Résident belge : faut-il déclarer en 2026 les loyers d’une résidence meublée en France ?
Résident belge : faut-il déclarer une location meublée en France ? Oui, en France, avec mention en Belgique et choix entre micro-BIC et réel pour 2025.
Oui. Les loyers perçus en 2025 pour la location meublée d’un logement situé en France doivent en principe être déclarés et imposés en France. Le bien et son revenu cadastral doivent également être mentionnés dans la déclaration belge, avec application du mécanisme d’exonération conventionnelle. Le traitement exact dépend toutefois des droits détenus sur le bien, des recettes, des charges et des revenus mondiaux du ménage.
Les montants ci-dessous sont illustratifs et concernent les revenus de l’année 2025, déclarés en 2026 — exercice d’imposition 2026 en Belgique.
Quel pays peut imposer les loyers d’un logement situé en France ?
La convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 attribue en principe l’imposition des revenus immobiliers à l’État dans lequel le bien est situé.
Lorsqu’un résident fiscal belge loue un logement situé en France :
la France peut imposer les revenus tirés du bien ;
la Belgique doit normalement les exonérer ;
la Belgique peut néanmoins en tenir compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus du contribuable.
Ce mécanisme est appelé exonération avec réserve de progressivité.
Une nouvelle convention fiscale a été signée entre la France et la Belgique le 9 novembre 2021, mais elle n’est pas encore applicable tant que les procédures de ratification et d’entrée en vigueur ne sont pas achevées.
Qui doit déclarer les loyers en cas d’usufruit et de nue-propriété ?
Lorsqu’un bien a été donné en nue-propriété tandis que le donateur en conserve l’usufruit, c’est en principe l’usufruitier qui a droit aux loyers.
Il lui appartient donc également de déclarer les revenus locatifs.
Les nus-propriétaires ne déclarent normalement pas les loyers qu’ils ne perçoivent pas. La répartition exacte doit cependant être vérifiée lorsque plusieurs usufruitiers existent ou lorsque les droits sur le bien ont évolué en cours d’année.
Une location meublée est-elle imposée comme un revenu immobilier classique ?
En France, les recettes d’une location meublée ne sont pas imposées dans la catégorie des revenus fonciers.
Elles relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, généralement abrégés en BIC.
Une personne qui loue occasionnellement un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel relève le plus souvent du statut de loueur en meublé non professionnel — LMNP.
Un logement loué pour de courtes périodes à une clientèle de passage peut également être considéré comme un meublé de tourisme. Lorsqu’aucune procédure de classement n’a été accomplie, il s’agit d’un meublé de tourisme non classé.
Le fait de louer sans passer par une plateforme ne dispense pas de déclarer les revenus.
Quel régime micro-BIC s’applique aux revenus de 2025 ?
Pour les revenus perçus en 2025, les règles applicables aux meublés de tourisme non classés ont été durcies.
Le régime micro-BIC reste applicable lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes déclarées.
Le contribuable ne déduit pas lui-même ses dépenses dans la déclaration. L’abattement de 30 % est censé couvrir l’ensemble des charges, notamment :
la taxe foncière ;
les assurances ;
les travaux et réparations ;
les frais d’entretien ;
les frais administratifs ;
l’amortissement du mobilier et du logement.
Exemple illustratif
Pour environ 11 000 € de recettes brutes provenant d’un meublé de tourisme non classé :
recettes déclarées : 11 000 € ;
abattement micro-BIC de 30 % : environ 3 300 € ;
base imposable française : environ 7 700 €.
Ce calcul ne représente pas nécessairement l’option la plus avantageuse lorsque les charges réelles et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire.
Comment la France impose-t-elle un propriétaire non-résident ?
Un résident belge est normalement considéré comme non-résident fiscal de France.
À défaut de demande particulière, ses revenus imposables de source française sont soumis à un taux minimum de :
20 % jusqu’à un revenu net imposable de source française d’environ 29 600 € pour les revenus de 2025 ;
30 % au-delà de ce seuil.
Sur une base imposable illustrative de 7 700 €, l’impôt calculé au taux minimum de 20 % serait d’environ 1 540 €, avant prise en compte d’un éventuel taux moyen plus favorable.
Le taux de 20 % est-il automatique ?
Le taux minimum de 20 % n’est pas nécessairement définitif.
Un non-résident peut demander l’application du taux moyen. L’administration française calcule alors le taux qui aurait été applicable si l’ensemble des revenus mondiaux du foyer avait été soumis au barème progressif français.
Elle applique ce taux moyen uniquement s’il est plus favorable que le taux minimum.
Cette demande peut être particulièrement intéressante pour un ménage dont les revenus mondiaux restent modérés. Elle nécessite toutefois de communiquer correctement :
les revenus belges et étrangers du foyer ;
la composition du ménage fiscal ;
les revenus exonérés ou imposables dans les différents États ;
les justificatifs éventuellement demandés.
Il n’est donc pas possible de déterminer le taux moyen sur la seule base des loyers français.
Quels prélèvements sociaux sont dus par un résident belge ?
Les revenus immobiliers français des non-résidents peuvent également être soumis aux prélèvements sociaux.
Toutefois, une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne ne supporte normalement pas la CSG et la CRDS sur ces revenus. Elle reste en principe redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Dans la déclaration française, les cases 8SH et 8SI permettent de signaler que le déclarant ou son conjoint relève d’un régime de sécurité sociale situé dans l’Union européenne, l’Espace économique européen ou en Suisse.
Sur une base imposable illustrative de 7 700 €, le prélèvement de solidarité de 7,5 % représenterait environ 580 €.
Sans application du taux moyen, le coût fiscal français total pourrait donc avoisiner 2 100 € dans cet exemple. Ce montant peut être sensiblement différent selon le taux moyen, le régime fiscal choisi et les charges réelles.
Le régime réel peut-il être plus avantageux ?
Le contribuable peut, sous certaines conditions, opter pour le régime réel.
Ce régime permet notamment de déduire :
la taxe foncière ;
certaines assurances ;
les frais de gestion ;
les dépenses d’entretien et de réparation ;
les honoraires comptables ;
certains intérêts d’emprunt ;
l’amortissement du mobilier ;
l’amortissement du bâtiment, hors valeur du terrain.
Dans certaines locations meublées, les charges et amortissements réduisent le résultat imposable à un montant très faible, voire nul, pendant plusieurs années.
Le régime réel implique toutefois :
la tenue d’une comptabilité ;
l’établissement d’une déclaration professionnelle ;
le dépôt d’une liasse fiscale ;
généralement, l’intervention d’un comptable connaissant la location meublée française.
Depuis les nouvelles règles applicables en 2025, certains amortissements déduits dans le cadre du LMNP peuvent également être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du logement.
L’économie annuelle doit donc être comparée à la complexité administrative, au coût comptable et aux conséquences futures en cas de revente.
Le classement du meublé peut-il réduire l’impôt ?
Le propriétaire peut demander le classement officiel de son meublé de tourisme auprès d’un organisme compétent.
Pour les revenus de 2025, les meublés de tourisme classés bénéficient, sous les conditions applicables, d’un abattement micro-BIC de 50 %, contre 30 % pour un meublé non classé.
Le classement ne produit cependant pas automatiquement un effet rétroactif. Il convient également de vérifier chaque année :
le plafond de recettes applicable ;
le taux d’abattement ;
la date d’obtention du classement ;
les éventuelles modifications législatives.
Quelles formalités françaises faut-il accomplir ?
La mise en location meublée d’un logement situé en France suppose généralement une immatriculation de l’activité.
La formalité est accomplie par l’intermédiaire du guichet unique des formalités des entreprises et permet notamment d’obtenir un numéro SIRET.
Selon la commune, d’autres obligations peuvent s’appliquer :
déclaration du meublé de tourisme en mairie ;
obtention d’un numéro d’enregistrement ;
autorisation de changement d’usage ;
collecte et reversement de la taxe de séjour ;
respect de règles locales limitant les locations de courte durée.
Le paiement de la taxe de séjour ne remplace ni l’immatriculation fiscale ni la déclaration annuelle des revenus.
La cotisation foncière des entreprises — CFE peut également être réclamée. Des exonérations ou adaptations sont possibles selon la commune, le niveau de recettes et l’utilisation personnelle du logement.
Des cotisations sociales françaises sont-elles dues ?
Les cotisations sociales professionnelles doivent être distinguées du prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Pour une activité de location meublée touristique générant moins de 23 000 € de recettes annuelles, aucune affiliation sociale professionnelle française n’est généralement requise.
Au-delà de ce seuil, les règles varient selon :
le type de location ;
le montant des recettes ;
le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité ;
l’affiliation sociale du contribuable ;
l’existence éventuelle d’autres activités de location meublée.
Le seuil de 23 000 € ne constitue donc pas une exonération générale de l’impôt sur le revenu.
Comment régulariser des loyers de 2025 non déclarés en France ?
Les recettes locatives de 2025 devaient être déclarées au cours de la campagne fiscale française de 2026.
En cas d’omission, une déclaration tardive spontanée doit être déposée sans attendre auprès du service compétent pour les non-résidents.
Dans un dossier relevant du micro-BIC, les documents et rubriques susceptibles d’être nécessaires comprennent notamment :
la déclaration 2042 ;
la déclaration complémentaire 2042-C-PRO ;
la case 5NH pour le déclarant 1 ou 5OH pour le déclarant 2, lorsqu’il s’agit d’un meublé de tourisme non classé relevant du micro-BIC ;
les cases 8SH et 8SI pour l’exonération de CSG et de CRDS ;
la demande d’application du taux moyen ;
le détail des revenus mondiaux du foyer.
Les formulaires et cases doivent toujours être vérifiés pour l’année concernée.
Quelles pénalités peuvent s’appliquer en cas de déclaration tardive ?
Une déclaration tardive peut entraîner :
une majoration initiale de 10 % de l’impôt ;
des intérêts de retard de 0,20 % par mois ;
une majoration plus importante lorsqu’une mise en demeure a déjà été adressée.
Selon l’état de la procédure, la majoration peut passer à 20 %, puis à 40 %.
Une régularisation spontanée, accompagnée d’une explication de bonne foi, place généralement le contribuable dans une meilleure situation qu’une régularisation effectuée après une demande de l’administration.
Une demande de remise gracieuse peut être introduite, mais son acceptation n’est jamais automatique.
Que faut-il déclarer en Belgique ?
Un résident fiscal belge doit déclarer les droits qu’il détient sur un bien immobilier situé à l’étranger.
Depuis la réforme applicable aux biens immobiliers étrangers, l’administration belge attribue à ces biens un revenu cadastral belge.
Pour un logement loué à des particuliers qui ne l’utilisent pas à des fins professionnelles, le contribuable déclare en principe le revenu cadastral non indexé, et non les loyers réellement perçus.
Le revenu cadastral peut être retrouvé dans MyMinfin, sous les données relatives aux biens immobiliers étrangers.
Quels codes belges faut-il utiliser ?
Pour les revenus de 2025 — exercice d’imposition 2026 — le revenu cadastral non indexé est normalement mentionné au cadre III de la déclaration.
Selon la répartition des droits entre les conjoints, les codes concernés peuvent notamment être :
1106 pour le déclarant 1 ;
2106 pour le déclarant 2.
La partie du revenu cadastral correspondant au bien français doit également être reprise dans la rubrique relative aux revenus étrangers pour lesquels une exonération avec réserve de progressivité est demandée.
La répartition dépend notamment :
de l’identité des usufruitiers ;
du régime matrimonial ;
de la proportion des droits détenus ;
de la durée de détention pendant l’année ;
des indications déjà préremplies dans la proposition de déclaration simplifiée.
Les nus-propriétaires ne doivent en principe pas déclarer un revenu immobilier lorsqu’ils ne disposent pas de la jouissance du bien.
Les loyers réels doivent-ils être déclarés en Belgique ?
Lorsque le bien est loué à des particuliers qui ne l’affectent pas à leur activité professionnelle, la Belgique impose généralement le bien sur la base de son revenu cadastral plutôt que sur les loyers réels.
Les loyers français ne sont donc normalement pas imposés une deuxième fois comme revenus immobiliers en Belgique.
Le revenu cadastral étranger peut néanmoins influencer le taux applicable aux autres revenus belges en raison de la réserve de progressivité.
Existe-t-il un risque lié au mobilier ?
Une location meublée comprend juridiquement deux éléments :
la mise à disposition de l’immeuble ;
la mise à disposition des meubles et équipements.
La convention fiscale vise principalement les revenus immobiliers. Une fraction du loyer correspondant au mobilier pourrait donc, selon les circonstances, être qualifiée de revenu mobilier imposable en Belgique.
Cette question est particulièrement importante lorsqu’un contrat distingue clairement un loyer immobilier et un loyer pour le mobilier.
En l’absence de ventilation contractuelle, la méthode de répartition doit être examinée au cas par cas. Il ne faut pas supposer automatiquement que l’intégralité du loyer bénéficie de l’exonération conventionnelle.
Que faire si le bien n’apparaît pas dans la déclaration belge ?
La proposition de déclaration simplifiée et la déclaration préremplie doivent être vérifiées attentivement.
Le contribuable doit notamment contrôler :
si le bien étranger apparaît dans MyMinFin ;
si un revenu cadastral lui a été attribué ;
si le bon pourcentage de propriété ou d’usufruit est repris ;
si les codes 1106/2106 sont correctement complétés ;
si l’exonération avec réserve de progressivité est demandée.
Pour l’exercice d’imposition 2026, le délai papier du 30 juin 2026 et les échéances ordinaires en ligne de juillet 2026 peuvent déjà être dépassés selon le type de déclaration.
Lorsqu’une déclaration a déjà été envoyée ou qu’une proposition simplifiée est incorrecte, il convient de contacter rapidement le service belge compétent afin de demander une correction.
Quelles démarches faut-il généralement prévoir ?
Pour une première année de location meublée non déclarée, les étapes habituelles sont les suivantes :
Vérifier les droits détenus sur le bien : pleine propriété, usufruit ou nue-propriété.
Immatriculer l’activité française et obtenir un numéro SIRET.
Vérifier les obligations de déclaration ou d’enregistrement auprès de la commune française.
Déterminer si le logement est classé ou non classé.
Comparer le micro-BIC et le régime réel.
Déposer la déclaration française des revenus de 2025.
Demander le taux moyen lorsqu’il peut être favorable.
Vérifier l’application du prélèvement de solidarité de 7,5 % et les cases 8SH/8SI.
Contrôler le revenu cadastral et les codes de la déclaration belge.
Examiner séparément la fraction éventuelle du loyer correspondant au mobilier.
Questions fréquemment posées
Un résident belge doit-il déclarer en France une location meublée française ?
Oui. La France peut imposer les recettes provenant d’un logement situé sur son territoire, même lorsque le propriétaire réside fiscalement en Belgique.
Faut-il aussi déclarer les loyers français en Belgique ?
Le bien et son revenu cadastral doivent être mentionnés dans la déclaration belge. Les loyers réels ne sont généralement pas imposés une seconde fois comme revenus immobiliers, mais une partie correspondant au mobilier peut nécessiter une analyse distincte.
Qui déclare les loyers si les enfants possèdent la nue-propriété ?
Lorsque les parents ont conservé l’usufruit et perçoivent les loyers, ce sont normalement les usufruitiers qui déclarent les revenus. Les nus-propriétaires ne déclarent pas des loyers qu’ils ne perçoivent pas.
L’abattement micro-BIC de 30 % s’applique-t-il automatiquement ?
Oui, lorsque le logement est un meublé de tourisme non classé, que les conditions du micro-BIC sont remplies et que les recettes de 2025 ne dépassent pas 15 000 €. Le contribuable doit déclarer les recettes brutes sans déduire lui-même l’abattement.
Un non-résident doit-il toujours payer 20 % d’impôt en France ?
Non. Il peut demander l’application du taux moyen calculé à partir de ses revenus mondiaux. Ce taux est appliqué lorsqu’il est inférieur au taux minimum normalement applicable.
Le régime réel permet-il toujours de ne payer aucun impôt ?
Non. Il peut réduire fortement le résultat imposable grâce aux charges et aux amortissements, mais son intérêt dépend de la valeur du bien, des dépenses, de la durée de location, du coût comptable et des conséquences lors d’une future vente.
Sources
Convention franco-belge du 10 mars 1964 — version consolidée
Assemblée nationale — Ratification de la convention fiscale France-Belgique
Impots.gouv.fr — Nouveau régime fiscal des meublés de tourisme
TGS France — Régime micro des meublés de tourisme non classés, revenus 2025
MyExpat — Taux d’imposition des revenus immobiliers des non-résidents
Impots.gouv.fr — Revenus immobiliers des non-résidents : revenus fonciers ou BIC
Toutsurmesfinances — Pénalités en cas de déclaration tardive
Pro-Pay — Délais de la déclaration IPP, exercice d’imposition 2026
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, seuils, formulaires et délais peuvent évoluer chaque année. Le traitement correct dépend des droits détenus sur le bien, des revenus du foyer, des charges, du mode de location et des déclarations déjà introduites.
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