Investir en couple depuis la Belgique : immobilier à l’étranger et ETF en 2026
Investir à deux depuis la Belgique ? Immobilier étranger, ETF et cohabitation légale : les obligations fiscales et la protection du partenaire à vérifier.
Un couple résident fiscal belge qui investit dans un logement à l’étranger ou des ETF doit articuler les obligations belges, la fiscalité du pays concerné et la protection du partenaire. Le résultat dépend de la résidence fiscale, du mode de détention et de la situation individuelle de chacun.
Cet article présente un cas type pour les revenus 2026 ; il ne constitue pas une simulation personnalisée.
Vérifier la résidence fiscale de chaque partenaire
Vivre ensemble ne suffit pas à établir que les deux partenaires ont exactement le même statut fiscal. Il faut examiner séparément leur résidence et les éventuelles règles particulières liées à leur activité.
Pour un agent d’une institution européenne, l’exonération du traitement et les règles relatives au domicile fiscal doivent être distinguées. Le parcours avant le recrutement peut être décisif. Une exonération professionnelle ne permet pas de conclure que les loyers et les placements privés échappent eux aussi à l’impôt.
Le cadre présenté ci-dessous concerne un couple dont les deux membres sont résidents fiscaux belges et envisagent un investissement privé.
Un logement étranger entraîne aussi des obligations belges
L’achat doit être déclaré à l’administration belge compétente afin qu’un revenu cadastral belge soit attribué au bien. Chaque copropriétaire indique ses droits dans l’immeuble. Ce revenu cadastral intervient ensuite dans la déclaration annuelle, y compris lorsque le logement ne produit pas de loyer.
L’imposition dans le pays du bien n’efface donc pas les formalités belges. Lorsque la convention applicable prévoit une exonération avec réserve de progressivité, le revenu immobilier exonéré peut influencer le taux applicable à d’autres revenus imposables en Belgique.
Il faut distinguer :
la déclaration du bien et de ses caractéristiques ;
la déclaration annuelle des revenus ;
le traitement prévu par la convention fiscale ;
les éventuels revenus du mobilier et les prestations annexes.
La location meublée mérite une attention particulière : le traitement des meubles peut soulever une question distincte de celui de l’immeuble. Une exonération conventionnelle de la composante immobilière ne suffit pas à résoudre toute la fiscalité des recettes.
Location en France : examiner le régime et les charges
La location meublée relève en France des bénéfices industriels et commerciaux, y compris lorsque le propriétaire est non-résident. Avant tout calcul, il faut vérifier le régime applicable au mode de détention et à l’exploitation envisagés.
Au régime réel, les charges admissibles et l’amortissement peuvent réduire le résultat imposable. Les intérêts du crédit, les frais de gestion et certaines dépenses liées au logement doivent être examinés, justificatifs à l’appui.
Une occupation personnelle pendant une partie de l’année impose de distinguer les dépenses relatives à la location et celles relevant de l’usage privé. Un emprunt important ne garantit pas, à lui seul, l’absence d’impôt. Le remboursement du capital ne se confond pas avec une charge d’intérêts.
Il faut également intégrer les conséquences d’une revente : une économie pendant la location ne représente pas nécessairement une économie définitive sur toute la durée de détention.
Pour les prélèvements sociaux, l’affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français dans l’Espace économique européen peut ouvrir droit à l’exonération de CSG et de CRDS sur les revenus concernés. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % demeure alors applicable. Les conditions d’affiliation et les justificatifs doivent être vérifiés pour chaque propriétaire.
France ou Grèce : comparer le coût complet
La comparaison ne devrait pas porter uniquement sur le taux nominal d’imposition des loyers. Deux logements produisant les mêmes recettes peuvent laisser des revenus disponibles très différents.
Les éléments déterminants sont notamment :
les frais d’acquisition et les impôts annuels sur la propriété ;
le traitement des charges, des intérêts et de l’amortissement ;
les frais de gestion et les périodes sans location ;
les obligations d’enregistrement et les règles locales de location touristique ;
les conséquences d’une revente ou du décès d’un partenaire.
Pour un projet grec, les formalités fiscales locales, l’immatriculation du logement et les conditions d’exploitation doivent être examinées avant l’achat. La possibilité de louer à court terme ne doit pas être déduite de la seule présence d’autres annonces dans le quartier.
Une simulation utile calcule séparément le résultat fiscal, l’impôt et la trésorerie après remboursement du crédit. Elle évite de confondre rentabilité économique et faible base imposable.
ETF chez un courtier étranger : répartir les responsabilités
Un intermédiaire étranger ne prend pas nécessairement en charge toutes les obligations belges. Avant l’ouverture, il faut identifier les retenues effectuées et les déclarations qui restent à la charge de l’investisseur.
Un compte étranger doit être signalé au Point de contact central et mentionné dans la déclaration annuelle belge selon les règles applicables. Dans un compte commun, chaque cotitulaire doit examiner ses propres obligations.
La taxe sur les opérations de bourse doit aussi être vérifiée. Son taux dépend des caractéristiques et du statut du fonds : la seule mention « ETF » ou « capitalisant » ne suffit pas pour conclure.
Pour les cessions relevant du régime général de la taxe belge sur les plus-values financières à partir du 1er janvier 2026, le taux est de 10 %, avec une exonération annuelle de base de 10 000 € par personne pour 2026. Il faut vérifier les modalités de déclaration, les éventuelles retenues et l’application de l’exonération à chaque titulaire.
La composante obligataire d’un fonds peut par ailleurs soulever la question de la taxe Reynders. Un fonds capitalisant ne distribue pas ses revenus à l’investisseur, mais cela ne signifie pas que toutes les opérations le concernant sont exonérées.
Conserver les relevés d’achat, de vente, de frais et de retenues permet de justifier le traitement retenu.
Cohabitation légale : séparer fiscalité et droit d’hériter
Trois questions doivent être traitées séparément : la déclaration d’impôt, les droits civils du survivant et les droits de succession.
La cohabitation légale ne garantit pas à elle seule une économie annuelle d’impôt. Il faut tenir compte des revenus de chacun et des éventuels statuts particuliers.
Elle ne dispense pas non plus d’organiser la transmission d’une résidence secondaire ou d’un portefeuille. Les droits successoraux minimaux du cohabitant légal ne couvrent pas automatiquement tous les biens du couple.
Pour un immeuble étranger, le notaire doit examiner le testament, la loi successorale applicable et le traitement fiscal du partenariat dans le pays concerné. En Grèce, la reconnaissance d’une cohabitation légale belge ne doit pas être présumée.
Un tarif fiscal favorable ne désigne pas le bénéficiaire de la succession : il faut d’abord établir que le partenaire a effectivement vocation à recevoir le bien.
Préparer le dossier avant de s’engager
Une préparation cohérente rassemble les informations suivantes :
résidence fiscale et régime social de chacun ;
quotes-parts de propriété et financement réel de l’achat ;
usage privé, location et services proposés ;
charges prévisionnelles et justificatifs ;
traitement des comptes et placements étrangers ;
testament et protection du survivant.
Lorsque les apports sont différents, leur documentation doit être cohérente avec les droits inscrits dans l’acte. Le financement, la propriété et la transmission doivent être examinés ensemble.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer en Belgique un logement étranger sans loyer ?
Oui, l’absence de location ne supprime pas les obligations liées au revenu cadastral. Il faut distinguer la déclaration du bien et son traitement dans la déclaration annuelle.
Un crédit suffit-il à annuler l’impôt locatif français ?
Non. Le résultat dépend des recettes, des charges admissibles, de l’amortissement et de l’usage privé éventuel ; le remboursement du capital n’est pas une charge d’intérêts.
Le courtier étranger s’occupe-t-il de tous les impôts belges ?
Pas nécessairement. Il faut vérifier précisément les retenues opérées et les obligations qui restent à remplir personnellement.
Un ETF capitalisant est-il exonéré de toute taxation ?
Non. L’absence de distribution ne supprime pas les questions liées aux opérations de bourse, à la vente et à la composition du fonds.
La cohabitation légale remplace-t-elle un testament ?
Non. Pour transmettre une résidence secondaire ou des placements, il faut examiner les droits du survivant et les dispositions nécessaires avec un notaire.
Sources
Cet article présente un cadre général et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles peuvent évoluer chaque année et leur application dépend de la situation exacte de chaque personne.
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