Partir vivre en Allemagne en 2027 : quels impôts sur les loyers belges et les plus-values ?
Départ en Allemagne : quels impôts sur les loyers belges ? Exonération allemande en principe, avec des nuances pour le départ et les plus-values en 2027.
Pour une personne effectivement résidente fiscale allemande, les revenus d’un logement situé en Belgique restent imposables en Belgique et sont, en principe, exonérés en Allemagne sans augmenter le taux d’imposition allemand applicable aux autres revenus. L’année du départ et les ventes de placements demandent toutefois une analyse distincte : le résultat dépend de la situation individuelle.
Les chiffres sont illustratifs : les calculs immobiliers utilisent les paramètres des revenus 2026, exercice d’imposition 2027 ; le départ envisagé concerne les revenus 2027, dont les paramètres devront être actualisés.
La résidence fiscale détermine le partage de l’imposition
Partir travailler en Allemagne ne suffit pas, à lui seul, à établir la fin de la résidence fiscale belge. Le domicile effectif, le siège de la fortune et, en cas de double résidence, les critères de la convention belgo-allemande doivent être examinés.
La radiation communale est un élément du dossier, mais les faits restent déterminants. Parmi les éléments pertinents figurent :
le déménagement effectif et l’inscription allemande, appelée Anmeldung ;
l’existence d’un logement durable en Allemagne ;
le lieu de travail et le centre des intérêts personnels et économiques ;
la disponibilité ou la mise en location du logement conservé en Belgique.
Un logement belge loué à un tiers ne présente pas la même situation qu’un appartement laissé vide et disponible pour son propriétaire. De même, conserver un compte bancaire belge ne détermine pas, isolément, la résidence fiscale.
Le profil illustratif retenu ici est celui d’une personne qui s’établit effectivement en Allemagne et conserve un logement belge donné en location privée. Les autres questions patrimoniales sont présentées séparément : elles ne constituent pas le portrait d’un contribuable particulier.
Les loyers belges augmentent-ils le taux d’imposition allemand ?
L’article 6 de la convention belgo-allemande attribue à la Belgique le droit d’imposer les revenus d’un immeuble situé sur son territoire. L’article 23, paragraphe 1, 1°, prévoit leur exonération en Allemagne, tout en autorisant une prise en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus.
Cette réserve de progressivité porte le nom de Progressionsvorbehalt. Mais une faculté prévue par la convention n’implique pas que l’Allemagne l’exerce dans tous les cas.
Depuis la période d’imposition 2008, le § 32b, alinéa 1, phrase 2, n° 3 de l’Einkommensteuergesetz, prévoit une exclusion pour certains revenus locatifs immobiliers provenant de l’UE ou de l’EEE et exonérés par convention. Dans le cas d’une véritable résidence allemande et d’un logement situé en Belgique, cette exclusion écarte en principe les loyers du calcul du taux.
L’exclusion fonctionne également lorsque le résultat locatif est négatif : ce déficit ne diminue pas le taux allemand.
L’arrêt du Bundesfinanzhof du 21 mai 2025, I R 5/22, souligne l’importance du fondement juridique de l’exonération. Il ne faut pas transposer automatiquement ce résultat aux personnes qui ne résident pas réellement en Allemagne mais bénéficient d’un régime d’assujettissement sur demande.
Dans le cas ordinaire décrit, ces revenus ne sont pas à reporter dans l’Anlage AUS au titre de revenus soumis à la progressivité. Cela ne dispense pas de conserver les justificatifs ni de répondre aux demandes du Finanzamt.
Comment la Belgique calcule-t-elle le revenu immobilier ?
Pour un logement loué à un particulier qui l’utilise exclusivement à titre privé, la base belge est en principe le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, et non le montant des loyers réellement encaissés.
Avec un revenu cadastral non indexé illustratif de 1 000 €, le calcul pour les revenus 2026 est :
1 000 € × 2,3 × 1,4 = 3 220 € de revenu immobilier imposable.
Ce résultat représente une base imposable, pas le montant de l’impôt. Le coefficient 2,3 ne doit pas être repris automatiquement pour les revenus 2027.
À l’impôt des non-résidents, le seuil de 2 500 € de revenus immobiliers intervient dans l’obligation de déclaration lorsque les conditions correspondantes sont remplies. Il ne s’agit pas d’une franchise de 2 500 € sur les loyers encaissés. Avec une base de 3 220 €, il faut examiner l’obligation de déclaration plutôt que supposer que le précompte immobilier suffit.
Le seuil de 75 % des revenus professionnels imposables en Belgique peut également intervenir dans l’accès à certains avantages personnels. Un salarié travaillant principalement en Allemagne ne doit donc pas présumer qu’il bénéficie de la même quotité exemptée qu’un résident belge.
Le précompte immobilier régional reste dû indépendamment de cette déclaration.
Intérêts d’emprunt et usage professionnel : deux points à ne pas simplifier
La présence d’un crédit hypothécaire ne permet pas de conclure automatiquement à un revenu immobilier net nul. Un calcul qui soustrait les intérêts sur la seule base d’une ancienne lecture de l’article 14 du CIR 92 doit être réexaminé pour l’exercice concerné. L’existence d’intérêts supérieurs au revenu cadastral majoré ne suffit donc pas à promettre une absence d’impôt belge.
Il faut aussi distinguer les intérêts payés du remboursement du capital et vérifier les conditions de maintien du crédit après le départ auprès de la banque.
L’usage du bien par le locataire est un autre facteur décisif. Une affectation professionnelle peut conduire à une imposition fondée sur les loyers réels, avec un forfait de frais de 40 % soumis aux limites applicables. Ce régime ne se résume pas à appliquer automatiquement 60 % au loyer dans toutes les situations.
Une clause d’usage exclusivement privé aide à préciser la destination contractuelle du logement. L’utilisation effective du bien doit néanmoins correspondre au régime fiscal retenu.
Si un calcul allemand était nécessaire, la base serait différente
Lorsque la réserve de progressivité s’applique effectivement à un revenu locatif étranger, le résultat est déterminé selon les règles allemandes. Le revenu cadastral belge n’est pas simplement repris.
Le calcul suit la logique de l’Anlage V : loyers réels, diminués des charges admises, notamment les intérêts de financement, certains frais de gestion et d’entretien, les assurances et l’amortissement du bâtiment. Le résultat concerné est ensuite reporté dans l’Anlage AUS.
Le § 7, alinéa 4 de l’Einkommensteuergesetz prévoit notamment les taux annuels d’amortissement linéaire suivants :
Achèvement du bâtiment | Taux d’amortissement cité |
|---|---|
Avant 1925 | 2,5 % |
De 1925 à 2022 | 2 % |
À partir de 2023 | 3 % |
La valeur du terrain n’est pas amortissable. Il faut donc répartir le coût d’acquisition, frais compris, entre terrain et bâtiment. Le seuil de 66 % du loyer de marché constitue également un repère à examiner pour une location à prix réduit ; les conséquences dépendent du régime applicable.
À titre pédagogique, des loyers annuels d’environ 15 000 €, diminués de 4 500 € d’intérêts, de 4 800 € d’amortissement et de 2 700 € d’autres charges admissibles, produisent un résultat de 3 000 €. L’amortissement de 4 800 € correspond ici à une part bâtiment fictive de 240 000 € amortie à 2 %.
Ce résultat ne permet pas, à lui seul, de chiffrer un supplément d’impôt allemand : les autres revenus et la situation fiscale doivent être connus. Surtout, ce calcul hypothétique ne réintroduit pas les loyers belges dans la progressivité lorsqu’ils bénéficient de l’exclusion.
L’année du départ en 2027 demande un traitement séparé
L’année de transition ne doit pas être traitée comme une année entière de résidence allemande.
En Belgique, la période antérieure au départ relève encore de l’impôt des personnes physiques sur les revenus mondiaux. Une déclaration spéciale, à remettre en principe dans les trois mois suivant le départ, couvre cette période. Les revenus belges postérieurs au changement de résidence relèvent ensuite, le cas échéant, de l’impôt des non-résidents.
En Allemagne, le § 32b, alinéa 1, n° 2, prévoit un mécanisme particulier pour une année d’assujettissement illimité partiel. Des revenus étrangers perçus avant l’installation, notamment un salaire belge de début d’année, peuvent influencer le taux applicable aux revenus allemands. L’Anlage WA-ESt intervient dans cette analyse.
Il faut donc distinguer le salaire belge antérieur au déménagement des loyers belges perçus après l’installation et exonérés par convention.
L’inscription allemande, le numéro d’identification fiscale, la classe d’imposition — par exemple la classe I dans la situation correspondante — et l’éventuelle Kirchensteuer, ou impôt cultuel, font également partie des paramètres à vérifier.
Plus-values financières : pourquoi le calendrier peut compter davantage que les loyers
Le traitement d’une vente de placements peut varier fortement selon la résidence fiscale au moment de l’opération, le type de titre et l’historique d’acquisition.
Le cadre belge présenté pour 2026 retient, pour les plus-values financières relevant du régime général de gestion normale du patrimoine privé :
un taux de 10 % sur la plus-value entrant dans le champ du régime ;
la valeur au 31 décembre 2025 comme référence pour les gains historiques, avec examen du prix d’acquisition réel lorsqu’il est supérieur ;
une exonération annuelle de base de 10 000 €, dont les modalités d’indexation doivent être vérifiées pour l’année concernée ;
un mécanisme d’accroissement de l’exonération à raison de 1 000 € par an, jusqu’à 15 000 €, sous conditions ;
l’exclusion de l’épargne-pension et des produits du deuxième pilier du régime décrit.
Une opération sortant de la gestion normale du patrimoine privé peut relever d’un autre traitement, notamment du taux de 33 % applicable aux revenus divers concernés.
En Allemagne, les repères cités pour les revenus de capitaux sont l’Abgeltungsteuer de 25 %, majorée du Solidaritätszuschlag de 5,5 % sur cet impôt, soit 26,375 %, avant impôt cultuel éventuel. L’abattement individuel cité est de 1 000 € par an.
Il ne faut pas supposer une réévaluation automatique de tous les titres à leur valeur lors de l’arrivée en Allemagne. Le prix historique peut rester déterminant ; le traitement exact doit être vérifié instrument par instrument.
Dans un exemple indépendant, une plus-value de 25 000 € relevant intégralement de la base belge postérieure à 2025 donnerait, avec une exonération disponible de 10 000 € : (25 000 € − 10 000 €) × 10 % = 1 500 €. Cet exemple ne constitue pas une comparaison complète avec une vente allemande, dont l’assiette peut être différente.
Le transfert de résidence peut aussi faire intervenir une taxe de sortie. Le mécanisme décrit prévoit, pour un départ vers l’UE, un sursis de 24 mois et une extinction sous conditions en l’absence de cession pendant cette période. Une vente après le départ demande donc d’étudier conjointement les deux pays et le risque de double imposition.
La comparaison utile porte sur les dates, les valeurs de référence, les moins-values, les exonérations disponibles et les particularités des produits. Elle ne conduit pas à recommander indistinctement de vendre tous ses placements avant un déménagement.
Comptes-titres, dividendes et épargne-pension après le départ
Pour les titres transférés, l’historique des acquisitions est essentiel. À défaut de données suffisantes, une banque allemande peut appliquer une base forfaitaire de 30 % du prix de vente pour la retenue. Ce pourcentage désigne une base de calcul, pas nécessairement un taux d’impôt de 30 %.
Les revenus mobiliers belges appellent une vérification distincte : le précompte mobilier de droit commun cité est de 30 %, avec une limitation conventionnelle en principe à 15 % pour les dividendes lorsque les conditions et démarches nécessaires sont remplies. L’imputation allemande doit être examinée séparément ; le même résultat ne peut pas être transposé automatiquement aux intérêts.
Pour l’épargne-pension belge, il faut distinguer la conservation du contrat, l’utilité de nouveaux versements et la taxation à la sortie. Les repères cités sont une réduction belge de 30 %, une taxe anticipative généralement de 8 % à 60 ans et une taxation pouvant atteindre 33 % lors d’un rachat anticipé, selon les conditions du contrat.
Le départ ne justifie donc pas à lui seul un rachat. Le traitement allemand du capital reste à confirmer. Une assurance-vie doit, elle aussi, être examinée selon ses caractéristiques contractuelles et fiscales.
Abattement bruxellois, donations et revente : des vérifications distinctes
Ces questions peuvent accompagner un départ, mais elles ne concernent pas nécessairement le même contribuable.
Pour un achat bruxellois relevant du régime antérieur au 1er avril 2023, l’abattement cité portait sur 175 000 €, soit un avantage de 21 875 €, avec une condition de maintien de la résidence principale pendant cinq ans. Un départ avant l’échéance peut entraîner une restitution : le régime applicable, le point de départ du délai et les modalités exactes doivent être vérifiés à partir de l’acte et de la domiciliation. Les crédits bruxellois conclus après 2016 ne bénéficient plus de l’ancien avantage régional lié à l’emprunt évoqué ici.
Pour les donations mobilières non enregistrées, les repères bruxellois cités sont une période de trois ans pour les donations effectuées jusqu’au 31 décembre 2025, et de cinq ans à partir du 1er janvier 2026. Le rattachement régional du donateur et les règles successorales applicables sont déterminants. L’enregistrement en ligne directe à Bruxelles est associé au taux de 3 % dans le cadre décrit.
En Allemagne, le § 2 de l’Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz impose d’examiner notamment la résidence du donateur et du bénéficiaire au moment de la donation. L’abattement cité pour un enfant est de 400 000 € par parent sur une période de dix ans. Une donation antérieure au départ, une donation postérieure et une succession appellent des analyses différentes. En l’absence de convention successorale belgo-allemande, une imputation de droits étrangers ne doit pas être présumée intégrale ou automatique.
Enfin, le régime belge de certaines plus-values sur immeubles bâtis prévoit un taux de 16,5 % en cas de revente dans les cinq ans, sous réserve des conditions et exceptions applicables. Au-delà, l’exonération suppose notamment une gestion normale du patrimoine privé. Le délai allemand de dix ans ne doit pas être appliqué isolément sans examiner la convention.
Quelles échéances et quels documents préparer ?
La préparation d’un départ en 2027 implique notamment :
les preuves du déménagement effectif et de la nouvelle résidence ;
le bail belge écrit et enregistré, ainsi que l’usage réel du logement ;
la déclaration spéciale belge dans les trois mois du départ ;
les valeurs des placements au 31 décembre 2025 et les prix d’achat historiques ;
l’examen du délai de 24 mois lié à la taxe de sortie ;
les dates déterminantes pour un avantage immobilier ou une donation.
La campagne belge des non-résidents se situe habituellement entre septembre et novembre de l’année suivante, mais seule la date officielle de la campagne concernée fait foi. Il convient également de mettre à jour l’adresse auprès du SPF Finances et de conserver les justificatifs pour les deux administrations.
Questions fréquentes
Si je vis en Allemagne, mes loyers belges y sont-ils taxés ?
Dans le cadre décrit, ils sont exonérés en Allemagne et restent imposables en Belgique. L’exclusion de la progressivité suppose notamment une véritable résidence fiscale allemande et l’application de l’exonération conventionnelle pertinente.
Le fisc allemand utilise-t-il le revenu cadastral belge pour augmenter mon taux ?
Lorsque les loyers bénéficient de l’exclusion du Progressionsvorbehalt, cette question n’a pas d’incidence sur le taux. Si un calcul allemand est nécessaire dans une autre situation, il repose sur les règles allemandes et non sur la simple reprise du revenu cadastral belge.
Combien d’impôt belge faut-il payer sur un appartement loué après le départ ?
Pour une location privée, un revenu cadastral fictif de 1 000 € produit une base de 3 220 € avec les paramètres des revenus 2026. Le montant final dépend du régime des non-résidents et des paramètres personnels ; il ne correspond pas directement à cette base.
Un crédit hypothécaire suffit-il à annuler l’impôt sur mes loyers ?
Non. Il faut vérifier le traitement des intérêts pour l’exercice concerné et ne pas reprendre automatiquement une ancienne déduction pour annoncer un impôt nul.
Mon salaire belge d’avant le déménagement compte-t-il en Allemagne ?
Il peut intervenir dans la détermination du taux allemand pendant l’année de transition. Cette règle doit être distinguée du traitement des loyers belges perçus après l’installation.
Faut-il vendre ses actions avant de s’installer en Allemagne ?
Le calendrier peut modifier sensiblement la taxation, mais il n’existe pas de réponse universelle. Le prix historique, la valeur au 31 décembre 2025, la nature des titres, les exonérations et la taxe de sortie doivent être analysés ensemble.
Sources
Références publiques citées dans l’analyse à l’origine de cet article :
NWB, DBA Belgien, Artikel 23 (Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung)
Haufe, DBA : Systematik und Bestimmungen, Vermietungseinkünfte und Progressionsvorbehalt
AfA-Rechner, Gebäude-AfA : Sätze nach Baujahr und Kaufpreisaufteilung
Wikifin, Vos revenus immobiliers (revenu cadastral indexé et majoré)
Bazacle & Solon, Dispense de déclaration à l'impôt des non-résidents
OFD Frankfurt, Progressionsvorbehalt bei zeitweiser unbeschränkter Steuerpflicht
Private Banking Magazin, Umzug nach Deutschland : kein Step-up in Basis
Gut veranlagt, Ersatzbemessungsgrundlage bei Depotübertrag ohne Anschaffungskosten
Puilaetco, Donation mobilière : la période suspecte passe à 5 ans à Bruxelles
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, coefficients et seuils peuvent changer chaque année, notamment pour un départ futur en 2027. Le traitement correct dépend de la résidence effective, des revenus, des contrats et de l’ensemble de la situation individuelle.
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