Comment sont taxées en 2026 une donation familiale, la vente d’un terrain et des loyers en Autriche pour un résident belge ?

Une donation d’argent provenant d’un parent résident autrichien peut, sous certaines conditions, ne supporter ni droits de donation belges ni impôt autrichien. La vente d’un terrain situé en Autriche reste en principe imposable en Autriche, tandis que les loyers doivent être déclarés dans les deux pays, avec une exonération conventionnelle en Belgique. Le traitement exact dépend toutefois de la résidence fiscale des parties, de la forme de la donation, du statut fiscal autrichien du bénéficiaire et de ses autres revenus.

Les montants ci-dessous sont illustratifs. L’analyse concerne principalement les opérations réalisées pendant l’année de revenus 2026, correspondant en Belgique à l’exercice d’imposition 2027.

La résidence fiscale belge détermine les obligations déclaratives

Une personne inscrite en Belgique et dont le domicile fiscal effectif se trouve en Belgique est généralement considérée comme une habitante du Royaume.

Elle doit alors déclarer en Belgique ses revenus mondiaux, même lorsque certains revenus étrangers sont finalement exonérés en application d’une convention préventive de double imposition.

Cette obligation peut notamment concerner :

• les comptes bancaires détenus à l’étranger ;

• les comptes d’investissement ouverts auprès de plateformes étrangères ;

• les immeubles situés à l’étranger ;

• les loyers étrangers ;

• certaines plus-values étrangères ;

• les revenus mobiliers qui n’ont pas subi de précompte belge.

Les comptes étrangers doivent être mentionnés dans la déclaration fiscale belge, notamment au code 1075, et communiqués séparément au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique, ou PCC.

Le fait qu’un compte étranger soit déjà connu de l’administration, par exemple parce qu’il a servi au remboursement d’un impôt, ne remplace pas nécessairement l’enregistrement au PCC.

Lorsqu’une personne s’installe en Belgique en cours d’année, elle peut encore recevoir une déclaration à l’impôt des non-résidents pour la période antérieure. Pour l’année suivante, il convient toutefois de vérifier qu’elle reçoit bien une déclaration à l’impôt des personnes physiques des résidents.

Une déclaration reçue sous un statut incorrect ou portant sur une période déjà enrôlée doit être clarifiée rapidement avec le bureau de taxation ou par l’intermédiaire de MyMinfin.

Une donation bancaire autrichienne est-elle imposable en Belgique ?

En Belgique, une donation d’argent n’est pas un revenu imposable. Elle ne doit donc pas être déclarée comme un salaire, un revenu mobilier ou un revenu divers.

La question porte plutôt sur les droits de donation.

Une donation mobilière effectuée par simple virement bancaire peut, en principe, rester non enregistrée en Belgique. Lorsqu’elle n’est pas constatée dans un acte notarié belge et qu’elle n’est pas volontairement présentée à l’enregistrement, aucun droit de donation belge n’est immédiatement dû.

Dans un cas illustratif, un parent résidant en Autriche vire environ 320 000 € à son enfant résidant en Belgique. Si le don est correctement exécuté comme un don bancaire et n’est pas enregistré en Belgique, aucun droit de donation belge n’est en principe prélevé au moment du transfert.

Une donation volontairement enregistrée en Région flamande entre un parent et son enfant peut être soumise au taux de 3 %. Sur une donation d’environ 320 000 €, cela représenterait approximativement 9 600 €.

L’enregistrement n’est donc pas toujours avantageux. Son utilité dépend principalement du risque que la donation soit ultérieurement réintégrée dans une succession soumise aux droits de succession belges.

Le délai de survie de cinq ans s’applique-t-il lorsque le donateur vit en Autriche ?

Depuis le 1er janvier 2025, la Région flamande applique une période de cinq ans aux donations mobilières non enregistrées.

Lorsqu’un donateur soumis aux droits de succession flamands décède pendant cette période, les biens donnés peuvent être réintégrés fiscalement dans sa succession.

Cependant, les droits de succession belges sont principalement liés à la résidence fiscale du défunt, et non à celle du bénéficiaire de la donation.

Lorsque le donateur a toujours résidé en Autriche et n’est pas résident belge au moment de son décès, sa succession ne relève en principe pas des droits de succession belges sur l’ensemble de son patrimoine.

Le délai flamand de cinq ans peut donc être sans effet dans cette configuration.

La conclusion devrait néanmoins être réexaminée si le donateur :

• s’installe ultérieurement en Belgique ;

• conserve plusieurs résidences susceptibles de créer un conflit de résidence ;

• décède alors que son domicile fiscal effectif se trouve en Belgique ;

• possède des biens immobiliers belges relevant de règles particulières.

L’Autriche a supprimé ses droits généraux de succession et de donation depuis le 1er août 2008. L’absence d’impôt ne signifie toutefois pas qu’aucune formalité n’est requise.

La donation doit être déclarée en Autriche dans les trois mois

Les donations importantes entre proches parents doivent faire l’objet d’une Schenkungsmeldung auprès de l’administration fiscale autrichienne.

En vertu du § 121a BAO, les donations entre proches dépassant 50 000 € sur une période d’un an doivent être déclarées dans les trois mois.

La déclaration peut être introduite électroniquement par l’intermédiaire de FinanzOnline, notamment au moyen de la procédure « Meldung gem. § 121a BAO » et du formulaire Schenk 1.

L’obligation pèse sur les parties concernées, mais une seule déclaration correctement introduite suffit en principe.

Cette formalité :

• est gratuite ;

• ne déclenche pas de droits de donation ;

• permet de documenter officiellement l’origine du transfert ;

• doit être distinguée d’une déclaration fiscale belge.

Une omission intentionnelle peut être sanctionnée par une amende pouvant atteindre 10 % de la valeur de la donation. Pour une donation de l’ordre de 320 000 €, l’exposition théorique pourrait donc atteindre environ 32 000 €.

La possibilité de régularisation spontanée est par ailleurs limitée dans le temps.

Comment documenter correctement un don bancaire ?

Un virement bancaire devrait être accompagné d’un dossier permettant d’établir clairement :

• l’identité du donateur et du bénéficiaire ;

• l’intention de donner ;

• le caractère gratuit et définitif du transfert ;

• la date du virement ;

• le montant donné ;

• l’origine licite des fonds ;

• les éventuelles conditions attachées à la donation.

Les parties peuvent notamment établir un pacte adjoint après le virement ou utiliser un échange de courriers établissant l’intention libérale.

Cette documentation peut être demandée par :

• la banque du bénéficiaire ;

• le notaire chargé d’un achat immobilier ;

• l’administration fiscale ;

• un établissement soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment.

Une clause de retour conventionnel peut également être envisagée. Elle prévoit que les fonds donnés, ou éventuellement le bien acquis grâce à ces fonds, reviennent au donateur si le bénéficiaire décède avant lui.

Une telle clause ne doit pas être ajoutée automatiquement. Ses conséquences civiles, successorales et fiscales doivent être examinées dans les pays concernés.

Dans quel pays la vente d’un terrain autrichien est-elle imposée ?

La convention préventive de double imposition conclue entre la Belgique et l’Autriche attribue en principe à l’Autriche le droit d’imposer la plus-value provenant d’un immeuble situé sur son territoire.

La Belgique doit normalement exonérer cette plus-value, tout en pouvant l’utiliser pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables en Belgique. Il s’agit de l’exonération avec réserve de progressivité.

Lorsque le vendeur ne perçoit pas d’autres revenus imposables en Belgique pendant l’année, cette réserve de progressivité peut ne produire aucun effet concret.

En droit belge, la plus-value réalisée dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé sur un terrain reçu par succession peut également ne pas être imposable. Il faut néanmoins vérifier les circonstances de la vente et l’absence d’activité spéculative ou professionnelle.

Comment l’Immobilienertragsteuer autrichienne est-elle calculée ?

En Autriche, la plus-value immobilière est généralement soumise à l’Immobilienertragsteuer, ou ImmoESt, au taux de 30 %.

Lorsqu’un terrain a été reçu par héritage, l’héritier reprend généralement la situation fiscale de l’ancien propriétaire. Le prix d’acquisition historique du défunt peut donc servir de base au calcul.

Exemple illustratif arrondi :

• prix de vente : environ 120 000 € ;

• prix d’acquisition historique : environ 40 000 € ;

• plus-value : environ 80 000 € ;

• taux d’ImmoESt : 30 % ;

• impôt : environ 24 000 €.

L’impôt est généralement calculé et versé par le notaire ou le représentant des parties lors de la vente.

Le calcul réel peut toutefois être modifié par :

• les frais d’acquisition admissibles ;

• certains investissements ;

• les frais de vente ;

• la date et la nature de l’acquisition initiale ;

• une éventuelle requalification du terrain ;

• les règles applicables aux terrains ayant changé d’affectation.

Le supplément autrichien relatif à certaines requalifications récentes de terrains ne s’applique pas automatiquement à tous les terrains constructibles. Il faut notamment tenir compte de la date de leur classement en terrain à bâtir.

Faut-il choisir le taux de 30 % ou le barème progressif autrichien ?

L’Autriche permet, dans certaines circonstances, d’opter pour l’imposition au barème progressif plutôt que pour le taux immobilier forfaitaire de 30 %.

Pour 2026, le barème mentionné dans l’analyse comprend notamment :

• une première tranche à 0 % jusqu’à 13 539 € ;

• puis des tranches à 20 %, 30 %, 40 % et 48 %.

L’option progressive peut sembler intéressante lorsqu’une personne n’a pas d’autres revenus. Elle doit cependant être simulée sur l’ensemble des revenus concernés.

Pour une plus-value proche de 80 000 €, le résultat du barème progressif peut être similaire, voire légèrement supérieur, à celui du taux forfaitaire de 30 %.

L’option peut devenir moins favorable lorsque :

• le vendeur est considéré comme non-résident ordinaire en Autriche ;

• une majoration de la base imposable d’environ 10 888 €, montant à indexer, est applicable ;

• des loyers autrichiens sont ajoutés à la base progressive ;

• une partie des revenus atteint les tranches de 40 % ou 48 %.

Elle pourrait redevenir intéressante si des frais de vente importants, déductibles uniquement dans le cadre de l’option, réduisent sensiblement la plus-value nette.

Une simulation doit donc être effectuée avant la signature définitive, plutôt que de supposer que l’absence d’autres revenus rend automatiquement le barème progressif plus avantageux.

Comment les loyers d’un appartement autrichien sont-ils imposés ?

Les revenus provenant d’un immeuble situé en Autriche sont imposables en Autriche.

L’impôt est calculé sur le revenu locatif net, après déduction des dépenses admises, telles que :

• l’amortissement du bâtiment ;

• les charges non récupérées auprès du locataire ;

• certains frais d’entretien ;

• les frais de gestion ;

• certaines dépenses directement liées à la location.

L’amortissement du bâtiment, appelé AfA, peut notamment être calculé au taux de 1,5 % par an sur la valeur attribuable à la construction. La valeur du terrain n’est pas amortissable.

Dans un exemple avec un loyer mensuel proche de 1 250 € hors charges, la base imposable nette pourrait se situer autour de 9 000 à 11 000 € par an, selon la ventilation entre le terrain et le bâtiment ainsi que les dépenses effectivement déductibles.

Cette base resterait inférieure à la première tranche de 13 539 € du barème autrichien de 2026. L’impôt peut donc être faible ou nul, mais uniquement si le contribuable bénéficie effectivement de cette tranche.

Le statut de résident ou de non-résident autrichien change-t-il l’impôt ?

Une personne qui conserve un logement durablement à sa disposition en Autriche peut être considérée comme assujettie de manière illimitée selon le droit interne autrichien.

La convention fiscale peut néanmoins attribuer sa résidence principale à la Belgique. Le contribuable peut donc être résident belge au sens conventionnel tout en bénéficiant de certains éléments du régime autrichien des contribuables soumis à une obligation fiscale illimitée.

À l’inverse, un non-résident ordinaire peut subir une majoration de sa base imposable, réduisant l’utilité de la tranche à 0 %.

Un citoyen de l’Union européenne peut, sous conditions, demander son assimilation à un contribuable soumis à une obligation fiscale illimitée en application du § 1 Abs. 4 EStG.

Cette option peut notamment nécessiter :

• les formulaires L1i et E1 ;

• une attestation E9 délivrée ou validée par l’administration fiscale belge ;

• qu’au moins 90 % des revenus soient imposables en Autriche ;

• ou que les revenus non autrichiens ne dépassent pas un seuil proche de 13 500 €, à vérifier pour l’année concernée.

L’option doit être réévaluée chaque année. La reprise d’une activité professionnelle en Belgique ou dans un autre pays peut entraîner la perte des conditions.

Quelles formalités faut-il accomplir en Belgique pour l’appartement autrichien ?

L’acquisition d’un immeuble à l’étranger doit être communiquée spontanément au SPF Finances dans les quatre mois.

Cette déclaration permet à l’administration belge d’attribuer un revenu cadastral belge à l’immeuble étranger.

La formalité peut être accomplie par l’intermédiaire de MyMinfin auprès de l’Administration Mesures et Évaluations.

L’absence de déclaration peut entraîner une amende administrative comprise entre 250 € et 3 000 €.

L’immeuble devra ensuite être repris chaque année dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques.

Lorsqu’il est loué à un particulier qui ne l’utilise pas professionnellement, la déclaration belge repose généralement sur le revenu cadastral attribué, et non sur le loyer réellement encaissé.

Le contribuable doit également demander l’application de l’exonération conventionnelle avec réserve de progressivité. La Belgique n’impose alors normalement pas une seconde fois les loyers, mais elle peut en tenir compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus belges.

Les comptes d’investissement étrangers doivent-ils aussi être déclarés ?

Un compte ouvert auprès d’une banque ou d’une plateforme financière étrangère peut devoir être :

• mentionné dans la déclaration fiscale belge au code 1075 ;

• enregistré au PCC ;

• pris en compte pour la taxe sur les opérations de bourse, ou TOB ;

• utilisé pour calculer et déclarer certaines plus-values imposables.

Lorsqu’une plateforme étrangère ne prélève pas elle-même la TOB belge, l’investisseur belge peut devoir la déclarer et la payer personnellement.

Pour les ventes réalisées en 2025, les plus-values relevant de la gestion normale d’un patrimoine privé restaient, selon les règles décrites dans l’analyse, exonérées.

Pour les opérations réalisées à partir du 1er janvier 2026, l’analyse mentionne un régime belge de taxation à 10 % de certaines plus-values financières, accompagné d’une exonération annuelle de 10 000 € par contribuable, susceptible d’être majorée jusqu’à 15 000 € lorsque l’exonération n’a pas été entièrement utilisée les années précédentes.

La valeur des actifs au 31 décembre 2025 est alors déterminante pour distinguer les gains historiques des gains réalisés à partir de 2026.

Le champ d’application précis, les modalités déclaratives et les éventuelles modifications législatives doivent être vérifiés pour l’exercice d’imposition concerné.

Quelles sont les principales échéances à respecter en 2026 ?

Dans une opération combinant donation, achat immobilier et vente d’un terrain, les formalités doivent être planifiées séparément.

Les principales échéances sont les suivantes :

1. Dans les trois mois de la donation : introduire la Schenkungsmeldung en Autriche.

2. Dans les quatre mois de l’acquisition : déclarer l’immeuble étranger auprès du SPF Finances.

3. Lors de la vente du terrain : faire calculer et verser l’Immobilienertragsteuer par le notaire ou le représentant des parties.

4. Dans la déclaration fiscale belge suivante : déclarer l’immeuble, les comptes étrangers et les revenus concernés.

5. Avant toute option pour le barème progressif autrichien : effectuer une simulation tenant compte des frais de vente et des loyers de l’année.

Un éventuel départ ultérieur de Belgique peut également entraîner une radiation du registre national et le dépôt d’une déclaration spéciale couvrant la période comprise entre le 1er janvier et la date du départ.

La fiscalité future des loyers devra alors être réexaminée au regard de la convention conclue entre l’Autriche et le nouvel État de résidence.

Questions fréquentes

Une donation provenant d’Autriche doit-elle être déclarée comme revenu en Belgique ?

Non. Une donation n’est pas un revenu imposable. Elle peut toutefois être soumise aux droits de donation si elle est enregistrée en Belgique, et elle peut faire l’objet d’une obligation déclarative en Autriche.

Le délai flamand de cinq ans s’applique-t-il si le parent donateur vit en Autriche ?

Pas nécessairement. Ce délai est principalement pertinent lorsque la succession du donateur relève des droits de succession belges. La résidence fiscale du donateur au moment du décès est donc déterminante.

Quel est le délai pour déclarer une donation importante en Autriche ?

Une donation entre proches dépassant 50 000 € sur un an doit généralement être déclarée dans les trois mois en application du § 121a BAO.

Une plus-value immobilière autrichienne est-elle imposée une seconde fois en Belgique ?

En principe, non. L’Autriche peut imposer la plus-value sur l’immeuble situé sur son territoire, tandis que la Belgique l’exonère avec réserve de progressivité conformément à la convention fiscale.

Le taux autrichien de 30 % est-il toujours plus avantageux que le barème progressif ?

Non. Le résultat dépend du montant de la plus-value, des frais déductibles, du statut de résident ou de non-résident et des autres revenus autrichiens. Une simulation individuelle est nécessaire.

Faut-il déclarer en Belgique un appartement autrichien même si aucun impôt belge n’est dû ?

Oui. L’acquisition doit être déclarée dans les quatre mois pour permettre l’attribution d’un revenu cadastral, puis l’immeuble doit être repris chaque année dans la déclaration fiscale belge.

Sources

1. Notaris.be — La « période suspecte » des donations mobilières non enregistrées — https://www.notaris.be/nieuws/de-verdachte-periode-bij-niet-geregistreerde-roerende-schenkingen-wat-dat-juist

2. USP.gv.at — Schenkungen : Meldepflicht (§ 121a BAO) — https://www.usp.gv.at/themen/steuern-finanzen/steuerliche-rechte-und-pflichten/weitere-informationen-zu-steuerlichen-rechten-und-pflichten-als-unternehmen/schenkungen-meldepflicht.html

3. Finfo.at — Schenkungsmeldung in Österreich (§ 121a BAO, sanctions) — https://www.finfo.at/steuern/schenkungsmeldung/

4. BMF (Autriche) — Ausfüllhilfe E 8 : impôt des non-résidents, Immobilienertragsteuer, option § 1 Abs. 4 EStG — https://formulare.bmf.gv.at/service/formulare/inter-Steuern/pdfd/2025/E8.pdf

5. SPF Finances — Biens immobiliers à l’étranger — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenus-immobiliers/etranger

6. SPF Finances — Taxe sur les plus-values — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/declaration-impot/revenus/taxe-plus-values

Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles, seuils et montants peuvent évoluer chaque année, et le traitement correct dépend de la résidence fiscale, des documents, des revenus et des opérations propres à chaque contribuable.

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