Une faillite de société peut-elle entraîner la saisie d’une maison achetée en indivision en Belgique pour les revenus 2024 ?

Non, la faillite d’une société ne permet pas automatiquement de saisir une maison appartenant personnellement à un coemprunteur ou à son conjoint. Le risque apparaît surtout si le coemprunteur devient personnellement redevable de dettes, s’il a signé une caution, ou si sa responsabilité de dirigeant est engagée. La réponse dépend toutefois de l’acte d’achat, du régime matrimonial, du crédit hypothécaire et de l’usage réel du bien.

Les exemples ci-dessous sont illustratifs et se rapportent principalement aux revenus 2024 — exercice d’imposition 2025, avec un bien situé à Bruxelles.

Le principe : la société et le dirigeant ont des patrimoines distincts

Lorsqu’une société belge, comme une SRL, tombe en faillite, la faillite vise en principe le patrimoine de cette société. Les biens qui appartiennent personnellement à un associé, à un dirigeant ou à un coemprunteur ne deviennent pas automatiquement des actifs de la société faillie.

Cela signifie qu’un immeuble acheté à titre privé, par exemple une maison à Bruxelles détenue en indivision, ne devrait pas être saisi simplement parce qu’une société liée à l’un des copropriétaires est en difficulté.

La logique est donc la suivante :

• si seule la société est en faillite, les créanciers de la société poursuivent d’abord le patrimoine de la société ;

• si le bien immobilier appartient personnellement aux copropriétaires, il ne fait pas automatiquement partie de la masse faillie ;

• le risque devient plus sérieux si l’un des copropriétaires est lui-même personnellement poursuivi.

C’est cette distinction qui est essentielle : faillite de société ne signifie pas nécessairement faillite personnelle du dirigeant.

Quand la maison peut-elle malgré tout devenir exposée ?

Le risque indirect apparaît dans plusieurs situations.

La première situation est celle d’une caution personnelle. Si le coemprunteur ou copropriétaire s’est porté caution pour des dettes de la société, une banque ou un créancier pourrait lui réclamer personnellement le paiement. Dans ce cas, son patrimoine privé pourrait être visé.

La deuxième situation concerne la responsabilité du dirigeant. En cas de faillite, certains dirigeants peuvent être tenus personnellement responsables si une faute grave et caractérisée a contribué à l’insuffisance d’actif. Des régimes particuliers peuvent aussi exister pour certaines dettes fiscales ou sociales, notamment en matière de TVA, de précompte professionnel ou d’ONSS.

La troisième situation est celle d’une procédure personnelle contre le copropriétaire : saisie par un créancier personnel, condamnation au paiement d’une dette, règlement collectif de dettes ou faillite personnelle dans certains cas.

Dans ces hypothèses, les créanciers ne deviennent pas propriétaires de la quote-part de l’autre copropriétaire. Mais ils peuvent chercher à récupérer la valeur de cette quote-part.

Indivision immobilière : la quote-part personnelle est protégée, mais le bien peut être fragilisé

Lorsqu’un immeuble est détenu en indivision, par exemple à 50/50, chaque copropriétaire possède une quote-part du bien.

En principe, les dettes personnelles d’un copropriétaire ne permettent pas de saisir la quote-part appartenant à l’autre. Votre moitié ne sert donc pas automatiquement à payer les dettes personnelles de l’autre copropriétaire.

Mais cette protection a une limite pratique : si un créancier veut réaliser la valeur de la part du copropriétaire endetté, il peut parfois provoquer une procédure de partage ou de vente.

Cela ne signifie pas que l’autre copropriétaire perd juridiquement sa part. En cas de vente, il doit normalement récupérer sa part du prix, après remboursement du crédit hypothécaire et des frais. Mais cela peut malgré tout entraîner la perte concrète du logement si le bien doit être vendu.

Il faut donc distinguer deux choses :

• la protection juridique de votre quote-part ;

• la conservation effective du bien dans la durée.

Un bien peut être juridiquement partagé, mais pratiquement vulnérable lorsqu’un copropriétaire est lourdement endetté.

Le crédit hypothécaire est souvent le risque le plus immédiat

Dans de nombreux achats immobiliers à deux, le crédit hypothécaire est signé solidairement. Cela signifie que la banque peut réclamer la totalité des mensualités à l’un ou l’autre des coemprunteurs, même si chacun possède seulement une partie du bien.

Ce point est souvent plus urgent que la faillite elle-même.

Tant que les mensualités sont payées correctement, la banque n’a normalement pas de raison d’agir contre le bien. En revanche, si le crédit n’est plus remboursé, la banque peut agir sur base de l’hypothèque. Or l’hypothèque porte généralement sur l’ensemble du bien, pas uniquement sur la quote-part du coemprunteur en difficulté.

Lorsqu’un seul copropriétaire paie tout le crédit, il est donc essentiel de conserver les preuves :

• extraits bancaires ;

• tableau d’amortissement ;

• attestation bancaire annuelle ;

• preuve des mensualités payées ;

• échanges écrits avec l’autre copropriétaire ;

• décompte des charges et loyers.

Ces documents peuvent servir à démontrer qu’un copropriétaire a assumé plus que sa part normale et qu’il dispose éventuellement d’une créance contre l’autre.

Mariage, séparation de fait et régime matrimonial : un point à vérifier

La séparation de fait ne règle pas automatiquement les conséquences civiles du mariage. Deux personnes peuvent être séparées depuis longtemps, avoir des domiciles distincts et être imposées séparément, tout en restant juridiquement mariées.

Le régime matrimonial peut alors être déterminant.

Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, l’analyse de l’indivision est souvent plus directe : chacun possède la quote-part prévue dans l’acte.

Si les époux sont mariés sous le régime légal, il faut vérifier si le bien acheté en 2024 est réellement détenu en indivision ordinaire, ou s’il entre totalement ou partiellement dans le patrimoine commun.

Les documents essentiels sont donc :

• l’acte d’achat ;

• le contrat de mariage, s’il existe ;

• l’acte hypothécaire ;

• le contrat de crédit ;

• les preuves de financement personnel ;

• les accords écrits éventuels entre les parties.

Ce point peut influencer la manière dont les créanciers peuvent agir, mais aussi la répartition des loyers, des charges, du crédit et des droits de chacun lors d’une liquidation future.

Revenus immobiliers pour les revenus 2024 : habitation propre et parties louées

Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs logements, le traitement fiscal dépend de l’usage de chaque partie.

Pour la partie occupée personnellement comme habitation propre, le revenu cadastral correspondant est en principe exonéré à l’impôt des personnes physiques. Cette partie ne doit donc normalement pas être déclarée comme revenu immobilier imposable au cadre III, pour autant qu’elle constitue effectivement l’habitation propre.

Pour les parties louées à des personnes physiques qui les utilisent à titre privé, la fiscalité est différente. En principe, on ne déclare pas les loyers réels. On déclare le revenu cadastral non indexé correspondant aux parties louées, au prorata de la quote-part de propriété et de la période de détention.

L’administration calcule ensuite le revenu imposable sur base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.

Pour les revenus 2024 — exercice d’imposition 2025, il faut donc vérifier :

• la date d’acquisition du bien en 2024 ;

• la partie réellement occupée comme habitation propre ;

• la partie réellement louée ;

• la quote-part de propriété ;

• le revenu cadastral attribuable à chaque partie ;

• la durée de détention ou de location pendant l’année.

Si le cadastre ne distingue pas les différentes unités, une clé raisonnable peut être nécessaire, par exemple sur base des surfaces, de la répartition réelle du bâtiment ou des valeurs locatives relatives.

Loyers privés : les loyers réels ne remplacent pas automatiquement le revenu cadastral

Dans un cas typique, une partie de l’immeuble peut être louée à un proche pour environ 700 € par mois et une autre à un locataire externe pour environ 900 € par mois. Si ces logements sont utilisés exclusivement à titre privé par les locataires, le principe fiscal reste l’imposition sur base du revenu cadastral, et non sur base des loyers réels.

Cela ne signifie pas que les loyers n’ont aucune importance. Ils peuvent être importants pour :

• la gestion entre copropriétaires ;

• la preuve des flux financiers ;

• l’analyse bancaire en cas de refinancement ;

• une éventuelle discussion avec un créancier ou un curateur ;

• la compensation avec les mensualités du crédit et les charges.

Si un copropriétaire perçoit tous les loyers mais paie aussi seul l’intégralité du crédit, il est recommandé d’établir un tableau clair : loyers encaissés, mensualités payées, précompte immobilier, assurances, travaux, charges et contribution de chacun.

Intérêts du crédit : attention à la ventilation entre habitation propre et parties louées

À Bruxelles, le bonus-logement a été supprimé pour les nouveaux prêts conclus à partir du 1er janvier 2017. Un prêt conclu en 2024 pour une habitation propre à Bruxelles ne donne donc normalement pas droit à l’ancien avantage fiscal bruxellois du bonus-logement.

La situation peut toutefois être différente pour les intérêts relatifs aux parties du bien qui ne constituent pas l’habitation propre et qui produisent des revenus immobiliers imposables.

Dans la déclaration des revenus 2024 — exercice d’imposition 2025, certains intérêts de dettes contractées pour acquérir ou conserver des biens immobiliers produisant des revenus immobiliers non exonérés peuvent être mentionnés, notamment via les codes 1146/2146 selon la situation.

Lorsque le prêt finance un bien mixte, il faut donc ventiler :

• la partie du prêt relative à l’habitation propre ;

• la partie du prêt relative aux logements loués ;

• les intérêts, distincts du capital ;

• la quote-part de propriété ;

• la période concernée.

Cette ventilation doit idéalement être faite à partir de l’attestation bancaire annuelle et d’une clé cohérente avec l’affectation réelle du bien.

Bail non enregistré : le revenu immobilier existe quand même

L’absence de bail écrit ou enregistré ne supprime pas l’existence d’un revenu immobilier.

Si un logement est mis à disposition contre paiement et que l’occupant l’utilise à titre privé, le traitement fiscal reste en principe celui du revenu cadastral correspondant à cette partie du bien.

En revanche, sur le plan civil et administratif, un bail écrit et enregistré est fortement recommandé. À Bruxelles, un bail d’habitation doit en principe être enregistré dans les deux mois de sa signature. L’enregistrement est gratuit pour un bail d’habitation et incombe au bailleur.

Dans un contexte d’indivision, de tensions financières ou de risque de créanciers, un bail écrit permet de prouver :

• qui occupe le logement ;

• le montant payé ;

• la date de début d’occupation ;

• les droits du locataire ;

• la cohérence économique de la situation.

Division d’une maison en plusieurs logements : un risque urbanistique distinct du risque fiscal

La division d’une maison en plusieurs appartements peut soulever un problème urbanistique, surtout à Bruxelles.

En Région de Bruxelles-Capitale, la division d’un immeuble en plusieurs logements nécessite généralement un permis d’urbanisme. Les dispenses de permis pour certains travaux intérieurs ne couvrent généralement pas les situations où le nombre ou la répartition des logements est modifié.

Une division non régularisée peut avoir plusieurs conséquences :

• difficulté à vendre le bien ;

• difficulté à refinancer le crédit ;

• obstacle à un rachat de quote-part ;

• problème lors d’une expertise bancaire ;

• risque de procès-verbal d’infraction ;

• obligation de régularisation ou de remise en état ;

• complications en cas d’assurance ou de sinistre.

Ce risque est distinct de l’impôt des personnes physiques. Un bien peut devoir être déclaré fiscalement selon son usage réel, tout en posant un problème urbanistique si sa division n’est pas régularisée.

Précompte immobilier et revenu cadastral : ne pas confondre les deux

Le précompte immobilier est un impôt régional dû chaque année par le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier du bien au 1er janvier.

En cas de copropriété ou d’indivision, l’avertissement-extrait de rôle peut parfois être adressé à un seul redevable. Le fait qu’une personne paie l’intégralité du précompte immobilier ne signifie pas nécessairement qu’elle doit en supporter définitivement 100 % dans ses rapports internes avec l’autre copropriétaire.

Le revenu cadastral, lui, sert notamment de base au calcul des revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques. En cas de transformation ou de division influençant le revenu cadastral, une déclaration cadastrale peut être nécessaire.

Il faut donc distinguer :

• le précompte immobilier régional ;

• le revenu cadastral utilisé dans la déclaration fiscale ;

• la répartition interne entre copropriétaires ;

• l’éventuelle régularisation cadastrale ou urbanistique.

Quelles démarches envisager pour sécuriser la situation ?

Dans une situation de copropriété avec un coemprunteur exposé à des dettes, les priorités sont généralement les suivantes.

D’abord, il faut réunir les documents : acte d’achat, contrat de crédit, acte hypothécaire, contrat de mariage, preuves de paiement, baux, loyers, précompte immobilier, documents cadastraux et informations sur les garanties personnelles éventuelles.

Ensuite, il faut vérifier si le coemprunteur a signé des cautions personnelles ou des garanties pour sa société. C’est souvent le point qui transforme une faillite de société en risque personnel.

Il peut aussi être envisagé de racheter la quote-part de l’autre copropriétaire, de sortir de l’indivision ou de reprendre le crédit seul. Mais ces opérations doivent être réalisées avec prudence. Si la personne est déjà insolvable ou proche de l’être, une vente à prix trop bas, une donation déguisée ou un transfert anormal pourrait être contesté par des créanciers.

Enfin, si l’objectif est de conserver le bien à long terme, il peut être nécessaire de discuter avec la banque d’une désolidarisation ou d’un refinancement. La banque analysera les revenus, les loyers, la valeur du bien, le solde du prêt et la situation urbanistique.

Frequently asked questions

La faillite d’une SRL peut-elle entraîner la saisie de la maison personnelle du dirigeant ?

Pas automatiquement. La société et le dirigeant ont en principe des patrimoines distincts. Le risque apparaît surtout si le dirigeant a signé une caution personnelle, s’il est condamné personnellement ou si sa responsabilité est engagée.

Ma quote-part dans une maison en indivision peut-elle être saisie pour les dettes de l’autre copropriétaire ?

En principe, vos dettes et celles de l’autre copropriétaire sont distinctes. Votre quote-part ne devrait pas servir à payer ses dettes personnelles, mais un créancier peut parfois chercher à réaliser la valeur de sa quote-part, ce qui peut fragiliser le bien dans son ensemble.

Si je paie seul le crédit hypothécaire, suis-je mieux protégé ?

Payer le crédit réduit le risque immédiat vis-à-vis de la banque. Mais si le crédit est solidaire, la banque peut souvent réclamer toute la mensualité à l’un ou l’autre coemprunteur. Il faut conserver toutes les preuves de paiement pour documenter une éventuelle créance contre l’autre copropriétaire.

Les loyers privés doivent-ils être déclarés pour leur montant réel en Belgique ?

Pour les revenus 2024, lorsqu’un logement est loué à une personne physique qui l’utilise à titre privé, on déclare en principe le revenu cadastral non indexé, et non le loyer réel. L’administration calcule ensuite le revenu imposable sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %.

Peut-on déduire le crédit hypothécaire d’un bien mixte à Bruxelles ?

Pour un nouveau prêt bruxellois conclu en 2024, le bonus-logement n’est normalement plus applicable. En revanche, les intérêts liés aux parties louées peuvent, selon la situation, être examinés via les codes 1146/2146, moyennant une ventilation correcte entre habitation propre et parties louées.

Un bail non enregistré empêche-t-il la déclaration fiscale du revenu immobilier ?

Non. L’absence d’enregistrement ne supprime pas le revenu immobilier. Mais à Bruxelles, un bail d’habitation doit en principe être enregistré dans les deux mois, et un bail écrit est fortement recommandé pour sécuriser la situation.

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Les règles fiscales, civiles et régionales peuvent changer chaque année. Le traitement correct dépend de l’acte d’achat, du régime matrimonial, du crédit hypothécaire, des baux, du revenu cadastral, de l’usage réel du bien et de la situation personnelle des copropriétaires.

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