration incorrecte peut entraîner :
le paiement de la différence entre 6 % et 21 % ;
des intérêts ;
une éventuelle amende fiscale.
Scénario 2 : vendre le premier appartement avant le 31 décembre 2028
La vente de l’ancien logement dans le délai légal peut permettre au nouveau logement d’être considéré comme l’habitation propre et unique de l’acquéreur.
Dans cette situation, plusieurs conséquences sont possibles.
La dernière tranche peut-elle être facturée directement à 6 % ?
Oui, à condition que toutes les formalités soient accomplies à temps.
Le régime suppose notamment l’introduction d’une déclaration n° 111/3-2025 par l’acquéreur et le vendeur ou promoteur, via MyMinFin.
Cette déclaration doit, en principe, être introduite avant que la TVA ne devienne exigible. Pour certaines ventes sur plan, elle peut être déposée au plus tard au moment de la livraison, généralement matérialisée par la réception provisoire.
Le numéro de référence de la déclaration doit ensuite être mentionné sur les factures concernées.
Peut-on corriger des factures déjà établies à 21 % ?
Les tranches dont la TVA est devenue exigible à partir du 1er juillet 2025 peuvent, en principe, être corrigées si les conditions du taux réduit étaient réunies.
La correction passe normalement par le promoteur, par exemple au moyen :
de notes de crédit annulant les factures à 21 % ;
de nouvelles factures établies à 6 % ;
d’une restitution de la différence de TVA à l’acquéreur.
La possibilité réelle de correction doit être vérifiée facture par facture.
Les tranches dont la TVA est devenue exigible avant le 1er juillet 2025 restent généralement soumises au régime antérieur. Elles ne deviennent pas automatiquement éligibles au nouveau régime permanent.
Comment calculer l’avantage réellement récupérable ?
La différence entre le taux normal et le taux réduit représente 15 points de TVA.
Sur une base taxable importante, l’avantage peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire être de l’ordre de 100 000 € pour certains projets.
Il serait néanmoins incorrect d’appliquer automatiquement ces 15 points au prix total du logement. Le montant récupérable dépend notamment :
des tranches déjà facturées ;
de leur date d’exigibilité ;
du taux appliqué ;
des éventuels travaux ou postes exclus ;
de la possibilité pour le promoteur de corriger les factures ;
du respect de la condition de vente de l’ancien logement.
Un échéancier détaillé doit donc être demandé au promoteur. Il doit reprendre, pour chaque tranche, le montant hors TVA, la date d’exigibilité et le taux appliqué.
Faut-il comparer l’avantage de TVA aux revenus locatifs ?
Oui. La décision de vendre ou de conserver l’ancien logement constitue un arbitrage patrimonial.
Un avantage immédiat de TVA de l’ordre de 100 000 € peut représenter plusieurs années de loyers bruts.
Les loyers bruts ne correspondent toutefois pas au rendement réellement conservé. Il faut notamment déduire ou prendre en compte :
le précompte immobilier ;
les charges non récupérables ;
les travaux d’entretien ;
les périodes sans locataire ;
les assurances ;
les intérêts d’emprunt éventuels ;
la fiscalité applicable ;
l’évolution future de la valeur du bien.
La comparaison doit donc porter sur l’avantage net de TVA et sur le rendement locatif net attendu, et non uniquement sur le loyer mensuel affiché.
La vente de l’ancien appartement entraîne-t-elle un impôt sur la plus-value ?
Pour un immeuble bâti détenu dans le patrimoine privé, la plus-value peut notamment être imposée lorsque la revente intervient moins de cinq ans après l’acquisition.
Le délai se calcule en principe entre les dates des actes notariés.
Un logement acquis en 2020 et revendu en 2027 ou 2028 se situe normalement au-delà de cette période de cinq ans. La taxation de la plus-value immobilière privée à 16,5 % ne devrait donc, en principe, pas s’appliquer pour ce seul motif.
Cette conclusion suppose néanmoins que la vente relève de la gestion normale du patrimoine privé et non d’une activité spéculative ou professionnelle.
Peut-on racheter ensuite un autre bien locatif ?
La vente de l’ancien logement ne bloque pas définitivement tout nouvel investissement immobilier.
Cependant, lorsque le taux de TVA de 6 % a été accordé au titre de l’habitation propre et unique, les conditions doivent être maintenues pendant la période prévue.
Pour une première occupation en 2027, l’acquisition d’une autre habitation avant le 31 décembre 2032 pourrait remettre en cause la condition d’unicité et entraîner le remboursement proportionnel d’une partie de l’avantage.
Le calendrier d’un futur investissement immobilier doit donc être examiné avant tout nouvel achat.
Le taux réduit obtenu sur l’ancien logement peut-il être remis en cause ?
La mise en location d’un logement acheté plusieurs années auparavant avec un taux réduit de TVA ne remet pas nécessairement en cause l’avantage initial.
Pour un achat réalisé en 2020 dans le cadre de l’ancien régime applicable aux démolitions-reconstructions dans certains centres urbains, les conditions personnelles de domiciliation et de maintien n’étaient pas identiques à celles du régime actuel.
Dans d’autres situations, une partie des paiements a pu relever du régime temporaire entré en vigueur à partir de 2021, qui prévoyait une période de maintien.
Lorsque la première occupation a eu lieu en 2020, une éventuelle période de cinq ans aurait normalement pris fin le 31 décembre 2025.
L’acte d’achat, les factures et les déclarations de TVA de l’époque doivent néanmoins être vérifiés pour identifier le régime exact appliqué.
Le statut de fonctionnaire européen empêche-t-il de bénéficier de la TVA à 6 % ?
Non, pas automatiquement.
L’article 13 du Protocole n° 7 sur les privilèges et immunités de l’Union européenne prévoit une fiction de domicile fiscal pour certains fonctionnaires et agents de l’Union.
Cette fiction concerne principalement :
les impôts sur les revenus ;
les impôts sur la fortune ;
les droits de succession ;
l’application des conventions préventives de double imposition.
Elle ne s’étend pas automatiquement à la TVA ni à l’inscription administrative du fonctionnaire dans une commune belge.
Un fonctionnaire européen peut donc remplir la condition de domiciliation du régime de TVA s’il établit effectivement sa résidence principale dans le nouveau logement.
Dans ce type de dossier, le principal obstacle n’est généralement pas le statut européen, mais la détention d’une autre habitation.
Comment sont imposés les revenus de l’ancien appartement s’il est loué ?
Lorsqu’un appartement belge est loué à un particulier qui l’utilise exclusivement à des fins privées, les loyers réels ne constituent généralement pas la base imposable belge.
La base est calculée sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 % :
revenu cadastral × coefficient d’indexation de l’année × 1,4
Pour certains non-résidents, une déclaration à l’impôt des non-résidents devient obligatoire lorsque les revenus immobiliers belges calculés selon les règles fiscales dépassent 2 500 €.
Le précompte immobilier reste dû chaque année et le bail d’habitation doit être enregistré.
Lorsque le propriétaire est fiscalement domicilié dans un autre État en raison de son statut européen, le traitement dans cet État dépend de la convention fiscale applicable. Les revenus immobiliers sont généralement imposables dans l’État où le bien est situé, tandis que l’État de résidence fiscale applique la méthode conventionnelle d’élimination de la double imposition.
Les obligations déclaratives dans l’autre État doivent être vérifiées localement.
Quelles démarches effectuer avant la réception provisoire ?
Avant la livraison du nouveau logement, l’acquéreur devrait obtenir du promoteur :
l’échéancier complet des appels de fonds ;
le montant hors TVA de chaque tranche ;
la date d’exigibilité de chaque paiement ;
le taux appliqué sur chaque facture ;
les documents confirmant l’éligibilité du projet de démolition-reconstruction ;
les informations nécessaires à la déclaration 111/3-2025.
Si l’acquéreur choisit de vendre son ancienne habitation, la déclaration doit être introduite dans les délais et la vente doit être finalisée au plus tard le 31 décembre 2028 pour une occupation commencée en 2027.
Si l’acquéreur décide de conserver l’ancien logement, il ne doit pas déclarer qu’il remplit la condition d’habitation unique.
Dans les deux cas, les actes, factures, plans, attestations, déclarations et preuves de domiciliation doivent être conservés.
Questions fréquentes
Puis-je bénéficier du taux de 6 % tout en louant mon premier appartement ?
Non, en principe. Le nouveau logement ne constitue pas une habitation unique si l’acquéreur conserve une autre habitation, même lorsqu’elle est donnée en location.
Suffit-il de mettre l’ancien appartement en vente avant fin 2028 ?
Non. Pour une première occupation en 2027, l’acquéreur doit normalement s’en être effectivement défait, par un acte de vente passé, au plus tard le 31 décembre 2028.
Le taux de 6 % est-il automatique lorsque le bâtiment est une démolition-reconstruction ?
Non. L’éligibilité du projet immobilier ne remplace pas les conditions personnelles de l’acquéreur, notamment la domiciliation, la superficie maximale et l’habitation unique.
Peut-on récupérer la TVA déjà payée à 21 % ?
Potentiellement, pour les tranches dont la TVA est devenue exigible à partir du 1er juillet 2025. La correction doit être effectuée par le promoteur et dépend du respect de toutes les conditions.
Un fonctionnaire européen est-il exclu du taux réduit ?
Non. La fiction de domicile fiscal prévue pour certains agents de l’Union ne s’étend pas automatiquement à la TVA. L’acquéreur doit néanmoins établir réellement son domicile dans le logement.
Puis-je acheter un nouveau bien locatif après avoir obtenu le taux de 6 % ?
Oui, mais pas nécessairement pendant la période de maintien. Pour une occupation en 2027, l’achat d’une autre habitation avant le 31 décembre 2032 peut entraîner une régularisation proportionnelle de la TVA.
Sources
Loyens & Loeff — Démolition-reconstruction à 6 % de TVA : les nouvelles règles — https://www.loyensloeff.com/insights/news--events/news/demolition-and-reconstruction-at-6-vat-the-new-rules/
Tiberghien — Nouveau régime permanent de la TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction — https://www.tiberghien.com/fr/4256/accord-sur-le-nouveau-regime-permanent-de-la-tva-a-6
Barreau de Liège-Huy — 6 % de TVA pour vos projets de démolition-reconstruction : ce qui a changé depuis juillet 2025 — https://barreaudeliege-huy.be/fr/actualites/6-de-tva-pour-vos-projets-de-demolition-reconstruction-ce-qui-change-depuis-juillet-2025
Deloitte Legal — Nouvelle réglementation TVA en matière de démolition et reconstruction — https://www.deloittelegal.be/lg/en/blogs/nouvelle-reglementation-tva-en-matiere-de-demolition-et-reconstruction.html
Securex — La TVA à 6 % sur la démolition-reconstruction — https://www.securex.be/fr/blog/experts-comptables/la-tva-a-6-sur-la-demolition-recontruction-s-etend
Titeca — Demolition and reconstruction at 6 % VAT: the new regulation from 1 July 2025 — https://www.titeca.be/en/news-item/demolition-and-reconstruction-at-6-vat-everything-you-need-to-know-about-the-new-regulation-from-july-1-2025/
Dewaele — Acheter une nouvelle construction avec un taux de TVA à 6 % : les conditions — https://www.dewaele.com/fr/conseils/tva-6-construction-neuve
Wikifin (FSMA) — Fiscalité de la seconde résidence et plus-values immobilières — https://www.wikifin.be/fr/impots-emploi-et-revenus/declaration-dimpots/vos-revenus-immobiliers/vous-occupez-vous-meme-votre
Deloitte — Reinstatement of the 6 % VAT rate for demolition and reconstruction — https://www.deloitte.com/be/en/services/tax/blogs/2024-03-25-again-6-percent-vat-for-the-demolition.html
Forum for the Future — Déclaration fiscale en Belgique : quelle obligation pour le fonctionnaire européen ? — https://blog.forumforthefuture.be/fr/article/declaration-fiscale-en-belgique-quelle-obligation-pour-le-fonctionnaire-europeen-/31544
Protocole n° 7 sur les privilèges et immunités de l’Union européenne, article 13 — https://www.jurion.fanc.fgov.be/jurdb-consult/plainWettekstServlet?wettekstId=10235&lang=fr
Moore Belgium — Quand la déclaration à l’impôt des non-résidents est-elle obligatoire ? — https://www.moore.be/fr/nouvelle/quand-la-declaration-a-limpot-des-nonresidents-en-belgique-estelle-obligatoire
Cet article présente un cadre fiscal général et ne constitue pas un avis personnalisé. Les règles fiscales et les coefficients peuvent évoluer chaque année, et le traitement correct dépend notamment des actes, des dates d’exigibilité de la TVA, du calendrier d’occupation et de la situation patrimoniale exacte.
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