Comment un résident canadien doit-il acheter un condo en Floride en 2026 : en nom propre, LLC ou fiducie ?
Acheter un condo en Floride en 2026 : nom propre, LLC ou fiducie ? Fiscalité, succession, location, formulaires et seuils de présence aux États-Unis.
Pour un résident canadien qui achète personnellement un condo en Floride, la détention en nom propre peut être plus simple et fiscalement plus efficace qu’une LLC, une société canadienne ou une fiducie. Une planification successorale par Lady Bird deed peut aussi permettre une transmission hors probate. Mais le résultat dépend notamment du patrimoine mondial, du statut matrimonial, de l’usage locatif et du nombre de jours passés aux États-Unis.
Les montants ci-dessous sont illustratifs. Les seuils, exclusions et règles mentionnés sont ceux retenus dans l’analyse pour l’année fiscale 2026.
Pourquoi la détention personnelle peut être préférable en 2026
Un résident canadien qui achète un bien immobilier américain peut envisager plusieurs structures :
achat en nom propre ;
copropriété avec son conjoint ou partenaire ;
LLC américaine ;
société canadienne ;
fiducie.
Ces solutions n’ont pas les mêmes conséquences des deux côtés de la frontière.
Dans un cas type portant sur un condo floridien d’environ 440 000 $ US, acquis comptant et utilisé à la fois personnellement et pour de la location, la détention personnelle peut éviter une partie des problèmes fiscaux créés par les structures plus complexes.
Pourquoi une LLC américaine peut poser problème à un Canadien
La difficulté vient du traitement différent de certaines LLC aux États-Unis et au Canada.
L’analyse relève qu’une LLC peut être considérée comme fiscalement transparente aux États-Unis alors que l’Agence du revenu du Canada la traite comme une société étrangère opaque. Ce décalage peut empêcher le fonctionnement normal du crédit pour impôt étranger et créer un risque de double imposition des revenus locatifs ou de la plus-value.
Pour ce type de dossier, la simplicité juridique d’une LLC en Floride ne signifie donc pas nécessairement simplicité fiscale au Canada.
Pourquoi une société canadienne n’est pas nécessairement une bonne alternative
Lorsqu’un actionnaire utilise personnellement un condo détenu par sa société, cet usage peut constituer un avantage imposable à l’actionnaire.
La détention en société peut également superposer plusieurs niveaux d’imposition lors de la revente.
Elle doit donc être analysée en tenant compte de l’usage réel du bien et pas uniquement sous l’angle de la protection juridique.
Une fiducie peut fonctionner, mais à quel coût ?
Une fiducie transfrontalière peut répondre à certains objectifs successoraux ou patrimoniaux.
Elle implique toutefois :
des frais de constitution ;
une rédaction juridique spécialisée ;
des obligations administratives récurrentes ;
une coordination fiscale entre le Canada et les États-Unis.
Si le principal objectif est uniquement d’éviter un impôt successoral américain qui serait déjà neutralisé par la convention fiscale, cette complexité peut être disproportionnée.
Un Canadien doit-il payer l’impôt successoral américain sur son condo ?
Un non-résident des États-Unis qui décède en détenant certains actifs américains est, en principe, soumis à des règles successorales américaines beaucoup moins favorables que celles applicables aux citoyens et résidents américains.
Le seuil généralement applicable à un non-résident est seulement de 60 000 $ US d’actifs américains avant qu’une déclaration successorale américaine puisse devenir nécessaire.
Pris isolément, ce seuil peut être inquiétant pour un condo valant plusieurs centaines de milliers de dollars.
Mais pour un résident canadien, la Convention fiscale Canada–États-Unis peut modifier fortement le résultat.
Le seuil américain de 15 millions $ US et la convention Canada–États-Unis
L’article XXIX B de la convention permet à la succession d’un résident canadien de bénéficier d’une fraction du crédit unifié américain, calculée en fonction du rapport entre :
les actifs situés aux États-Unis ;
le patrimoine mondial du défunt.
L’analyse retient qu’à partir de 2026, l’exonération fédérale américaine applicable aux successions est portée à 15 000 000 $ US par personne, avec indexation.
Dans un cas où le patrimoine mondial du propriétaire canadien reste nettement inférieur à 15 millions $ US, ce mécanisme conventionnel peut conduire à un impôt successoral fédéral américain de 0 $ sur le condo.
Cela ne signifie toutefois pas qu’aucune formalité n’est nécessaire.
Le formulaire 706-NA peut rester obligatoire même si l’impôt est nul
La succession peut devoir introduire le formulaire 706-NA afin de réclamer les avantages prévus par la convention fiscale.
L’analyse indique un délai de neuf mois après le décès, avec possibilité de prorogation.
Cette déclaration peut également être importante pour documenter la nouvelle base fiscale américaine du bien à sa valeur au jour du décès.
Autrement dit, absence d’impôt ne signifie pas absence de déclaration.
Le liquidateur ou l’exécuteur successoral doit donc connaître cette obligation à l’avance.
Pourquoi mettre son conjoint de fait directement sur le titre peut être risqué
Le statut matrimonial joue ici un rôle essentiel.
Prenons un exemple illustratif : une personne finance seule un condo d’environ 440 000 $ US mais inscrit également son conjoint de fait comme copropriétaire à 50 %.
La moitié du bien, soit environ 220 000 $ US, pourrait alors être considérée comme une donation.
Pour un donateur non-résident, l’analyse retient une exclusion annuelle de seulement 19 000 $ US par bénéficiaire en 2026, alors que les taux de l’impôt américain sur les donations peuvent atteindre 40 %.
Les protections fiscales réservées aux époux ne sont pas nécessairement disponibles aux simples conjoints de fait.
Il existe donc une différence importante entre :
transmettre le bien au décès ;
donner immédiatement une partie du bien pendant la vie du propriétaire.
Cette distinction doit être vérifiée avant la signature de l’acte d’achat.
Le Lady Bird deed : transmettre un condo floridien sans probate
Une solution fréquemment utilisée en Floride est l’enhanced life estate deed, généralement appelé Lady Bird deed.
Son fonctionnement est particulier.
Le propriétaire peut désigner une personne qui recevra automatiquement le bien à son décès tout en conservant, de son vivant, des pouvoirs très étendus sur le condo.
Selon l’analyse, le propriétaire peut notamment conserver la possibilité de :
vendre le bien ;
l’hypothéquer ;
le louer ;
modifier ou révoquer la désignation du bénéficiaire.
Comme l’acte reste révocable, sa mise en place n’est pas traitée de la même manière qu’une donation définitive immédiate.
Au décès, le bien peut être transmis directement au bénéficiaire désigné, en dehors de la procédure successorale floridienne d’ancillary probate.
Pourquoi un testament canadien ne suffit pas toujours
Un testament canadien valablement établi peut être reconnu en Floride, mais cela ne signifie pas automatiquement que le bien immobilier américain échappera à une procédure successorale locale.
L’analyse rappelle qu’une ancillary administration peut notamment impliquer :
une procédure devant les tribunaux floridiens ;
l’intervention d’un avocat ;
la nomination d’un représentant ;
certaines formalités envers les créanciers ;
des coûts et délais supplémentaires.
Un Lady Bird deed peut donc répondre à un objectif différent de celui du testament.
Les deux documents doivent idéalement être coordonnés afin d’éviter des dispositions contradictoires.
Et du côté canadien lors du décès ?
Dans le cas analysé, le décès entraîne en principe une disposition réputée du condo au Canada.
L’analyse relève toutefois que le roulement fiscal au conjoint peut s’appliquer aux conjoints de fait selon le droit fiscal canadien, permettant de différer la taxation de la plus-value jusqu’à une disposition ultérieure.
Ce mécanisme canadien doit être coordonné avec le traitement américain du bien et sa base fiscale après le décès.
La bonne solution dépend donc à la fois :
du statut du couple ;
du testament ;
de l’acte floridien ;
de la valeur du patrimoine ;
des règles fiscales en vigueur au moment du décès.
Une structure est-elle nécessaire pour protéger les actifs canadiens ?
Certains investisseurs envisagent une LLC principalement pour isoler leurs actifs canadiens d’un problème lié au condo.
L’analyse distingue deux risques.
Les charges et cotisations de copropriété
Les cotisations impayées d’une association de copropriétaires peuvent être garanties par un lien sur l’unité elle-même.
Dans le cas illustratif d’un condo acquis comptant, la valeur du bien constitue donc une protection économique importante : une dette de copropriété devrait devenir extrêmement élevée avant de dépasser l’équité disponible dans le condo.
Cela ne signifie pas qu’une poursuite personnelle est juridiquement impossible dans toutes les circonstances, mais que le risque doit être mis en perspective avec la valeur du bien et la nature de la dette.
Avant l’achat, il est notamment prudent de faire examiner :
le certificat d’estoppel ;
le budget de l’association ;
le niveau des réserves ;
les cotisations spéciales annoncées ;
les éventuels litiges en cours.
La responsabilité civile
Un autre risque est celui d’un accident impliquant un occupant ou un locataire.
Ce risque relève davantage de l’assurance responsabilité civile que de la fiscalité.
Pour un condo exploité en location, il faut notamment comprendre l’articulation entre :
la police maîtresse de la copropriété ;
l’assurance éventuelle de l’exploitant locatif ;
l’assurance personnelle du propriétaire ;
une éventuelle assurance parapluie.
Une assurance canadienne ne doit pas être présumée applicable automatiquement à un bien locatif américain : une confirmation écrite de l’assureur peut être nécessaire.
Comment sont imposés les revenus locatifs d’un condo américain ?
Pour un non-résident, le régime fiscal américain par défaut sur certains revenus locatifs peut conduire à une retenue de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des dépenses.
L’analyse recommande d’examiner l’élection prévue à l’article 871(d) de l’Internal Revenue Code.
Cette élection permet de traiter les revenus immobiliers comme des revenus effectivement liés à une activité américaine et d’être imposé sur le revenu locatif net plutôt que sur les recettes brutes.
Peuvent alors entrer dans le calcul, selon leur admissibilité :
frais de gestion ;
charges de copropriété ;
taxes foncières ;
assurances ;
amortissement.
W-8ECI et déclaration 1040-NR
Dans le schéma décrit dans l’analyse :
le propriétaire remet un formulaire W-8ECI à l’exploitant ou au payeur concerné ;
l’élection 871(d) est jointe à la première déclaration concernée ;
une déclaration américaine 1040-NR est ensuite produite chaque année.
Un point de procédure est particulièrement important : l’analyse indique qu’un non-résident qui dépose sa déclaration avec plus de seize mois de retard peut perdre son droit à certaines déductions.
Le respect des délais peut donc modifier directement le montant imposable.
Que se passe-t-il si le propriétaire utilise aussi personnellement le condo ?
Un condo peut être loué pendant une partie de l’année et occupé personnellement pendant une autre partie.
Dans ce cas, certaines dépenses doivent être réparties entre :
la période locative ;
l’usage personnel.
L’analyse précise également que la portion locative ne peut pas nécessairement générer librement une perte déductible lorsque les règles relatives à l’usage personnel s’appliquent.
Le nombre exact de jours d’utilisation doit donc être documenté.
Fiscalité de Floride et taxes liées aux locations courtes
La Floride ne prélève pas d’impôt d’État sur le revenu des particuliers.
Cela n’élimine toutefois pas :
l’impôt fédéral américain ;
les taxes foncières ;
les taxes liées aux locations de courte durée.
Lorsqu’un exploitant hôtelier ou une plateforme gère la location, les taxes de séjour peuvent être collectées et reversées par cet intermédiaire. Ce point doit être confirmé dans le contrat.
Un propriétaire non-résident ne bénéficie par ailleurs pas nécessairement des avantages immobiliers réservés aux résidents floridiens, comme l’exemption homestead.
Comment éviter la double imposition au Canada ?
Un résident canadien reste en principe imposable au Canada sur ses revenus mondiaux.
Le revenu locatif net américain doit donc également être déclaré au Canada.
Lorsque de l’impôt américain a été payé sur le même revenu, le mécanisme du crédit pour impôt étranger peut limiter la double imposition.
Pour un résident du Québec, l’analyse cite notamment :
T2209 au niveau fédéral ;
TP-772 au Québec.
Il faut également coordonner les règles d’amortissement.
L’amortissement immobilier est traité différemment aux États-Unis et au Canada. Une déduction prise dans un pays mais pas dans l’autre peut modifier le revenu net et donc l’utilisation effective des crédits pour impôt étranger.
Faut-il produire un formulaire T1135 pour un condo en Floride ?
Cela dépend de l’usage du bien.
Un bien étranger principalement détenu pour l’usage personnel peut être exclu de la définition des biens étrangers déterminés.
En revanche, dans le cas d’un condo principalement exploité en location avec une attente raisonnable de profit, l’analyse retient qu’un T1135 doit être produit lorsque les conditions du régime sont remplies.
Les pénalités mentionnées dans l’analyse en cas de retard sont de 25 $ CA par jour, jusqu’à un maximum de 2 500 $ CA pour le régime de pénalité visé.
Un propriétaire qui combine usage personnel et location ne doit donc pas présumer que son condo est automatiquement exempté du T1135.
Combien de jours un Canadien peut-il passer aux États-Unis ?
La possession du condo n’est qu’une partie du problème.
Le nombre de jours passés aux États-Unis peut modifier la résidence fiscale américaine.
Le Substantial Presence Test utilise un calcul sur trois années :
100 % des jours de l’année en cours ;
1/3 des jours de l’année précédente ;
1/6 des jours de la deuxième année précédente.
Le seuil est de 183 jours pondérés.
Exemple avec 120 jours par an
Avec 120 jours de présence chaque année, le calcul devient :
120 jours ;
40 jours ;
20 jours ;
= 180 jours pondérés.
Le seuil de 183 n’est pas atteint.
À environ 122 jours par année de manière régulière, le résultat peut en revanche franchir le seuil.
Quelques jours supplémentaires peuvent donc changer la situation fiscale.
À quoi sert le formulaire 8840 ?
Un Canadien qui remplit le Substantial Presence Test peut, dans certaines circonstances, invoquer la Closer Connection Exception s’il conserve des liens plus étroits avec le Canada et respecte les conditions applicables.
Le formulaire utilisé est le 8840.
L’analyse recommande de le produire avant le 15 juin pour documenter notamment les liens principaux avec le Canada.
Elle précise également que l’exception suppose notamment que la présence réelle aux États-Unis pendant l’année concernée reste inférieure à 183 jours.
La tenue d’un décompte précis des jours est donc essentielle.
Quelles démarches prévoir avant et après l’achat ?
Pour un profil similaire, les principaux points à faire vérifier sont les suivants :
déterminer si le titre doit être détenu personnellement ou par une structure ;
vérifier les conséquences d’une copropriété avec un conjoint ou partenaire ;
examiner avec un avocat floridien l’intérêt d’un Lady Bird deed ;
faire contrôler les finances et obligations de la copropriété avant la clôture ;
vérifier les couvertures d’assurance applicables à la location ;
déterminer si une élection 871(d) est appropriée ;
organiser les déclarations 1040-NR, canadiennes et québécoises ;
vérifier chaque année l’obligation T1135 ;
suivre précisément les jours de présence et, le cas échéant, produire le 8840 ;
prévoir, dans la planification successorale, la possible déclaration 706-NA.
La séquence est importante : certains choix doivent idéalement être examinés avant que le titre de propriété soit signé.
Questions fréquemment posées
Une LLC protège-t-elle mieux un Canadien qui achète un condo en Floride ?
Elle peut offrir certains effets juridiques, mais elle peut aussi créer un décalage de qualification fiscale entre le Canada et les États-Unis. Dans le cas analysé, ce risque de double imposition rendait la LLC moins attractive qu’une détention personnelle.
Un Canadien paie-t-il automatiquement l’impôt successoral américain sur un condo de plus de 60 000 $ US ?
Non. Le seuil de 60 000 $ US est important pour les non-résidents, mais la Convention fiscale Canada–États-Unis peut permettre l’utilisation proportionnelle du crédit successoral américain. Le résultat dépend notamment du patrimoine mondial et des conditions conventionnelles.
Puis-je mettre mon conjoint de fait sur l’acte si je paie seul le condo ?
Il faut vérifier les conséquences avant de le faire. Si une partie du bien est transférée gratuitement au conjoint, une donation américaine peut être créée, alors que certaines protections entre époux ne s’appliquent pas nécessairement aux conjoints de fait.
Un Lady Bird deed remplace-t-il un testament ?
Non. Il organise directement la transmission du bien immobilier désigné, tandis que le testament règle plus largement la succession. Les deux documents doivent être coordonnés.
Le formulaire T1135 est-il automatique pour tous les condos en Floride ?
Non. L’usage personnel du bien est déterminant. Un condo principalement loué avec une attente raisonnable de profit peut cependant constituer un bien étranger déterminé qui doit être déclaré.
Est-ce que 120 jours par an aux États-Unis rendent automatiquement un Canadien résident fiscal américain ?
Pas automatiquement. Avec 120 jours par an pendant trois années consécutives, le calcul illustratif du Substantial Presence Test donne 180 jours pondérés, soit juste sous le seuil de 183. Le décompte doit cependant être refait chaque année selon les jours réellement passés aux États-Unis.
Sources
Manulife Investments — Analyse de l’impôt successoral américain applicable aux résidents canadiens non citoyens américains :
https://www.manulifeim.com/retail/ca/en/viewpoints/tax-planning/us-estate-tax-exposure-for-canadian-residents-who-are-not-us-citizensScotia Wealth Management — Considérations de planification de l’impôt successoral américain pour les Canadiens détenant des actifs américains :
https://enrichedthinking.scotiawealthmanagement.com/2026/01/26/u-s-estate-tax-planning-considerations-for-canadians-owning-u-s-assets/Morgan Lewis — Montants d’exonération américains en matière de donations et successions pour 2026 :
https://www.morganlewis.com/pubs/2025/10/irs-announces-increased-gift-and-estate-tax-exemption-amounts-for-2026Kerkering Barberio & Co. — Fiscalité américaine des donations effectuées par des non-résidents :
https://kbgrp.com/international-tax/u-s-gift-taxation-of-nonresident-aliens.htmlFlorida Senate — Chapter 734, Florida Statutes: Foreign Personal Representatives; Ancillary Administration :
https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2023/Chapter734/AllDeedClaim — Documentation sur le Florida Lady Bird Deed / Enhanced Life Estate Deed :
https://www.deedclaim.com/florida/lady-bird-deed/The Real Deal — Source relative à l’immeuble utilisé dans l’analyse d’origine. La référence est conservée à des fins de traçabilité, mais les caractéristiques permettant d’identifier cet immeuble ont été retirées de cet article :
https://therealdeal.com/miami/2018/10/28/oceanfront-hotel-in-hollywood-that-began-as-a-condo-project-welcomes-first-guests/Internal Revenue Service — Règles applicables aux non-résidents détenant des biens immobiliers situés aux États-Unis :
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-usAgence du revenu du Canada — Questions et réponses relatives au formulaire T1135 :
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/international-non-residents/information-been-moved/foreign-reporting/questions-answers-about-form-t1135.htmlInternal Revenue Service — Closer Connection Exception au Substantial Presence Test :
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/closer-connection-exception-to-the-substantial-presence-test
Cet article présente un cadre général à partir d’un cas illustratif et ne constitue pas un avis fiscal, juridique ou successoral personnalisé. Les règles et seuils fiscaux peuvent évoluer d’une année à l’autre. Le traitement correct dépend notamment de la résidence fiscale, du patrimoine mondial, du statut matrimonial, du mode de détention, de l’usage du bien et des jours de présence aux États-Unis.
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