Société belge louant un logement en Italie : quelle TVA et quels impôts pour les revenus 2026 ?

Dans le cas d’une société belge qui loue sans services hôteliers un logement italien acquis achevé, la location est exonérée de TVA selon le régime décrit ici. Les loyers restent soumis aux obligations fiscales italiennes, tandis que le résultat immobilier bénéficie d’une exonération conventionnelle en Belgique. Le traitement exact dépend de la situation individuelle.

Les chiffres ci-dessous sont illustratifs ; le cadre concerne les revenus 2026, déclarés en 2027 pour l’impôt italien, avec un point sur les obligations relatives aux revenus 2025.

Quel régime pour un logement italien détenu par une société belge ?

Prenons une société belge propriétaire d’un logement en Italie, loué à une entreprise italienne pour l’hébergement de son personnel. Le bailleur n’a pas construit le bien, ne fournit aucun service hôtelier et ne dispose pas de personnel propre sur place.

Trois sujets doivent être distingués :

• la TVA, déterminée notamment par la localisation et la nature du bien ;

• les impôts italiens, liés à la propriété et aux revenus immobiliers ;

• le traitement du résultat dans la déclaration belge à l’impôt des sociétés (ISOC).

Une exonération de TVA ne signifie donc pas une absence d’impôt ni de déclaration.

Pourquoi le loyer peut-il être facturé sans TVA ?

La location se rattache à l’immeuble : elle est localisée en Italie en vertu de l’article 47 de la directive 2006/112/CE et de l’article 7-quater du DPR 633/72. La TVA belge ne s’applique pas.

L’article 10, alinéa 1, n° 8 du DPR 633/72 prévoit l’exonération des locations concernées. Dans le cas étudié, le bailleur a acheté un logement achevé et ne relève pas de l’exception permettant aux entreprises ayant construit ou rénové l’immeuble d’opter pour une taxation à 10 %.

La catégorie cadastrale A/2, correspondant à une habitation, demeure déterminante même si le locataire est une société. Le caractère meublé ne modifie pas à lui seul ce traitement en l’absence de prestations hôtelières.

Une formule contractuelle telle que « taxes comprises » ne crée pas une TVA inexistante. Pour un loyer illustratif de 2 000 € par mois, le total reste 2 000 €, sans TVA à extraire à 10 % ou 22 %. Il s’agit d’une exonération, et non d’une taxation au taux zéro.

Faut-il un numéro de TVA italien ou une facture électronique italienne ?

Identification et obligations du locataire

Dans la configuration décrite, l’article 17, alinéa 2 du DPR 633/72, en lien avec l’article 194 de la directive TVA, fait reposer les formalités italiennes sur le preneur assujetti établi en Italie. Ce mécanisme ne rend pas taxable un loyer exonéré.

L’arrêt Titanium, C-931/19, concerne la notion d’établissement stable en matière de TVA : un immeuble loué sans personnel propre du bailleur sur place ne suffit pas à constituer un tel établissement.

L’analyse retient ainsi l’absence de nécessité d’une identification italienne à la TVA pour cette location. Le codice fiscale reste toutefois nécessaire pour les impôts et l’enregistrement. Si le locataire devient un particulier, les formalités doivent être réexaminées ; l’analyse maintient l’absence d’identification TVA pour l’opération restant exonérée.

Facturation et transmission

Le bail peut imposer une facture mensuelle. L’analyse s’appuie également sur l’article 53, § 2 du Code belge de la TVA, les règles belges de facturation étant retenues pour l’opération envisagée.

La facture identifie les parties, le bien, la période louée et le montant, et précise le fondement de l’exonération ainsi que le mécanisme applicable au preneur. Une mention d’autoliquidation ne doit pas laisser croire qu’une TVA est effectivement facturée.

Le schéma décrit est le suivant :

• le bailleur étranger transmet sa facture en PDF au locataire ;

• le locataire accomplit l’intégration italienne au moyen du document TD17 via le Sistema di Interscambio ;

• la transmission TD17 intervient, selon le calendrier repris dans l’analyse, avant le 15 du mois suivant.

La clause contractuelle exigeant une facture électronique doit être mise en cohérence avec ce fonctionnement. L’obligation belge Peppol entrée en vigueur en 2026, présentée dans l’analyse pour les opérations entre assujettis belges, ne s’applique pas à cette facture adressée au client italien.

Dans quelle grille de la déclaration TVA belge inscrire les loyers ?

Pour le profil d’assujetti mixte décrit, l’analyse retient la grille 00, sur la base de la notice du SPF Finances.

Les références belges sont les articles 21, § 2 et 21, § 3, 1°, ainsi que l’article 44, § 3, 2° du Code de la TVA.

À titre d’exemple, douze loyers de 2 000 € représentent 24 000 € sur une année complète. En cas de démarrage en cours d’année 2026, le montant déclaré doit correspondre aux opérations de la période concernée.

Peut-on récupérer la TVA sur l’achat et les frais ?

Dans le cas décrit, la TVA italienne de 10 % payée à l’achat n’est pas récupérable. L’analyse vise l’article 19-bis1, lettre i) du DPR 633/72, ainsi que l’affectation du bien à une location exonérée.

Cette TVA entre dans le coût d’acquisition. Les frais directement affectés à la location exonérée n’ouvrent pas davantage de droit à déduction dans ce cadre.

Pour une société exerçant aussi des activités taxées, deux méthodes doivent être distinguées :

• le prorata général, dont le dénominateur peut augmenter avec les loyers exonérés ;

• l’affectation réelle, qui distingue notamment les frais propres à l’activité immobilière exonérée.

Le choix et l’application de la méthode supposent d’examiner l’ensemble des activités de la société.

Quels impôts italiens restent dus ?

Enregistrement : 2 % du loyer annuel

Le bail de logement exonéré de TVA supporte, dans l’analyse, un impôt d’enregistrement de 2 % du loyer annuel, auquel s’ajoute un droit de timbre de 16 € par quatre pages.

Pour un loyer annuel illustratif de 24 000 €, cela représente 480 €. Si le bail prévoit un partage par moitié, la charge nette du bailleur est de 240 €.

Après la première annualité, le paiement intervient dans les 30 jours de l’anniversaire du contrat, au moyen du modèle F24 Elide, code 1501. Un paiement pour toute la durée du bail est également envisagé dans l’analyse, avec une réduction. La cedolare secca, réservée aux personnes physiques dans le cadre décrit, n’est pas ouverte à la société.

IRES : un taux de 24 %, mais une base spécifique

L’article 23, alinéa 1, lettre a du TUIR et l’article 6 de la convention belgo-italienne fondent l’imposition italienne des revenus immobiliers.

Pour la société étrangère sans établissement stable envisagée, l’analyse retient une déclaration Modello Redditi SC, quadro RB, selon les règles des revenus fonciers.

En application de l’article 37, alinéa 4-bis du TUIR, la base est le plus élevé des montants suivants :

• la rente cadastrale revalorisée de 5 % ;

• le loyer contractuel diminué d’un forfait de 5 %.

Si le second montant est supérieur, l’exemple donne : 24 000 € × 95 % = 22 800 €, puis 22 800 € × 24 % = 5 472 € d’IRES pour une année complète.

Dans ce régime, l’analyse ne retient pas de déduction supplémentaire pour les amortissements, l’IMU ou les frais réels. En année partielle, les loyers courus et la période de détention doivent être examinés : multiplier simplement un loyer mensuel par un nombre de paiements ne suffit pas toujours.

IMU : une taxe communale distincte

L’IMU frappe la propriété du bien. Pour les catégories cadastrales A et C/6 visées dans l’analyse, la base repose sur la rente cadastrale revalorisée de 5 %, puis multipliée par 160.

Pour une rente globale illustrative de 1 200 €, la base serait donc de 201 600 €. La fourchette de taux de 0,86 % à 1,06 % reprise dans l’analyse donnerait environ 1 730 € à 2 140 € par an : elle ne constitue pas un tarif national garanti. Le taux applicable doit être vérifié dans la délibération de la commune pour l’année concernée.

Les échéances ordinaires mentionnées sont le 16 juin pour l’acompte et le 16 décembre pour le solde. Une acquisition ou une cession en cours d’année impose de vérifier la période taxable.

Comment éviter une double imposition en Belgique ?

Les articles 6 et 23 de la convention belgo-italienne organisent, dans le cas décrit, l’imposition en Italie et l’exonération en Belgique.

La société comptabilise les loyers et les charges, puis isole le résultat italien dans sa déclaration ISOC. Un suivi par origine est indispensable : l’exonération ne dispense pas de comptabilisation ni de ventilation.

Le point sensible concerne les pertes étrangères. L’article 185, § 3 du CIR 92, explicité par la circulaire 2021/C/97, limite leur prise en compte lorsque les bénéfices correspondants sont exonérés par convention, sous réserve notamment du régime des pertes définitives dans l’Espace économique européen.

Une perte comptable sur le bien italien ne réduit donc pas automatiquement le bénéfice taxable des activités belges. Il est possible de supporter une IRES italienne sur une base foncière forfaitaire tout en constatant une perte comptable après amortissements.

Les taux d’amortissement de 3 % pour le bâtiment et de 10 % pour les aménagements repris dans l’analyse sont des paramètres comptables du cas illustré, pas des taux universels. La part du terrain doit être isolée, car elle n’est pas amortissable. La date à laquelle le bien est achevé et prêt à l’emploi compte également, même si la location commence plus tard.

Que faire du dépôt de garantie et des charges ?

Le dépôt de garantie n’est pas un loyer : dans le schéma décrit, il constitue une dette envers le locataire, inscrite au passif, et donne lieu à un reçu.

Les charges de copropriété payées directement par le locataire à la copropriété ne transitent pas par le bailleur et ne sont pas facturées par celui-ci. Le remboursement contractuel de la moitié de l’impôt d’enregistrement est traité dans l’analyse par une note de débit hors TVA.

Ces distinctions évitent de confondre recettes locatives, garanties et remboursements.

Quelles échéances surveiller pour 2025 et 2026 ?

Les revenus 2026 relèvent ainsi d’une déclaration italienne en 2027. Pour les revenus 2025, l’analyse mentionne le 31 octobre 2026 comme échéance de principe. Les dates effectives doivent être confirmées pour l’année concernée, notamment en cas de report de calendrier.

Pour un bien non loué en 2025, l’analyse conserve une incertitude : l’articulation entre l’IMU et l’imposition d’un revenu cadastral doit être confirmée pour une société étrangère. Il ne faut donc pas déduire de l’absence de locataire une absence certaine de déclaration.

En présence d’IMU impayée, le ravvedimento operoso est le mécanisme de régularisation spontanée envisagé avant notification d’un avis communal. L’analyse mentionne une sanction de base de 25 %, réduite selon les conditions applicables, avec intérêts légaux. Le montant dépend des échéances manquées et du moment de la régularisation.

Questions fréquentes

Une société belge doit-elle ajouter 22 % de TVA au loyer italien ?

Pas dans le cas du logement exonéré décrit ici. La localisation en Italie n’entraîne pas automatiquement une taxation à 22 %, et la mention « taxes comprises » ne crée pas de TVA.

Louer à une entreprise italienne transforme-t-il le logement en immeuble professionnel ?

La seule qualité de société du locataire ne modifie pas la qualification cadastrale A/2 retenue dans l’analyse. La nature du bien et les prestations effectivement fournies restent déterminantes.

Combien d’IRES faut-il prévoir sur les loyers ?

Dans le régime illustré, le taux est de 24 % sur la base foncière applicable. Pour 24 000 € de loyers annuels et une base égale à 95 % de ces loyers, l’exemple aboutit à 5 472 €, hors IMU et enregistrement.

L’exonération belge est-elle automatique dans la comptabilité ?

Les loyers et charges doivent être comptabilisés, puis le résultat italien ventilé dans la déclaration ISOC. L’exonération conventionnelle n’efface pas ces obligations.

Peut-on déduire en Belgique la perte liée à l’appartement italien ?

Pas automatiquement : l’article 185, § 3 du CIR 92 limite la déduction des pertes liées à des actifs étrangers dont les revenus sont exonérés par convention. Les exceptions, dont les pertes définitives dans l’EEE, nécessitent un examen spécifique.

Faut-il déclarer un logement qui n’a pas encore été loué ?

L’absence de loyer n’exclut pas l’IMU ni nécessairement une obligation déclarative italienne. L’analyse laisse à confirmer le traitement du revenu cadastral d’un bien non loué détenu par une société étrangère.

Sources

Références légales, administratives et jurisprudentielles citées dans l’analyse d’origine ; certains liens renvoient à une reproduction ou à une présentation de la source :

• Directive 2006/112/CE, articles 47 et 194.

• DPR 633/72, articles 7-quater, 10, alinéa 1, n° 8, 17, alinéa 2, et 19-bis1, lettre i).

• TUIR, articles 23, alinéa 1, lettre a, et 37, alinéa 4-bis ; reproduction de l’article 37.

• Risoluzione de l’Agenzia delle Entrate n° 4/E du 9 janvier 2006.

• CJUE, Titanium, C-931/19 ; présentation de l’arrêt citée dans l’analyse.

• Code belge de la TVA, articles 21, § 2, 21, § 3, 1°, 44, § 3, 2°, et 53, § 2 ; circulaire n° 53/2013.

• SPF Finances, notice explicative pour la rédaction des déclarations périodiques à la TVA, reproduction citée dans l’analyse.

• Convention Belgique–Italie du 29 avril 1983, articles 6 et 23 ; texte de ratification.

• Arrêt AMID, C-141/99.

• CIR 92, article 185, § 3 ; circulaire 2021/C/97 relative au traitement fiscal des pertes professionnelles étrangères.

• Loi italienne 431/1998, article 2, alinéa 1, citée pour le cadre du bail d’habitation.

Cet article expose un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles évoluent chaque année ; le traitement correct dépend de la situation exacte, de la qualification du bien, des activités de la société et des périodes concernées.

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